注入300亿资产做大 五矿建设详解三年之策
作者: 李雯露、见习编辑郭净净     时间: 2014-03-24 01:18:58    来源: [ 观点地产网 ]

目前在五矿集团,除了五矿建设之外,还有很多房地产的储备和业务,这将会是上市平台未来的增长潜力所在。

  观点地产网 李雯露、见习编辑 郭净净 除了将今年的销售目标明确定位在了80亿,五矿建设有限公司还有另外一些事情要做,那就是要用3-5年的时间冲刺300亿。

  “我们希望未来3-5年之后能够在现在的基础上有一个大的发展,初步定的目标是达到300亿元的销售。”何剑波如是宣布。

  3月21日,五矿建设在香港举行媒体见面会,五矿集团副总裁、五矿建设非执行董事及主席孙晓民、五矿建设执行董事兼董事总经理何剑波、常务董事副总经理尹亮、董事副总经理何小丽以及中国五矿房地产与建设板块副总经理田景琦出席活动现场,并接受了包括观点地产新媒体在内的多家媒体访问。

  对于300亿的销售目标,何剑波显得信心十足,他介绍,目前在五矿集团,除了五矿建设之外,还有很多房地产的储备和业务,这将会是上市平台未来的增长潜力所在。

  据了解,这部分资产总额共约300亿元,涵盖了土地、建成物业及在建工程,而且多为中高端项目,分布在北京、沈阳、天津、营口及汕头等城市。

  “从2008年到2011年,集团曾做了4次注资,以后会陆续注入其他房地产业务,包括一些在建工程、资产、项目,未来会加大这个力度。” 中国五矿房地产与建设板块副总经理田景琦如此表示。

  于同日,五矿建设发布2013年度业绩,回顾过去的一年,该公司实现签约销售60.11亿元,同比增加20%,且大部份来自一线及二线城市。签约销售总楼面面积约为44.8万平方米,年增长率为15%,签约销售逾3493个单位,平均售价上升5%至1.34万元/平方米。

  谈及今年的发展计划,何剑波表示,“今年的销售目标希望在去年基础上有相应的增长,去年是60亿元的签约销售额,今年我们的目标是80亿元,比去年会增长33%。可售货值约185亿元,去化率大概在60%。”

  据介绍,今年该公司会有3个新项目推向市场,包括北京如园、南京邺城项目及廊坊香河项目。

  以下是此次访问现场实录:

  销售与毛利率

  现场提问:今年1、2月份,公司的销售情况如何?今年销售目标是多少?

  何剑波:截止到今年3月16号,现在我们的签约销售额是5.6亿元,这并不是很大的数字,比去年同期不算很好,主要原因是1、2月份是春节期间,属于传统的淡季。另外,我们公司总体的销售是从3月份开始有一些推盘计划,到三月底,随着最近几个新盘的推出,预计整个销售情况符合全年计划。

  我们今年全年销售目标希望在去年基础上有相应的增长,去年是60亿元的签约销售额,今年我们的目标是80亿元,比去年会增长33%。

  现场提问:今年80亿的销售目标中,有多少会在今年出售?

  何小丽:80亿元的签约销售目标中,我们的销售面积是56万平方米,均价是1.4万元/平方米。

  现场提问:可售货值以及去化率是多少?

  何剑波:今年可售货值是185亿元,去化率是60%。

  现场提问:新盘主要分布在哪里?

  何剑波:我们目前有8个项目在售,今年会有3个新的项目推向市场,包括北京如园、南京邺城项目及廊坊香河项目。在南京,除了现有的3个项目之外,去年我们拿的河西邺城项目也会是今年的销售主力之一,这个项目属于中高端,目前进展顺利,计划3月25日推出示范区,3月26日对客户开放,4月份就会开始销售。另外,长沙也是我们的传统销售基地,除了原有的两个项目在做之外,去年底拿的一块地预计今年十月份推向市场。我们还在河北廊坊香河有一块土地储备,预计今年第四季度会推出新的产品。

  现场提问:南京项目售价会达到多少?预计南京、长沙两个新楼盘可以贡献多少销售额?

  何剑波:这个楼盘还没有正式推出,预计推出的价格会在2.5万元/平方米左右,但也不是同区域最高的价格。这个项目今年的销售目标是25亿元。长沙新的楼盘因为开盘时间比较晚,要到年底才开,所以我们今年销售目标是5亿元。

  现场提问:为什么会比较看好南京和长沙这两个市场?

  何剑波:五矿建设的投资策略一直是积极稳健的,我们的策略主要是“区域深耕,就地拓展”,在我们有基础的一些城市集中发展。同时,在区域选择上,我们也尽量贴近一线和二线城市的核心地段。所以,南京、长沙、北京这三个城市现在是整个公司销售业绩的主力。

  现场提问:目前来看,今年公司会如何安排供货节奏?对今年上半年和下半年的市场有什么样的预期?

  何剑波:今年我们预计整个房地产市场还是稳中趋紧的,去年一线城市上涨20%、二线城市上涨10%,这样的现象在今年会改变,不会出现大幅度上涨。我对整个房地产市场保持基本稳定的趋势有信心,目前市场的变化主要还是在于市场的分化,并非一边倒的涨价或者一边倒的跌价,而是不同市场、不同地段、不同楼盘之间的价格不一样。

  我们尽量在一些核心城市的主流地段进行投资,并对今年整个销售情况有信心。我们根据这样一个判断进行开发节奏的铺牌,并按照开发计划稳步向前推进。当然不排除今年下半年市场会有新的变化,有可能向好,有可能更差一点,我们会及时根据市场情况再做新的调整。

  现场提问:怎么看整个行业毛利率向下走的情况?有没有信心把毛利率保持在稳定的水平?

  何剑波:五矿建设去年的毛利率是30%,接近行业的平均水平。前几年,我们的毛利率曾经达到45%的高水平,但是总的看来,随着行业的发展,各种因素导致毛利率往下走。

  一是地价的大幅上涨,我们可以看到前两年地价上涨幅度远远超过房价上升速度,如果房价涨10%,地价可能是涨50%,这毫无疑问会侵蚀我们的毛利率。第二,建筑成本和劳工成本也在稳步上涨。第三,现在央行的货币政策还是稳中趋紧的政策,银根比较紧,资金成本也在上升,作为地产公司来说,很大一部分成本是融资成本,种种因素导致我们的毛利率从长期来看是逐步走低的,我觉得这也符合行业发展的事实。

  作为五矿建设来说,我们在未来几年还是要努力使我们的毛利率保持在合理的水平之内,所谓合理的水平就是希望达到,甚至优于行业的平均水平。

  我们要做的几件事情是:第一,在土地拓展方面,我们要把握好市场的时机和节奏,不去片面的抢高价土地,要善于去挖掘项目价值。第二,做产品差异化,我们在产品设计上给客户提供额外的价值,包括我们现在很多项目,不管是从概念定位,还是从户型设计上能够让客户得到额外的价值,提高我们产品的溢价率。第三,严格控制土地成本,尽量降低成本。第四,在资金方面,我们通过发挥上市公司的平台作用,能够更好的去低成本融资,合理安排我们债务期限结构,从整体上降低公司的融资成本,这样来提高我们的毛利率。

  现场提问:刚才您提到在2012、2013年公司的毛利率是30%,但是报告实际上显示是25%?

  何剑波:这个主要是因为公司的业务现在除了房地产,还有专业建筑等其他业务,而房地产占80%以上,我刚才说的毛利率是指房地产的毛利率。

  现场提问:预计在今年还是明年可以再次提高毛利率?

  何剑波:我们在未来的目标是希望能够保持,甚至优于这个水平。因为每年的毛利率会有一个波动,不但是刚才说的整个行业毛利率下降的趋势,另外一方面也和我们每年入账的产品组合有很大的关系。所以,我们在未来几年可能也会有一些高毛利率的产品入账,这样体现在财务报表上就会更好一些。

  300亿与注资

  现场提问:五矿建设对于中长期发展是如何考虑的?

  何剑波:我们希望未来3-5年之后能够在现在的基础上有一个大的发展,初步定的目标是达到300亿元的销售。

  现场提问:您的意思是到2017年销售达到300亿?那么每年需要增加多少土地储备?

  何剑波:这个我们有详细的规划,因为地产开发是滚动的,每2、3年滚动一次,我们会根据资金情况进行土地的储备,同时也要根据市场的情况来决定我们购买土地的节奏。

  但是总的目标是这样,未来3-5年内我们能够达到300亿元的销售目标。当然,我们还不仅仅是自身的发展,还会得到母公司五矿集团的支持。因为在五矿集团,除了五矿建设之外,还有很多房地产的储备和业务,这个也是我们未来增长潜力所在。今天我们田总也来到了现场,由他介绍接下来五矿建设并购重组方面的情况。

  田景琦:五矿集团一直把五矿建设上市公司视为香港唯一的上市平台,对五矿建设地产业务方面非常支持。

  从2008年到2011年,集团曾做了4次注资,以后会陆续注入其他房地产业务,包括一些在建工程、资产、项目,未来会加大这个力度。

  现场提问:目前五矿建设主要获得母公司哪方面的支持?注资一事现在有没有具体的时间表?

  孙晓民:这涉及到两个方面,首先母公司在财务或专业建筑上对五矿建设予以支持。五矿集团本身的体量很大,品牌价值在国内金融界非常好,所以,在五矿建设融资的时候,尤其是去年发债的时候,五矿集团出了安慰函,这对五矿建设融资是一个巨大的支持。同时五矿集团下面还有一个61年历史的五矿二十三冶建筑公司,主要从事专业建筑的公司,它在五矿建设的项目上,按照市场原则进行建筑施工。

  第二个层面,五矿集团还有一些其他企业从事房地产的开发,现在我们计划在未来若干年内要把这些资产逐步注入到五矿建设这个上市平台中。当然,这个注入不仅取决于我们自身,还有市场条件,我们正在抓紧努力。

  现场提问:这部分资产大概有多少?全部是土地价值还是出售物业?主要分布在哪里?

  孙晓民:这部分资产总额有300亿元。土地、建成物业及在建工程都有,而且主要是中高端项目。分布在北京、沈阳、天津、营口及汕头等城市。

  现场提问:今年会不会有这方面的动作?

  田景琦:这个要根据市场的情况和股价的表现来有序的启动注入动作。我们都做好了这样的准备,也有这样的计划,但是要看时间窗口的问题。

  现场提问:你们怎么看未来3-5年市场的情况?

  何剑波:对于房地产行业来说,我们认为在未来十年,从中长期来看还是一个很有发展潜力的行业,并没有成为一个夕阳产业。这主要是取决于国家在城市化过程中处于中期阶段,还有大量的人口没有转移到城市中。

  最近中央提出了三个“一个亿”,一亿的棚户区改造,一亿的中西部城市化,一亿农村人口进城。这三亿人口的住房要解决,可能十年都干不完。

  当然,随着时间的推移,房地产行业也要演变,可能会由粗放式的发展变成集约式的竞争。同业之间更多会从管理、品牌、开发能力、设计能力、售后服务等方面竞争。所以,企业未来应该都会从这些方面去努力。

  国内与海外

  现场提问:现在北京有一些楼盘降价,您怎么看?

  孙晓民:对于北京房价的下降,这个我们也很关心,我们自己也在询问北京房价是不是真的下降了。从我们销售的楼盘来看,并没有出现降价的现象,每次开盘的房价还是在稳定的价格区间内。

  现场提问:你怎么看待三、四线城市的市场,包括供求和价格的走势?

  何剑波:我们目前的土地储备主要是集中在一、二线城市,三、四线城市土地储备大概占了24%,从价值来说占比较低,因为三、四线城市的价格更低。五矿集团和营口有战略合作,在那里有产业园,现在也做一些房地产开发,这是一个业务的协同。

  市场的波动也是在我们的预计之中,对于三、四线城市我们一直也是比较慎重的,根据市场需求情况来调整开发节奏,以“以销定产、小批量、价格贴近市场、加快周转”等这样的策略来应对市场新的变化。

  现场提问:价格贴近市场的意思是不是未来会考虑提价销售吗?

  何剑波:我认为所有的项目都要贴近市场,如果市场有价格上行的时候,我们当然应该随行就市,提升价格,最大限度地实现价值;当市场下行的时候,我们也会根据情况调整开发节奏,在利润率、资金成本、销售速度方面去形成平衡。

  现场提问:在土地市场方面有什么安排?

  何剑波:今年我们土地市场投资的目标总额是60亿元,土地储备的目标是120万平方米。

  现场提问:比较关注哪些区域?

  何剑波:我们投资总的策略是“区域聚焦,就近拓展”,发挥自身优势。所以,今年的拓展区域会紧密关注长三角、珠三角、中部地区以及长沙、武汉等地,另外在环渤海区域比较重点的一、二线城市,我们也会关注。

  现场提问:这段时间越来越多的开发商关注海外市场,五矿建设在这方面有没有想法?

  何剑波:的确有很多企业走出海外,五矿也是很早就走出海外的企业,比如在海外从事贸易业务,甚至也包括一些房地产开发业务。

  但是从五矿建设来说,我们现阶段的重点还是在国内,我们的战略非常明确,要聚焦于中国经济发达的几个区域,同时聚焦产品,以住宅开发为主,在商业方面,也以可售商业为主。

  尽管,以目前的发展阶段来说,五矿建设还不具备大规模向海外拓展的条件,但是我们一直在密切关注,甚至考察海外的项目。不排除将来在条件成熟的时候,我们去海外发展项目的可能。因为五矿作为一个全球化的跨国公司,在全球30多个国家都有自己业务的公司,我们做海外经营,跨国经营有很多优势。

  现场提问:你们觉得前景还不错的地区会有哪些?

  何剑波:现在大家都比较关注几个区域,马来西亚、欧洲的英国和西班牙、美国、澳大利亚以及新西兰等国家。马来西亚主要是地理位置和中国比较近,同时是华人较多。英国、美国、澳大利亚是中国移民的去向,包括孩子留学。当然,这更多也要取决于当地政策,法规的限制。

  财务与资金

  现场提问:浙江房企倒闭问题发生之后,整个债券息率上升了很多,公司会不会相应调整未来融资的策略?作为国资背景的房企,你们有什么优势?

  何剑波:浙江兴润置业发现债务危机,行业都非常关注,我相信这个情况是个案,但是也反映出我们整体的融资环境是趋紧的情况。

  作为五矿建设来说,我们的优势主要是,一方面我们有一个很好的大股东,五矿集团是一个央企,不管是从国家的战略地位,还是公司的实力,以及各方面银行的支持来说,都是我们一个很好的股东支持。第二,五矿建设有广阔的多元化融资渠道,保证资金来源。过去几年,我们不仅有股权融资,也发行美元债进行债券融资,还有银团贷款,这样我们不仅有外币融资,也有国内开发贷款融资。此外,我们还有广泛的合作伙伴,包括和基金及一些商业伙伴进行合作。第三,五矿建设的策略是稳健发展。所以在负债率、融资成本等方面,我们都会严格控制。比如,去年五矿建设的净负债率仅为34.7%,比其他内房股都要好很多,这也反映了我们稳健的财务。

  其实做房地产很重要的是要防范行业周期性风险,所以我们对未来有可能出现的调整也是有准备的。

  现场提问:公司去年的融资成本是多少?

  何剑波:去年我们融资主要是两方面。一方面是在香港的外币融资,这个融资成本大概是3.5%左右;另一方面是在国内的人民币融资,这个融资成本大概是6%-7%的水平。

  现场提问:今年公司的销售目标是80亿元,买地60亿元,这个资金方面会不会偏紧?负债率会不会提高?

  何剑波:今年我们的资金还是比较合理的,虽然销售目标是80亿元,但年初我们已有60亿元现金在手,所以有很多资金可以拿去做投资。

  现场提问:那么公司今年在资本开支方面的增长是多少?

  何小丽:我们有16亿元是去年年底没有支付的地价,而在2月份已经付了一大笔。今年土地的支出计划是60亿元,拿去购置土地,因为有时候付地价并不是全额付清的,我们会根据实际付款情况来安排资金。除此之外,预计会有58亿港币要支付在工程建设上。

  现场提问:这样算下来今年资本开支是120亿?

  何小丽:对。

  尹亮:这两年,五矿建设属于土地拓展的高速增长时期,我们公司现在制定的目标是希望能够有一个比较大的增长,在3-5年内使公司的销售业绩达到行业中等偏上的水平,这样就意味着公司在土地储备方面有大幅增长。

  我们目前在手的土地储备是450万平方米,这些土地储备质量非常好,有80%土地储备都位于一线和核心二线城市,只有20%位于三线城市。从货值角度来说,绝大部分都是位于北京、南京、长沙、天津等城市。

  另外在土地成本方面,我们只有2400元/平方米,而去年的销售均价大概是13500元/平方米左右。从这个角度来看,现有土地储备质量非常好,也确保我们在未来较长时间内可以保持一个比较好的毛利率。

  未来五矿建设会继续保持这样的土地储备策略,在区域上聚焦核心城市,特别是北京、上海、广州等一线城市,以及现已进入的核心二线城市。

  比如长三角的重点城市南京、苏州;珠三角我们现在进入了惠州,过去曾在珠海做过,广州、东莞、珠海这些城市是今年发展的目标城市,还会参加这边的土地拍卖。

  除此之外,今年我们的目标是进入武汉。同时希望在环渤海区域继续扩大和万科的合作,在北京、河北看看有没有机会再拓展一下。另外,在辽宁省扩大到大连。

  我们的布局可以概括为“3+1”,基本上把环渤海、长三角、珠三角、华中的长沙、武汉这几个中国核心经济圈覆盖到,实现全国性的布局。

  现场提问:未来会进一步推进与万科的合作,五矿建设在合作模式方面是如何考虑的?

  何剑波:现在行业中,开发商之间的合作非常普遍,尤其是在面对一些比较大型的地块之时,合作开发更为适合。过去几年,我们在这方面也很积极、开放,与不同的开发商有很多合作项目。

  与万科的合作是很成功的,双方注重的是发挥各自的管理、品牌、资金等优势。在管理过程中保持友好的沟通,共组团队、共同管理,把项目做好。未来我们也不排除在合适的机会、合适的项目上与其他一些开发商进行合作。

  现场提问:今年有没有计划再融资去买地,或者寻找新的市场机会?

  何剑波:从我们目前的资金情况来看,和我们自身的资本支出是匹配的。我们自身现有的资金,再加上我们今年销售的回款,我们的资金应该都是够用了。但是,不排除在市场有机会的时候,我们也会积极利用各种融资渠道,包括股本和债权融资,从而再去获取更多的资金来推动公司的发展。

  现场提问:公司人民币债和美元债的比例分别是多少,因为最近人民币贬值非常厉害,如果外债比较多,会不会对你们产生影响?

  何小丽:我们2013年底借款余额是101亿港币,这里面美元债是26.7亿,人民币的贷款是7亿,其他的都是港币。所以,我们的借款大部分都是港币和美元,人民币贷款非常少,主要是开发贷款,以及流动资金贷款。

  现场提问:今年有没有还债的压力?

  何小丽:经过去年53亿元银行的重组以后,我们大部分资金还款是在2016年以后,所以短期来讲没有什么太大的影响。



(审校:杨晓敏)
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