建业地产业绩会:河南市场和全国不一样
时间: 2014-08-22 02:23:39    来源: [ 观点地产网 ]

7月份大部分城市房地产的价格在下降,有两三个城市在上升,郑州的纯住宅均价还是在上涨。

  观点地产网 “河南的市场和全国的还是不太一样。”建业地产股份有限公司执行总裁陈建业,在8月22日的中期业绩会上如是解释公司一些营收指标的上升。

  2014上半年,建业在河南的市场占有率从去年的4.6%,提升到5.2%,每平米的售价也达到了6843元,比去年同期上升了0.7%。对此陈建业称,既有市场的原因亦有产品组合的原因。

  “总的来讲,河南省的市场情况和其它省还不太一致,7月份大部分城市房地产的价格在下降,有两三个城市在上升,郑州的纯住宅均价还是在上涨,比去年涨了100多块钱。”

  他进一步为河南的房地产市场背书称,河南省上半年的整体销售比较好,主要得益于河南的后发优势。“所谓的后发优势,一个是经济总量比较大,郑州占全国的第五位;另外一个人口是全国第一位的,随着城镇化的发展,郑州的差距就变成潜力了。”

  他补充称,国务院今年批准了郑州航空港综合经济实验区,这是国家批准的第一个,有好多优惠政策,包括富士康、马云的云计算所有这些都在进驻。“我觉得新的经济的发展会带动这个地区的增长,同时新的经济的发展也会促进当地就业人口的增加,就业人口的增加就会促进房地产业的发展,所以我们对郑州的发展,对河南的发展还是非常有信心的。”

  而对于媒体普遍关注的限购和限贷放松的问题,据陈建业介绍,其在郑州的一个高端盘,在限购放松后,周末即实现销售1亿。而在限购放松前,这个项目日均销售一两套。

  陈建业亦指出,相比限购,限贷的影响范围更广。“但是我们应该看到,微刺激、信贷的微调等都在实行,这也对我们的项目产生了比较好的影响。”

  据陈建业称,邮政储蓄银行这两个月已经开始放松限制,一些国有商业银行,微调政策对他们的影响也已经开始显现。“当然我们不可能期待着国家政策今天发出来明天就全部见效,它总有个时间的过程,但这个过程会缩短,会有利于经济发展。”

  以下为建业地产股份有限公司2014年中期业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:为什么今年中期没有派息?因为去年中期有派息的。

  胡冰(副总裁):目前市场行情并不是很明朗,相对来说肯定不如2012、2013年,越是这种情况越有一种投资的机会,今年上半年特别多的本地小开发商来找我们,希望能够合作,希望能有一些购并,所以公司希望能够保留更多的现金来进行发展。但是强调一点,我们全年的派息率30%是不变的。

  现场提问:现在7个月的销售只有销售目标的40%多,剩下的5个月要不要降价促销来完成目标?

  陈建业:完成目标不是通过降价来做的。建业会针对市场的情况采取一些综合措施。首先是根据新技术革命的发展,和互联网一块来做,包括线上线下一块来做;另外公司对各个地市不同的项目采取不同的政策,管理层都下到每个项目去认真调查落实,找出符合当地实际的销售政策的变化;再有就是提高销售人员的待遇,以调动他们的积极性。把公司的销售队伍和外聘的销售队伍结合起来做。

  并且我觉得随着下半年国家宏观政策的调整,尤其是宏观的金融政策的微调,应该会有好的机会,所以管理层对完成今年原定的销售目标还是很有信心的。

  现场提问:公司上半年均价是有上升的,这是因为市场的情况,还是产品组合的关系?

  陈建业:两个方面都有。总的来讲,河南省的市场情况和其它省还不太一致,大家可能看到了,7月份的时候,大部分城市房地产的价格在下降,有两三个城市在上升,郑州的纯住宅均价还是在上涨,比去年涨了100多块钱。

  河南省上半年的销售都是比较好的,这主要得益于河南的后发优势。所谓的后发优势,一个是经济总量比较大,郑州占全国的第五位;另外一个人口是全国第一位的,随着城镇化的发展,郑州的差距就变成潜力了。

  此外,国务院今年批准了郑州航空港综合经济实验区,这是国家批准的第一个,给了好多优惠政策,包括富士康、马云的云计算所有这些都在进驻那个地方,我觉得新的经济的发展会带动这个地区的增长,同时新的经济的发展也会促进当地就业人口的增加,就业人口的增加就会促进房地产业的发展,所以我们对郑州的发展,对河南的发展还是非常有信心的。

  大家知道,房地产业大概在人均GDP七八百美金开始起步,到3000美金的时候开始加速,到1万美金以后逐渐到比较稳定的阶段,河南人均的GDP大概现在处于5000美金左右,刚好是加速期,从这几年的发展趋势也可以看到,河南每年的城市化增长速度都高于全国的平均水平,这也是应该的,本来它就比较低,如果再低于平均水平的话,那个差距就会越来越大,这几年河南的差距在逐步缩小,由原来相差10%缩小到现在的9%左右,虽然这个进步还不是很快,但是对这么一个人口大省来说是非常难得的,我认为这种趋势在未来还会加速。

  再说一组数据,2012年上半年相比,2013年上半年河南房地产销售额同比增长了50%,全国当年是增长43%。今年上半年全国下降了6%,河南上升了17%。从这个趋势就可以看到,河南未来应该有非常好的发展前景。

  现场提问:公司上半年发行了2亿新币的优先票据,为什么会发新元的优先票据?

  胡冰:这也是为了拓宽融资渠道。公司在香港上市,发美元也行,发新币也行。而且我们在2012年的时候已经发过一次新币了,所以新币市场的投资者还是对我们比较了解的。

  陈建业:一个是了解,另外一个是利率低,价格便宜,什么便宜我们发什么。

  胡冰:还有一个是我们的第二大股东,27%的股份持有者,它是新加坡家喻户晓的capitalland。所以我们发新币,也会借助这个优势。

  现场提问:因为年初业绩会的时候说,公司今年郑州的比例要占到30%以上,下半年有没有可能达成这个目标?或者说我们会为这个做一些什么措施?

  陈建业:公司争取要超过这个目标,也许到年底,由于我们的努力,有些项目提前赶到今年来销售,突破30%,我们希望这样努力。

  现场提问:刚才提到中高端的用户在加大,目前建业地产的目标客户群是怎样的?市场定位是怎么样的?未来是有一些根据用户需求的市场调整?公司的高端楼盘造成的地王现象是否会对企业品牌带来一些影响?

  陈建业:房地产行业是充分竞争的行业,任何时候我们都非常关注市场的变化。也可能某个阶段我们做的高端楼盘比较多,也可能有些时候做的一次置业的比较多。但是随着人们生活水平提高,更多的工薪阶层,更多的中产阶级将会投入到自住用房的大军。

  在去年年底公司就已经开始有意识地调整了一些开盘项目的户型结构和产品结构,逐渐往这个方向来靠。根据市场的变化来调整我们的产品是永无止境的。以后公司还会坚持这样的方针,根据市场的变化,适时调整客户结构和产品结构,最大限度满足市场的需求。

  现场提问:郑州放松了限购以后,对于公司销售的情况有没有明显助益?有很多人都说限贷才是影响最大的,您觉得限贷可能在今年内有放松的机会吗?

  陈建业:限购对我们的影响就一个城市——郑州,最近又放松了。放松以后对公司做高端楼盘是绝对利好。建业有一个高端楼盘叫天筑项目,在上周末(8月16、17日)卖了1亿多,限购放松前项目可能一天平均卖一两套,放松后两天就卖了1亿多。放开限购就释放了需求。对于对于地产上来说是一个完全的利好,这是毫无疑问的。

  第二,限贷的影响要比限购广,因为它本身覆盖的面更广。因为信贷政策,所有的商业银行执行的都是一样的,并且所有的商业银行越到下面授权越小,越到上面权力越大,所以说限贷的影响是越到下面越大。

  但是我们应该看到,微刺激、信贷的微调等都在实行,这也对我们的项目产生了比较好的影响。比如说邮政储蓄银行今年前几个月基本上没有放,这两个月开始放了,这就是微调政策。包括一些国有的商业银行,这种微调政策对他们的影响也已经开始显现。当然我们不可能期待着国家政策今天发出来明天就全部见效,它总有个时间的过程,我们觉得随着国务院要打通最后一公里和最前一公里,这个过程会缩短,会有利于经济发展。


(发稿:见习编辑 王静    审校:杨晓敏)
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