地段与多元化 北京万科写字楼发展的内忧外患

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北京新增产业禁止和限制目录对城区新增住宅、商办、医院、高等院校等进行了限制。目录旨在加快构建北京高精尖的经济结构，明确首都城市的战略定位。

　　本报告导读：

　　北京出台新增产业禁止和限制目录，对城区新增住宅、商办、医院、高校等进行限制。在北京拥有优质商业物业和棚改项目的公司、以及北京周边储备丰富的公司将受益。

　　摘要：

　　京津冀一体化行情3月份已经启动。我们在3月2日报告《京津冀一体化有望提速，区域价值提升可期》中，明确京津冀热点，重点推荐的华夏幸福、荣盛发展，以及受益标的廊坊发展随后一个月都表现优异，受到市场高度关注。此番北京出台新增产业禁止和限制目录，旨在明确北京首都的战略定位，我们认为可续力京津冀行情。

　　北京新增产业禁止和限制目录对城区新增住宅、商办、医院、高等院校等进行了限制。1)目录旨在加快构建北京高精尖的经济结构，明确首都城市的战略定位。2)东城、西城禁止新增棚改、危改等之外的住宅项目；东、西、北四环和南三环内，禁止新设营业面积超1万平的零售商业；再向外一环内，禁止新建酒店、写字楼等(高端产业功能区除外)。3)五环内，不再批建政府办综合医疗机构，床位数量也不再增加。中等职业和高等院校不再新增占地或扩大办学规模。

　　受益线索一：北京核心区域拥有优质商业物业的公司，推荐金融街、中国国贸。1)受益路径：新增竞争的减少可优化供求格局，物业价值提升预计会加速。2)金融街：坐拥北京核心区域48万方优质商办物业，未来月坛和中信城项目可增加部分自持。3)中国国贸：拥有东三环国贸CBD86万方稀缺物业，价值大幅低估。4)受益标的：北辰实业，拥有60万方亚运村物业群及53万方国家会议中心及配套。

　　受益线索二：北京核心区域有棚户区改造/危房改造的公司，推荐北京城建。1)受益路径：东西城开发较完备，新盘少，大片棚改项目本就稀缺；为提高棚改积极性，预计一二级联动可推广。2)北京城建：南二环望坛附近棚改项目规划建面近100万方，其中包括回迁房约70万方。3)首开股份：北京老牌开发商，预计也有一定棚改项目。

　　受益线索三：北京周边储备丰富、受益北京产业外迁和转移的公司，推荐华夏幸福、荣盛发展。1)受益路径：高校、公立医院等若要新建或建分校、分院，预计只能外迁或郊区化，有助于提升北京周边的公共配套，加快城市群和卫星城的形成。2)华夏幸福：京津冀区域受托开发园区估计约1500平方公里，包括北京房山、河北固安、大厂、怀来、香河、任丘等多地。3)荣盛发展：总00万方，河北约600万方；此外，香河还有5000亩土地合作开发框架协议。

　　风险提示：产业外迁速度较慢；北京房地产市场持续低迷

　　国泰君安-房地产行业事件快评：北京限制产业目录出台，京津冀一体化东风又起

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