博鳌特写 海亮周迪永:必要时可采取以价换量
时间: 2014-09-10 22:52:45    来源: [ 观点地产网 ]

企业要有自身的判断,必要时可以采取以价换量争取现金流。

  2014博鳌房地产论坛·特写 没有一成不变的策略,只有永远变化的市场。对于房地产市场的起起落落,神经最为敏感依然是开发商。

  2014年,中国楼市充斥着“下行”之音,在前景不明的下行通道中,如何继续在行业里生存和发展,成为了全行业面对的课题。是通过降价跑量来维持现金流?还是开拓商业地产、旅游地产等其他细分市场?抑或是进行多元化尝试?

  自身:分类调整与布局海外

  8月6日,2014博鳌房地产论坛现场,海亮地产总裁周迪永在接受观点地产新媒体直播间访问时指出,跟去年年末制定的预算相比,今年的销售肯定会受影响。为此,企业要有自身的判断,必要时可以采取以价换量争取现金流。

  对于具体的项目也应采取不同的策略,“比如说有些项目处于供应量非常大的区域,我们的建议要尽快完成销售,哪怕是有一定的亏损;对于供求关系比较合理的区域,就要具体问题具体分析。”

  在当前市况普遍惨淡的情况下,海亮地产也正进行着动态调整。周迪永直言:“我们的预算及250亿销售目标可能会有一些调整,因为250亿目标的制定包含两部分,一部分是今年上半年拿地产生的销售收入,这部分现在看起来有一些差距;另外则是去年拿地部分,但该部分基本上没有变化。”

  周迪永强调,即便是去年拿地部分也会分类调整,类似于绍兴这种供应量非常大的区域,海亮地产会在价格上作出调整,而在表现较好的西部区域则基本保持原定的策略。

  在楼市进入下半场,房企积极布局多元化之时,海亮地产的更多思路依然是在地域上进行更广的拓展,而不是延伸产品线,进入旅游地产或者养老地产。

  据周迪永透露,今年海亮地产将重点考察澳洲以及东南亚国家,海外布局的核心是基于自身战略增长的需求。

  “因为我们从250亿走向更高的目标,海外市场所占份额应该逐步提升,而且我们认为事实上也是有可能的。”

  在周迪永看来,海亮地产走海外路线有先天优势,因为海亮集团的产业很早就在海外发展,对于国外的法律比较了解,另外也有很多的资源,包括融资、银行等。

  周迪永表示,在规避海外投资风险方面,海亮地产的主要做法是立足于当地市场,“哪怕我们去澳洲做,也是会立足于澳洲本土市场,这样不太会受一些移民政策或者经济政策的影响。”

  除此之外,另一举措便是本土化。周迪永介绍称,海亮地产布局澳洲之时选择的银行、设计单位、事务所、建筑公司都将是本土的,这样会使生产经营更能够融入当地的法律环境。

  不过他也强调,作为房地产行业,不管是国内还是国外,核心的风险还是房价波动,所以需要对这个国家或者城市经济有中长期的判断。

  行业:谨慎乐观与竞争加剧

  谈及对行业未来发展形势看法时,周迪永表示,海亮地产始终保持谨慎乐观的态度。

  “行业本身,今年销售跟去年比会差一些,但实际上仍然处于高位,绝对容量依旧是非常巨大。”他解释道。

  在周迪永看来,影响市场容量最主要的几个因素,包括人口增长还有城市化,肯定是一个渐进过程,而不是突变。因此可以预见,在相当长的时间内,整个房地产的销售额应该不会有非常大的变化,政府、银行也不容许发生这样的情况。从微观来讲,企业的竞争压力会越来越大,今后可能“强者恒强”。

  周迪永续称,尽管行业的“蛋糕”依旧很大,但是对于分蛋糕的人而言,受到的压力会越来越大,对专业化、精细化的运营要求越来越高,尤其是对投资深度的把握。

  近期各地限购的松绑也搅起房地产市场的阵阵“涟漪”,周迪永对此也表示,从海亮自身的情况来看,七月份的消化总体比上半年要好一点。

  “限购松绑后很多楼盘销量可能会有10%到20%的增加,我们判断下半年局部地区的限贷政策会有一定调整。”

  他提及,今年土地市场的表现已经比较明显,像上海这种区域基本上跟去年没什么太多的变化,因为上海房价总体上没什么变化,类似苏州、成都这样的城市则还比较理性。

  “如果我们按照不是特别高的利润率期望的话,基本上还是可以拿到土地的。”周迪永称。

  关于限贷政策方面,周迪永认为,现在的银行最大问题在于,可以放贷的对象在不停地缩减。像浙江的一些商业银行,有钱但是不敢放贷给一些小企业。这种情况对大企业来讲,对资金的相对占有量可能是一个更好的趋势。

  最后,周迪永补充道:“从政策微调上来讲,我们的判断是下半年金融上还是会适度地放松,包括准备金率可能也会下调。”


(发稿:见习编辑 张常旺    审校:刘满桃)
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