博鳌特稿 曾昌宇:吴中地产深耕中国22载
时间: 2014-07-25 01:02:18    来源: [ 观点地产网 ]

吴中的现金流已排到明年上半年,未来经济环境和行业市场的不确定性,督促企业在经营上,安全是第一位的。

  编者按:走过一路荆棘的半年,中国房地产在2014年迎来新的调整周期。在前景不明的下行通道中,分化与转型成为行业的全新课题与考验,期待已久的“市场力量”何时能回归房地产行业?健康、成熟的房地产行业何时能真正到来?

  8月6-9日,2014博鳌房地产论坛海南再启,围绕主题“下行通道中的房地产”,观点地产新媒体遍访海内外知名经济学家、企业领袖、行业精英、金融学者,梳理市场实情,明辩行业未来。

  观点地产网 当降价成为今年长三角楼市的关键词后,苏州楼市走向也成为外界关注焦点。

  据江苏吴中地产集团总裁曾昌宇介绍,苏州市场库存量增幅依旧较大,消化周期大概是8到10个月,但和其他城市相比,苏州整体库存量还是较少。

  曾昌宇指出,6月份苏州亏损的楼盘达到两位数以上,接下来亏损的项目会越来越多,特别是2012年和2013年拿的一些项目。

  因此,对于苏州下半年的市场预期,曾昌宇表示并不乐观。

  “正常情况下,苏州的库存量维持在4万套以下,消化周期为6个月左右,但下半年有可能会超过8万套。随着供应量增加及需求量持续萎缩,供需比会逐渐拉大,消化周期可能升至12个月或20个月。”曾昌宇如是说。

  在楼市走向下行的情况下,吴中地产今年却将在全国推出14个项目,逆市加推也不免让外界心生疑虑。

  不过,曾昌宇却信心十足:“市场不乐观对吴中的影响不大,吴中的资金已预备到明年,未来经济环境和行业市场的不确定性,督促企业在经营上,安全是第一位的。”

  在稳定销售方面,吴中地产亦有自己的策略。曾昌宇透露,吴中地产的产品有两种,一种是价格弹性高、能降价跑量的项目,如越湖家天下、景山玫瑰园。对于这些产品,吴中会选择牺牲部分利润来换取销量。另一种则是价格弹性小的高端项目,即便降10%-20%需求弹性也不明显,这些项目只有在窗口期打开后才有较大的放量机会。

  谈及未来的扩张计划时,曾昌宇表示,国内部分仍将以苏州和长春为中心,向周边城市布局,短期内不会考虑其他的范围。

  至于今年的销售目标,曾昌宇直言,预计比去年多一点,但是离吴中地产的目标会有一定的距离,大概在四五十亿左右。

  以下为观点地产新媒体对吴中地产总裁曾昌宇先生的2014博鳌房地产论坛专访实录:

  观点地产新媒体:苏州楼市六月份入市量很大,现在市场情况比较明朗吗?

  曾昌宇:现在苏州库存量增幅依旧较大,但和其他城市相比,苏州整体库存量还是较少,消化周期大概是8到10个月,其他很多城市估计是16个月,甚至20个月。

  总的来看,苏州房价基本是平稳的,但就同一个楼盘来看,价格都存在走低的趋势。苏州新区、核心新板块以及园区的项目成交拉动均价整体上涨,很多别的城市成交以郊区盘为主,整体均价较低。

  苏州上半年房价下降幅度较小,成交量略跌,整体比较稳健。

  观点地产新媒体:下半年的态势会怎样?

  曾昌宇:下半年市场不容乐观,供应量增加较快。正常情况下,苏州库存量维持在4万套以下,消化周期为6个月左右,但下半年有可能会超过8万套。随着供应量增加及需求量持续萎缩,供需比会逐渐拉大,消化周期可能升至12个月或20个月。

  如果积压库存过多会导致房价波动,苏州下半年的情况是大批2011年、2012年包括2013年拿的地块将陆续上市,这些地块集中在一些标志性地段,楼面价接近现行市价。

  表面看来,供应量的数字在递增,但因为价格脱离市场,这样的供给实际上是无效的。剔除这些无效供给后,整个市场的供应量会缩减一部分。但苏州商业地产二三十个月的供应量,加大了整个市场的去化难度。抛开无效供给和商业地产两部分,苏州市场的有效供给和需求相对比较均衡,价格亦较为稳定。

  第二个利好是近几年除了工业园区房价大幅上涨外,其它区域房价上涨幅度偏小,例如吴中区、相城区。

  观点地产新媒体:苏州楼盘亏损的趋势和状况会越来越严重吗?

  曾昌宇:接下来,亏损的项目会越来越多,特别是2012年和2013年拿地的一些项目。当然,还会随着市场的变化发生变化。

  观点地产新媒体:是否担心下半年市场低迷影响公司项目销售?

  曾昌宇:今年吴中地产在全国将推出14个项目,市场不乐观对吴中影响不大,吴中的资金已预备到明年,未来经济环境和行业市场的不确定性,督促企业在经营上,安全是第一位的。

  吴中的产品有两种,一种是价格弹性高、能降价跑量的项目,如新都市系列产品。对于这些产品,吴中会选择牺牲部分利润来换取销量。

  另一种则是价格弹性小的高端项目,即便降10%-20%需求弹性也不明显,这些项目只有在窗口期打开后才有较大的放量机会,但产品需要真正满足高端和改善型需求,提供优质的自然资源、硬件配套及服务。

  观点地产新媒体:您认为这个窗口期什么时候能够打开?

  曾昌宇:去年8月份我认为会打开,但是一直都没有,很多开发商也看到这个机会。

  吴中地产对这部分产品不是特别担心,因为还在持续走量,这部分产品还有需求。哪怕窗口期打开,这种类型的产品也不会像刚需或者首改那样放量,因为这部分客群属于比较理性的,他们选择范围也不限于苏州。

  即便同在苏州,不同的板块都表现出不一样的窗口期。市场有一个缓慢的信心恢复过程,为什么我原来预测的两个窗口期没有打开?在于整体的信心,客户认为不是最佳置业时期。

  观点地产新媒体:对企业而言,当房价下行时怎样维持正常的利润空间?

  曾昌宇:吴中地产主要通过控制成本来维持正常利润。近几年,人工费、材料费上涨速度快,尤其是人工费上涨了约8到10个点。所以,吴中地产首先控制的是可售比,尽量减少不可售部分的数量及成本。在这方面,南方开发商做得较好,特别是广州、深圳、重庆的开发商,他们会通过多种方案来节约设计成本,这也是对社会资源的一种节约。

  中国存在一种普遍现象,政府一方面想让房地产做大做强,另一方面又要求开发商节能环保,房屋结构坚实抗震,这其中需要检测的项目随之增多,造成了大量浪费。所以,在满足控制规范的情况下,我们会尽量控制可售比。

  第二,成本控制上肯定要节约化、精细化,但前提是不影响客户体验。首先是控制整个建造成本;其次是节约财务费用、管理费用和营销费用。有些公司财务费用已经控制得比较好,特别是一些海外上市的公司。

  有海外融资平台的一线企业的财务费用已经做到4%-6%,类似吴中这种中型企业一般在10%左右,规模再小点的企业会到15%或16%,地方性企业会到20%。在利润都达不到10%的情况下,开发商需要考虑怎么控制财务成本。现在中海、万科这种大企业也已不能再完全靠高杠杆,以前可以一千亩土地分成十年或五年开发,五年后地价上涨的部分可以抵消财务成本。

  除了上涨的房价也可消化部分财务成本,以前还可以通过分期付土地款来缓解财务成本,现在这一方法也行不通了。在这种情况下,原来的高杠杆模式值得进一步探讨。

  在管理费用方面,随着地价房价上涨,管理费用变得庞大,这时需要更多的精细管控;营销费用也一样,北方一些公司的营销费用曾达到了10%,我们的营销费从3.5%压到了3%或2.8%,差不多减少了一个点。

  产品规划和工程方面,相比原来0.6多点的可售比,现在吴中的可售比一般都要求到0.8左右,这样的管控措施可以使成本下降很多,所以精细化管控还是要进行。

  现在土地价格还在上涨,在这种情况下,如果想溢价的话,则需要做内部的管控、产品的创新及服务的创新。或是像花样年的物业,或者像我们的三大服务体系,把健康医疗、教育、生活方式植入到每个小区。

  吴中地产财务费用不算特别高,但是已经吃不消。万科去年的净资产收益率创造了19年以来最好的纪录,但是现在大部分企业净资产收益率普遍跌到了11%以下。如果财务运作做不到,加上去化慢,一个亿压在那里,一年算起来一两千万利息就没有了。

  观点地产新媒体:很多企业不太敢以信托方式融资?

  曾昌宇:现在信托发生了很多事,需要考量的项目也较多。信托最疯狂的时候在2011年前后,发行数量剧增;现在因为长债到期,出现了大量延期,甚至出现了问题。

  观点地产新媒体:信托融资的成本很高?

  曾昌宇:这取决于信托发行的方式,今年上半年不算很高,维持在12%到13%。

  观点地产新媒体:前段时间市场普遍认为的信托成本是17%、18%?

  曾昌宇:这种可能是因为融资的公司本身信誉或项目就不太好。

  房地产公司到最后会成为房地产金融公司,这是比较大的趋势,再往后就是服务型公司。在金融方面,吴中集团在香港有上市公司中国汇融,未来我们可能会把服务性的业务整合在一起,包括汽车、金融、医疗、健康、教育、酒店等,成为一个综合性的服务商。

  现在房地产的开发模式和前十年不一样,包括最大型的公司。前十年是不断增加土地储备,土储规模的大小是上市的关键。未来这个模式将不存在了,当二手房超过增量房,整个房地产的发展会转变为一种新的方式。

  除了内部精细化管控之外,吴中也会在战略上调整。比如细分市场,除了住宅市场外可细分产业地产、养老地产等,这些方面存在一定的拓展空间。吴中在2003、2004年做了第一个养老项目,即嘉兴江南太阳城;另一方面是进军海外,海外市场比较平稳,还有往上走的趋势,增加了新的增长和发展机会。另外,海外融资成本低,在这种情况下,我们发现海外细分市场也有类似的战略机会,所以吴中去年在墨尔本开发项目后,将有一些更新的尝试。

  中国做养老地产最后还是回到金融层面,真正的养老地产是持有的,但是开发商肯定会缺钱,持有量太大的话,租金可能都不够还利息,更别说利润。

  吴中十年前探讨REITs,做成资产包到资本市场拿固定收益,但这有两个要求,一是产权要比较清晰,二是有相对固定的投资收益率,但中国养老地产、产业地产很多都做不到。

  现在市场出现了比较大的分化,包括政策分化、地区分化、企业分化、产品分化。如果在一个城市做不到前20名就很难维持下去,包括万科现在也提出转型,因为要提高地区市场占有率。

  观点地产新媒体:您对房地产金融研究比较多,是不是为公司上市提前准备?

  曾昌宇:吴中暂时还没有上市计划,如果要上市,我们在十年前就做了。

  十年前我们探讨了很多上市的可能性和操作模式,但由于各方面原因未能成功。未来如果要进一步发展,无论如何都要解决资金问题。吴中还是一家区域型的地产开发公司,资本市场没有完全开放的情况下,我们错失了一些机会,当然承担的风险也降低了,所以相对比较稳健。

  从整个集团来看,吴中的产业分布相对分散,江苏企业都有类似的特点。总的来说,苏州企业很稳健,吴中二十多年来一直都比较稳健。

  观点地产新媒体:吴中地产在海外发展怎样把控风险?

  曾昌宇:海外发展有很大的风险,因为模式不一样。一方面是和当地政府形成一定的合作,澳大利亚昆士兰州州政府以及驻上海领事馆和我们的合作比较紧密;另一方面加强和当地企业的沟通、加强合作。

  吴中地产正在和澳洲最大的一家开发商在谈,进行本地化。我们进入其他城市是这样,进入一个国家也是这样,因为市场化程度比较高,找本地开发商合作机会更多。

  还有就是加强预判性和防控能力,包括对汇率波动的控制。吴中是从2007年开始就关注澳洲市场,现在澳洲公司都是当地的人,但是和公司原有人是一个体系的。而且苏州、长三角在澳洲的人确实很多,所以有时候看起来像中国市场一样。

  海外发展主要还是对市场的把握,这和新进入一个城市一样,研究了城市的指标以及几个纬度后,把重点的几个元素选出来,如政府、行业、风控等。

  还有就是循序渐进,别想一下子吃成大胖子。万科在美国选择和铁狮门合作,也是选择本地公司,这样比较稳妥。

  最后,第一笔别投太大,哪怕亏掉了或者不成功也不至于伤筋动骨。投资总是有风险的,要考虑风险控制能够达到什么程度。

  观点地产新媒体:公司会继续在澳洲拿项目?

  曾昌宇:对,我们在澳洲看了很多项目。

  观点地产新媒体:国内市场方面,公司进入长春去是基于什么考虑?

  曾昌宇:国内市场我们叫“2+X”,“2”是指苏州和长春,X是周边的城市,比如说南通、嘉兴、扬州、沈阳等,是这样的一种布局模式,所以说吴中地产是一个区域性公司,不是一个全国性公司。

  之所以选择长春,是因为我们研究了很多城市后,觉得长春城市人均收入还可以,而且是省会城市,吸附力比较强,和苏州五年、十年前很相似。

  吴中地产是2007年进入长春的,已经进入长春的四个主城区,形成了全盘开花的格局。

  观点地产新媒体:吴中地产有没有很强烈的一二线城市概念?

  曾昌宇:一二线城市的概念不是特别强烈。大部分开发商会认为三四线城市已经没有机会了,但是吴中地产认为,未来市场更看重企业、产品、城市、政策,企业和产品都会分化,在同一个城市里可能有表现特别不好的企业,也会有表现特别好的企业。

  在这种情况下,结合吴中地产的实际情况,我们更考虑深耕本土,或者说会夯实本地的基础。因为上海我们也在接触,曾经有段时间吴中地产也想把上海当成很重要的板块,后来还是没有列入我们考虑的范围。

  在整体发展过程中,吴中地产更加务实,发展规划会结合企业自身的特点。

  观点地产新媒体:今年对销售目标有怎样的预期?

  曾昌宇:今年的销售应该比去年多一点,大概四五十亿左右,但预计离目标会有一定距离。

  观点地产新媒体:苏州市场外来房企不少,本土企业如何应对外来房企的冲击?

  曾昌宇:外来房企的冲击很多年前就发生了,现在变得比较习惯,就像吴中地产在长春也冲击当地市场。最主要的是结合自身特点,吴中地产在苏州就有很明显的自身特点,在全国来说也是如此。

  吴中地产有很多延伸出来的产品包,包括金融服务、汽车、教育、社区门诊、健身、酒店、餐饮等,所以吴中地产整个产品包应该是最重要的筹码,除了冷冰冰的房子外,更能够体会到吴中这个企业延伸出来的产品。

  第二,本土开发商还有一种优势,股东方都是本地人,这么多年发生了数次房价往下跌,闹事的人纷纷而起,吴中地产基本没有。因为产品做得用心、比较精细,不会让产品质量出现问题。

  第三,客户经过洗礼之后会回到根本的层面,就是苏州人最懂苏州人。吴中最后出来的产品,不管是园林还是景观都比较讲究,因为苏州人讲究疏密有致,讲究一步一景。在这一点上,吴中的产品会更契合当地客户的习惯。

  在产品本身,吴中地产还是能够抓住客户的心理和情绪,所以像金山别墅、景山玫瑰园等产品,既借鉴了外来开发商,又融入了吴文化,归结起来确实能够达到更好的效果。

  吴中地产走出去也是这样,我们到东北后会植入一部分江南元素,但是东北元素是比较奔放的,所以有时候我们会和东北分公司产生分歧。当地开发商比我们更理解东北人,我们只是将苏州的一些元素用进去。所以,本土开发商的优势是能够契合当地人的特点,吴中地产会越来越朝住宅的人性化发展,同时还会继续加强原有特点。

  观点地产新媒体:苏州的限购措施执行情况怎么样?放松后市场会表现得更好吗?

  曾昌宇:苏州还在执行限购,限购的放开与否,不会对市场产生根本性的影响。今年来看,信贷和金融政策反而会变得更加举足轻重。现在最主要的还是资金问题比较大,但是没有坏到2008年的情况。

  放开限购是一个趋势,最终是市场决定的,所以就总体情况而言,如果一直绷紧也不好。如果改善型的窗口期打开,好产品的去化会因为政策放开迎刃而解,不放开反而会束缚。但是现在没敢放开,还是要等市场。很多人说因为限购才观望,有时候这是一个托辞。


(发稿:鲁鹏 武瑾莹 见习编辑 张常旺    审校:武瑾莹)
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