神秘基金再购盈科中心 李嘉诚父子加速撤离内地
作者: 李雯露     时间: 2014-04-10 02:48:49    来源: [ 观点地产网 ]

就在电讯盈科发布出售盈科中心前一天,路透基点引消息人士报道称,少数几家银行受邀参加一项三年期融资计划,支持基汇资本房地产基金II从和记黄埔手中收购广州西城都荟。

  观点地产网 李雯露  在多年叫卖北京盈科中心之后,“小超人”李泽楷终于从竞争日趋激烈的北京写字楼市场抽身而出。

  4月8日,电讯盈科有限公司与子公司盈科大衍地产发展有限公司发布联合公告,宣布拟将北京盈科中心权益售予买方VinterStarLimited,初步代价9.28亿美元(约72.01亿港元),并可向上调整约1250万美元。

  该笔交易有望于今年8月28日之前完成,目前无法保证出售事项可否完成。若协议条件未能在该日期前达成,盈大地产须向买方支付1亿美元终止费。

  上述交易完成后,盈大地产除了会保留物业的冠名权及招牌外,在国内基本上再无重要资产。另有相关统计显示,从去年至今,通过出售内地物业累计已套现超过200亿元。

  将“不去赚最后一个铜板”视为生意原则的亚洲首富李嘉诚,近年在内地频密的抛售动作引发外界对于国内房地产市场前景的担忧。尽管北京盈科中心已叫卖多年,但此时出手还是将李家再一次推向了舆论的风口浪尖。

  神秘买方 基汇资本两购资产

  资料显示,北京盈科中心位于北京市中心,由一座商业及住宅综合体、两座办公室大楼、两座服务式公寓及一个购物中心组成。

  公告称,盈大地产一直在物色不同的商业及投资机会,正循不同渠道以满足盈大地产集团的预计资金需求。由于有迹象显示环球经济已经靠稳并出现缓慢复苏,盈大地产董事认为,出售事项乃盈大地产集团以合理价钱出售该物业套现的良机,藉以加强盈大地产集团整体的财务状况。

  值得关注的是,此次交易的买方似乎大有来头,同时与李嘉诚也颇有渊源。

  接盘的VinterStarLimited实际是基汇资本旗下基金所投资的一家公司,基汇资本是泰缅华侨吴继泰昆仲成立的专门投资地产的私募基金公司,前后在亚太不同地区参与总值逾500亿元的投资。吴氏家族更在的香港持有上市公司建生国际。

  据了解,基汇资本共有19个股东,其中包括美国第四大银行Wachovia及美资基金Angelo,Gordon&Co.。

  此外,有分析人士通过观察此前该基金的多次投资,推测投行巨头摩根士丹利也是其大股东之一。而对此说法,基汇资本并未进行过正面否认。

  资料显示,基汇资本是一家总部位于香港的私募房地产基金管理公司。2005年以来,基汇资本筹集的股本已超过33.87亿美元,目前在全球范围内的管理资产金额已达75亿美元,其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。在亚洲,基汇资本管理的资产金额在51亿美元左右。

  截止至去年年底,基汇资本已完成筹集第4支中国房地产基金--基汇房地产基金IV,募集的股本达10.25亿美元。这是基汇资本目前股本最大的一支基金,该基金将目标定位于在大中华区和亚太地区的房地产项目。

  去年年底,基汇资本执行合伙人、中国区主管彭庆邦在接受媒体采访时曾介绍,该公司从2005年开始以一线城市大型资产为主,2008年开始进入二三线城市,但目前的投资策略和领域主要还是在一线城市。

  事实上,基汇资本在国内投资过多个项目,包括北京三里屯太古里、上海翠湖天地御苑第18号楼整栋物业、珠海华发新城后期项目、常州五星街道菜市场改造等等。

  2013,基汇资本更是动作频频,不但从新加坡的国家投资公司--腾飞集团手中收购了上海浦汇大厦,在上海嘉定投资了一个办公园区;还在9月从李嘉诚手中以约26亿元收购广州西城都荟商业项目。

  有趣的是,就在今日电讯盈科发布出售北京盈科中心的前一天,4月7日路透基点引消息人士报道称,少数几家银行受邀参加一项至多2.38亿美元的三年期融资计划,支持基汇资本房地产基金II从和记黄埔手中收购广州西城都荟。

  翻查资料,和记黄埔于去年8月29日公告出售广州西城都荟给离岸公司GCREF Acquisitions 22 Ltd,套现3.9亿美元,并将3,100万美元贷款转移给买主。

  因此有分析人士猜测,此次收购北京盈科中心或是由李嘉诚为其子牵线促成的。

  项目低卖 李氏父子撤离内地

  对于此次交易,基汇资本显得颇为满意。该公司高层在一份新闻稿中指出,在完成北京盈科中心的收购之后,基汇资本将通过积极的资产管理最大化的发挥盈科中心的商机潜能,。

  不过对于卖方而言,此次出售北京盈科中心交易作价似乎逊于预期。

  据公告,截止至2013年12月31日,该物业估值为66.57亿港元,被列为盈大地产集团的投资物业,而此次交易的初步代价较估值仅高出8%。

  事实上,去年2月市场上曾一度盛传盈大地产计划以80亿港元出价,洽购北京盈科中心,较当时估值溢价35%。若以相同溢价计算,北京盈科中心的售价或在90亿港元左右。而此次72.01亿港元的初步代价相当于打了9折。

  不过,有分析人士表示,这个项目卖掉之后,对于盈大地产财务方面有所利好。

  “市场上流传了很多次(盈大)要卖(这个项目),他们以前拿项目的时候价格是很低的,这个价格对于他们来说已经收获不少了”,分析人士称

  公告披露,该公司方面预期,出售事项将为电盈及盈大分别带来税前溢利约26.61亿港元及26.46亿港元。

  盈大地产拟将所得款项用于偿还一项贷款的全数未偿还结余15亿元,余款用作一般营运资金、偿还其他债项。而部分资金则用作日本、泰国及印尼现有项目的资金以及盈大地产集团不久的将来可能进行的其他业务发展及投资(包括亚洲或海外的新发展项目及新投资计划)用途。

  翻阅历史资料发现,从2008年至今,北京盈科中心曾被多次叫卖,但都不了了之。

  2008年,盈大地产首次公告宣布“正在与有意买家商讨出售其于北京盈科中心的权益”。当时,预期净收购价在41.03亿港元左右。彼时,新加坡机构投资者PacificStarGroup拟以约5.5亿美元收购这一物业,与其同时竞争的还有两家美资财团。但不料受到国际金融危机的影响,李泽楷未能脱手。

  3年之后,港媒在2011年再次关注到这一项目。据彼时的报道,李泽楷叫价40亿港元出售北京盈科中心。彼时,包括新鸿基地产在内的多家内地和香港企业对此表示了浓厚兴趣,但都未能成行。

  去年三度传出多家财团洽购该项目的消息,其中意向企业包括SOHO中国。当时SOHO中国曾出价8.75亿美元(当时约合68亿港元)收购,但最终显然也未完成。



(审校:武瑾莹)
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