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苏鑫:商业地产风险与商业地产投资
作者: 苏鑫     时间: 2014-04-27 15:49:30    来源: [ 观点地产网 ]

  苏鑫:各位朋友中午好。首先感谢观点地产新媒体给我这个机会跟大家做一个分享,尤其是在苏州这样一个市场,我们讲商业地产,还是有它的意义的。大家都知道在今年初的时候苏州突然公布了国内唯一一个商业地产的政策,对商业地产的销售做了很多的限制,这给我们了一个思考,到底商业地产的风险在哪里?有的人说供应量太大,太集中,有的人说运营有很多问题。但是在我看来,我觉得最大的风险应该是在散售。为什么大家觉得有风险还要散售呢?很简单,因为商业地产是需要钱堆起来的,但是我们没有钱。因为金融产品太多,支持商业地产的太少,所以开发商惯性的就是流动性的卖着来,当然商业地产也是如此。这样问题就出现了,我们一栋写字楼很多的业主同时收楼,同时在出租,有很多的代理公司,结果怎么样呢?结果造成了小业主之间的互相竞价,租金就低下来,这样造成资产的价值就大幅度的缩减,不能达到这个资产应有的水平。

  有没有解决方案?有问题就有解决方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房,实际上公寓都已经精装修了,其实散卖的商业地产也必须要做精装修。这个理念很简单,就是客户在买这个投资品的同时要签资产管理协议,这样才能够让资产类似于单一的业主,这样我们就不会出现小业主之间的互相竞价,我们的出租就是一个市场化水平的出租,租金和租客就能达到应有的水平。租金上去了,资产的价值自然就能上去。但是我要强调一下,我们为什么叫资产精装修呢?因为很多投资人是私营企业家,对资产管理不是很理解,精装修能够让大家听明白。

  资产精装修不是我们说的包租,包租是一种定价手段,它是一个营销手段。更不是统一的出租,关键是你要跟投资人产生一种法律的托管关系。说起来容易,这个实际上对资产管理公司是有巨大挑战的,首先必须是大的投资人,小的投资人是很难接受的。

  资产管理是有意义的,为什么资产管理有意义?为什么散售有问题?(图)这是去年的诺贝尔经济奖的获得者,他研究了美国一百年的股票市场的涨涨跌跌,预测了2008年的金融危机。不幸的是今年预测的中国房地产泡沫也会出来,但愿没有预测准。他说人作为投资是非理性的,影响投资的这个价值波动产生偏离在短期是大概的时间,所以任何一个人想预测明天的股价都是头脑发热。但是在中长期它的价值和价格是接近的,是趋同的。这些投资品跟消费品是不同的,我们靠什么判断呢?靠我们的经验是解决不了投资的,我们不知道什么时候买房子,当然我们可以找专家。但是专家呢,中央电视台任志强说房价要涨,同样一个台,过了广告以后说房价要跌,我们相信谁?我们判断商业地产的价值就要看它的租金回报率。我们能不能用一种资产管理的形式通过一种协议把这个管理权拿到呢?这是可行的,因为大家可以算这个简单的账,如果租金是5块钱,散售的是5块钱,我们通过资产精装修是6块钱,这样只涨一块钱,但是由租金定的未来的价值就产生了巨大不同,资产价值就差了20%。我有一个大胆的预言,未来不光是公寓是精装修的,我们散卖的商业地产也必须做资产精装修。

  我们在苏州投的项目叫乐嘉汇,它有写字楼,有商业,也有服务式公寓。投资型服务公寓是租给了服务公寓的使用人,是一个月、几个月的商务人士,而且商务人群的出资是比较高的。一个散售的酒店公寓租金可能是5千块钱,但是投资型的服务式公寓可能就是7千块钱,它的资产价值够会差40%。但是服务式公寓没有那么容易做,必须要有品牌的运营商,有专业的资产管理公司。我们跟中国目前最大的服务式公寓运营商中服控股来合作。这说明不光是写字楼可以做资产管理,资产精装修,其实服务式公寓一样可以。

  我们说商业地产有风险,最主要的是我们只是散售,而且我们没有看到散售所遇到的风险。我们现在已经看到万科开始做资产管理了,很大大的开发商也开始做资产管理了,这是给我们的一个启发。关于商业地产的一些投资理念和投资经验,我总结了在SOHO这十几年的经验,会后大家可以到我这里来取这个册子。



(审校:劳蓉蓉)
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