欲售五大商业项目 招商地产资产证劵化试水
作者: 陈业     时间: 2014-04-21 00:33:54    来源: [ 观点地产网 ]

“境外做reits首先要搭建渠道;同时,财务的效果达到已经在香港交易的reits里面每年的平均回报;商业资产体量要做够的大”。

  观点地产网  陈业  贺建亚掌舵的招商地产,不管是规模发展,还是业务的整合或都处于加速状态。

  4月18日,招商地产公布其今年一季度销售数据显示,一季度招商地产实现销售额96.0亿,销售面积69.0万平米,同比分别增长7.2%和0.23%,销售额同比增速高于金地和保利。

  不过,在招商的一季报中有两个值得注意的数据,一是期内招商地产的毛利率下滑6.3个百分点至26.8%,与13年全年水平基本相当;二是一季度招商拿地同比大幅增长,1-3月份共获得11个项目,建筑面积约408万平方米,仅在3月就新增项目5个,增加权益储备建面81.67万平方米。而去年首季度,招商仅获得5个项目,建筑面积为83万平方米。

  对于毛利率下滑的原因,平安证劵指出,招商地产近几年规模扩张较快,随着深圳外低毛利率项目结算占比逐步提升,预计全年毛利率较去年将有所下降。由此,也不难看出毛利率下滑与规模扩张存在关联关系。

  一边是通过加速拿地实现规模化扩张,另一边招商地产也在想通过一些更好的轻资产运作方式,来盘活旗下一些低效商业资产来实现资产的利益最大化。

  资产证劵化试水

  或正是基于商业规模的逐步扩大,贺建亚带领下的招商地产在商业资本化运作上也正试着做出一些尝试。

  早前招商地产公告透露,拟通过成立公司的形式,将旗下包括蛇口科技大厦、招商科技大厦二期、花园城数码大厦、蛇口花园城商业中心、新时代广场等五项资产以股权交易方式在产权交易所进行公开挂牌并转让。

  对于上述动作目的,招商地产表示主要是为盘活成熟投资性物业所沉淀的资金,为未来进一步的资本运作做好准备。

  招商地产董秘刘宁透露,“资产交易很麻烦,成立公司交易股权就很方便,方便下一步包括卖、资产运营等在内的资产交易安排”。

  刘宁进一步指出,招商要将持有性物业做一些资本运营的想法,从去年初到现在已也有一年时间,虽然此次拟做交易的资产不算太大,在持有性物业里面仅占3%左右,但今后肯定会有一个比较适合招商的方案。

  对于招商的此种资产证劵化行为,相关了解资产证券化的业内人士指出,由于发债和股权融资的门槛和资金成本都比较高,而商业地产前期建设只能做开发贷款,建成后又只能转为经营性物业贷款,但物业估值后银行往往会打折扣,所贷资金有限,而资产证券化能让地产商一次性获得未来几年物业的收益。

  另值得一提的是,如何将商业资产更好的进行资本化运作的问题,招商地产早些年或已有远见。这一点,或通过其近年来逐步在加大商业地产方面的运营和投入可以看出。

  年报显示,2013年招商地产实现投资物业租金收入约7.7亿元,目前已建成的商业物业约110万平方米,在建面积约120万平方米。

  有机构预估认为,目前招商地产旗下的商业地产资产规模已经超过100亿元,在招商地产总资产中所占比例大概为10%。

  而对于在商业地产方面的投资策略,贺建亚在招商地产2013年投资者会上曾透露,短期主要是实现销售,中期则通过金融退出的方式实现中期循环盈利,但最终还是会逐渐过度到轻资产模式。

  尝试的可能性

  在商业发展到一定规模后,为让持有性商业物业实现其利益最大化,将商业资产证劵化就是开发商的不二选择,而目前看来招商地产已在思考进一步的形式。

  对此,相关分析认为,具体的形式或包括直接将商业资产打包上市,即做reits的形式;同时或也不排除通过类reits形式来实现收租权益的折现。

  不过,该分析指出,目前国内企业成功实现reits案例并不多,且每个企业的情况及想法也有所不同,因此招商具体如何去实现其资产证劵化运作还很难说。

  另据第一太平戴维斯估值及专业顾问服务部董事黄国均介绍,目前国内不具备做reits的条件,因此去境外就成了最终的选择。

  “如果去境外做reits首先要搭建渠道,即境外需有一个上市平台;同时,财务的效果达到已经在香港交易的reits里面每年的平均回报,这个一般在5%-7%左右;另外,商业资产体量要做够的大,香港做reits原则上你的资产不应该低于40个亿”。

  若根据上述去境外做reits的前提条件来看,招商地产显然已经具备,但黄国均还是指出企业意愿才是最重要的。

  其举例称,万达在境外也有平台,也可以将商业资产装入进去,再以其他形式发行,但万达并没有这么做。

  对于这种具备做reits条件却没有选择这样的原因,黄国均表示主要还是要看市场的回报,“例如,万达或会散售卖一部分,自己持有一部分,但如果自己卖出去能卖5万一平方米,但以reits计价方法可能只卖出去3万一平方米,如此一来那就没必要卖出去,资本都是追求逐利而已”。

  另外,黄国均也透露,目前国内真正较早涉足商业、写字楼开发,且持有单一物权、租金收益相对较好,早期又有上市冲动的企业并不多。再者,国内做reits条件还没放开,因此能真正具备条件又成功做reits的企业也并不多。

  黄国均同时还表示,如果国内能开放做reits的门槛,让更多具体条件的地产企业去做reits,能为各方带来诸多好处。

  “可参考境外的模式,将扣除盈利成本之后90%的盈利分派出去,这样一来,一方面高额的分派利息能高过银行存款,可挽留一部分资金不会流到境外去,也为国内投资者增加一条投资渠道;另一方面,reits这种轻资产运作模式渐渐成熟后,还可提升中国商业的营运水平”。

  据了解,目前已真正成功实现reits的案例或仅有包括越秀集团将旗下ifc注入到越秀房托并成功打包上市等为数不多的案例。而包括海印股份将以旗下经营管理的15个商业地产项目未来5年的经营权益为基础资产,成功募集资金16亿元;及华侨城将门票打包上市等轻资产运作都只是类似reits形式。



(审校:劳蓉蓉)
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