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年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行；房价下行的压力逐步传导至土地市场，政策放松预期在不断累积。

　　本报告导读：

　　2014年研究和配置房地产行业必读品。年初以来信贷偏紧，销售持续偏弱，去化时间上行；房价下行的压力逐步传导至土地市场，政策放松预期在不断累积。

　　摘要：

　　一手房销量单周环比：本周整体环比上升7%，其中一线城市降18%，二线升17%，三线升10%。

　　一手房销量单周与2013年全年周均比：整体降18%，其中一线降37%，二线降9%，三线降21%。

　　一手房销量单周同比：整体同比降6%，其中一线城市降23%，二线升4%，三线降18%。

　　一手房销量2014年累计同比：整体累计同比降21%，其中一线城市降32%，二线降18%，三线降13%。

　　一手房价格：整体成交均价环比升1.8%，一二三城市升8%、降7%、降1%。整体成交均价同升1%，一二三城市升7%、降8%、降7%。

　　二手房销量：本周环比升30%，同比升9%。

　　库存水平：13典型城市一手房平均可售面积环比升0.8%，同比升26%，较2010年4月低点上升113%，较2012年1月高点上升12%。

　　去化时间：13个城市新房去化时间20个月。

　　板块估值安全边际：2014年PE主流公司6.3倍，RNAV折45%。一线5倍，RNAV折41%；二线6倍，RNAV折49%；三线9倍，RNAV折22%；地产+X6倍，RNAV折53%；商业PE8倍，RNAV折47%。

　　房企2013年年报和2014年一季报整体表现：投资销售增速收窄、盈利周期性下滑、分化加速。考虑到地产行业景气度不确定性增强，预计2014年投资增速继续收窄。而伴随存货增速回升，预计房企补库存力度将衰退，土地市场逐步降温。盈利方面，伴随之前高地价、低房价项目的逐步结算，预计2014年毛利率、净利率重回上升通道。

　　淡化行业、精选个股。年初以来信贷紧张，销售持续偏弱，当前库存高企，政策放松预期在不断累积；南宁、无锡等地已出台放松政策。但当前基本面仍较弱，板块持续反弹尚需大级别催化剂，如更高级别城市放松政策、信贷政策环比改善等。目前催化剂更多来自个股层面。

　　维持行业增持评级。选股思路是顺政策周期而非顺经济周期，推荐：1）政策引导（区域振兴政策）：①海西平潭“新秀”：平潭发展；②京津冀一体化：推荐“产业地产平台”华夏幸福，以及华业地产。2）政策鼓励（优先股）。推荐保利地产、万科A（B转H事件利好）。3）政策红利（国企改革）。“国企改革四小虎”，推荐：中华企业、深振业、北京城建；受益标的：格力地产。

　　国泰君安-住宅周报第254期：成交难言出色，淡化行业精选个股

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