万科轻资产商业试验田 持股五成操盘壹海城
作者: 陈业     时间: 2014-04-18 01:00:03    来源: [ 观点地产网 ]

万科已多次从公开场合透露其未来将轻资产运营商业的设想,而壹海城或将成为其轻资产运营的一个重要载体。

  观点地产网 陈业 继学习腾讯、小米后,万科又选择向汽车界新生者特斯拉学习,称要做地产界的“特斯拉”。

  4月16日,万科在其壹海城项目发布会上做出上述表态,以借特斯拉的颠覆者形象,来诠释壹海城对万科发展商业的里程碑意义。

  而这个项目的特殊在于,壹海城项目有望成为万科今后轻资产运营项目中又一个非常重要的项目。

  操盘壹海城

  资料显示,壹海城项目位于盐田中心区,项目共分六期开发,建成后将集写字楼、公寓、购物中心、海岸商业街、艺术中心、超高层酒店等于一体。

  据万科方面最新消息,目前该项目中的写字楼已于3月入伙,4.8万㎡的中央公园将于近期开放;同时,预计上半年深圳首家华润万家都市升级版超市将进入试营业状态。

  事实上,壹海城项目原为万科29.6亿元拿下的项目,项目由6宗地块构成,总占地面积13.72万平米,总建筑面积34.52平米。

  但后于2012年8月,万科选择将该项目的部分权益转让给招商地产,由此招商地产也拥有该项目的一半权益。

  虽然是与招商联手打造的项目,但是项目全由万科操盘,因此壹海城“身上”万科的烙印较招商更深。

  在当日的发布会上,万科相关负责人透露,壹海城是万科继东海岸、十七英里、天琴湾后,扎根东部及盐田的又一个里程碑项目。

  不过,细究来看,除是万科扎根深圳东部的一个重要项目外,还是万科在深圳商业项目中,唯一一个选择与其他企业合作的商业项目;再加上由万科操盘,该项目实质上也是万科提出轻资产运营概念后,第一个与其他企业合伙且由自身运营的商业项目。

  具体看来,目前万科在深圳已开发的商业项目均由其独立操刀。

  至于为何壹海城项目与招商地产合作开发,相关分析指出,不排除早些时候选择合作是规避开发风险,或也是万科早就有小股操盘的想法,因此选择将壹海城项部分权益售出。

  此外,分析人士认为,万科目前的商业发展仍处于起步阶段,经验并不丰富,选择卖出部分股权,可在降低其开发压力的同时,也可以获得一个更好学习商业运作的机会。

  另据了解,随着商业地产渐成趋势,擅长住宅开发的万科近年来也在尝试进军商业项目,就深圳区域来看,已开发的包括万科广场以及位于罗湖的社区性商业万科红。

  对于万科在深圳的商业项目,熟悉商业运作的分析师指出,目前这两个项目都处于较偏的位置,商业氛围不及中心区域浓厚,自然在租金方面也会较核心商圈比也是有一定差距。

  轻资产运营尝试

  虽然万科的商业还仅处于尝试的阶段,但不难知道的是,万科已多次从公开场合透露其未来将轻资产运营商业的设想,而壹海城或将成为其轻资产运营的一个重要载体。

  今年以来,万科将“小股操盘”设为2014年新的提法中的最重要的一条。事实上,“小股操盘”是万科合作开发模式的进一步深化,即在合作项目中不控股,但项目仍然由其团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享公司信用资源和采购资源。

  “通过输出管理和品牌,这种轻资产模式有利于提升万科的净资产收益率”。对于小股操盘模式万科总裁郁亮如此解释。

  事实上,若将“小股操盘”这一轻资产运营概念融入商业项目的运作来看,万科与金隅股份合作的北京金隅万科广场便是个中案例。

  在万科2013年度业绩报告中显示,其仅持有金隅万科广场49%的权益;而根据最新的消息显示,目前北京金隅万科广场,已将90%的股份卖出,万科只占10%的股份。

  对于金隅万科广场的运营模式,也恰如北京万科总经理毛大庆早前对今后万科商业地产运作表态,即通过“轻资产、会运营”的模式来运作。

  除金隅万科广场外,还有消息透露,目前深圳万科广场也正在寻找买方准备全部卖出。

  对于万科今后商业的运作,万科董秘谭华杰早就明确,持有物业需要低成本融资能力,公司不具备这个实力,因此不想自持物业,都将采取售出的模式,只做管理收取服务费。

  由此来看,目前壹海城项目虽然万科持有50%的权益,但未来或也会将其持有的商业部分悉数卖出,这也更加符合万科的轻资产运营策略。

  不过,值得一提的是,对于万科的此种“分拆销售+售后返租”的轻资产运营的开发模式,曾有分析指出存在较大经营风险。

  其中,对于“分拆销售”模式,分析认为多重业权会使商场变得难以管理,可能会陷入经营惨淡的绝境。



(审校:杨晓敏)
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