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观点意见:取消限购与稳健货币并行房地产塌不下来
时间: 2014-07-25 02:47:28    来源: [ 叶檀 ]

放开限购不代表房地产价格会上升,中国货币极度宽松阶段已过,利率尤其是房贷利率大幅上升。

  地方政府或明或暗取消限购,这是市场进步。

  政府有必要明确放松限购的政策,为自己的决定承担责任,而不是窗口指导私下行事,把公开的政策办成了私下的授受。

  这一轮放松犹抱琵琶半遮面,一些城市或用扩大允许购买范围或用购房落户、或直接放松执行力度,五一前夕南宁、天津等地放松限购,呼和浩特、济南直接发文取消限购,二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。这样的放松带有投机性质,既不是政策的根本性改进,也无决策者对政策制订负责,充满了不可言说的暧昧气息。虽然住建部没有出手制止表明了自己的态度,但住建部没有声明放弃限购式调控法,一旦出现风吹草动就容易回收。这就像中行的跨境转汇业务,有媒体质疑,没有权威部门出面解释悄然收回试点:放行,放行得偷偷摸摸;禁止,禁止得莫名其妙。这对于建立市场长远预期一点好处也没有。

  限购是货币宽松政策下的行政调控手段,如今货币政策转向稳健,各地库存压力山大,市场预期已经转变,继续维持限购政策毫无现实意义。限购政策如同行政强力降温剂,现在市场预期由热转冷,该是逐步健身治本的时候了。

  易居研究院的报告显示,截至5月底,监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米,环比增长2.7%,同比增长20.1%,去化周期超过16个月,库存再创历史新高。温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月,库存面临着“压力山大”的窘境。已放松限购的呼和浩特、沈阳、天津,都属于库存压力山大的城市,住宅去化周期都超过20个月。全面放开限购的济南,当前大概为15个月。

  放开限购不代表房地产价格会上升,中国货币极度宽松阶段已过,利率尤其是房贷利率大幅上升。而目前的定向宽松,商品房市场没有沾光。

  瑞银首席经济学家汪涛7月14日表示,本轮房地产下滑并非政策触发,而市场供需出现失衡,再加上与其他资产相比,房地产作为投资品的吸引力正在下降,房地产拐点已经到来。城镇人口增加带来的需求每年大概只有300多万套,而去年整个城镇竣工量为1,100万套。供求关系无法左右房价,关键是房贷上升导致房地产投资成本上升,反腐导致大量以不合法资金进入房地产投资市场的人,不得不退出市场,未来房产税预期意味着持有成本上升。中国货币的高速增长期过去、债务与高息时代来临、投资者逐步离开市场,才是中国房地产市场下行主因。

  在低息、房价上涨的市场中,限购具有象征意义不具有实际意义。但市场下行,高息与限购效果双重叠加,高息让投资者打退堂鼓,限购让投资者担心政策稳定性,市场信心低迷。

  从来没有一个高息市场会产生房地产泡沫,放松限购将导致房地产市场价格报复性反弹的担忧可谓杞人忧天。只要货币政策持续保持稳定,即使全面放开限购也无伤大雅。

  根据国家统计局的数据,今年1到6月,商品房销售面积48365万平方米,同比下降6.0%,降幅比前五个月收窄1.8个百分点。其中,住宅销售面积下降7.8%,办公楼销售面积下降2.8%,商业营业用房销售面积增长7.7%。商品房销售额31133亿元,下降6.7%,降幅比1-5月份收窄1.8个百分点。其中,住宅销售额下降9.2%,办公楼销售额下降12.1%,商业营业用房销售额增长9.8%。住宅投资信心大降。有开发商可能趁取消限购涨价,终会被高息撞得头破血流。

  取消限购而房价上涨,只要掌握利率,上涨就是温和的,说明实体经济上升市场有承受力,这是好事。在房价上升阶层,改革现有税费体系,以持有环节税收让富裕阶层为公费教育、医疗等社会公共服务出资,有什么不好?

  中国保持房地产市场稳定,占GDP权重逐步下行,占居民收入的比重逐渐下行,就可以为未来的经济改革腾出空间。撤销房地产行政限购,现在正当时。

  叶檀 知名财经评论家、财经专栏作家。文章转自作者博客


(审校:武瑾莹)
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