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首开股份的机会
作者:     时间: 2014-03-10 16:53:11    来源: [ 《观点》杂志2014.2-3月刊 ]

作为北京国资委最重要地产上市平台,首开股份在资本市场似乎更能抢占先机。

  2013年以来,在北京政策收紧的形势下,首开股份在继续保证京内高地之外,也不失时机地加紧布局京外。

  这一势头一直延续至今,今年2月19日,首开股份以7.18亿元收购华闻传媒集团下属海南民生长流油气储运有限公司100%股权,从而得到一幅24万平方米的工业用地转城镇居住用地及商务金融用地。

  对此,首开股份董事长刘希模在接受媒体采访时表示,继续巩固北京市场的同时,公司将立足现已进入的苏州、扬州等京外各城市,不失时机增加新的区域布点,在多点辐射的基础上,有限选择有投资价值和成长性好的城市圈进行区域深耕拓展。

  “立足北京、多点辐射”这一布局可从首开股份2013年的销售业绩窥得一斑。根据首开股份透露,2013年全年实现签约金额185.8亿元,其中,北京地区实现销售金额100.8亿元;据此估算,其京外项目的销售额为85亿元,占2013年全年销售的45.75%;尽管受预售证收紧等政策因素影响,北京仍然是首开股份的发展重心,其“立足北京”的信心不变。“首开不会因为今年预售证发放受限改变宗旨,未来几年之内,首开的投资重点和发展重点依然是北京。”此前公司相关工作人员对观点地产新媒体如是表示。

  瑞银证券研报也显示,首开股份在2013年采取积极的土地购置策略,至11月末共斥资169亿元购入权益建筑面积为185万平方米的土地储备;公司特别加大了在北京的土地购置规模,以解决项目储备不足的问题,土地开支有62%投向北京。

  北京作为首开股份核心区,近年来在其整体土地储备中所占比重逐渐降低,但北京市场却贡献了绝大部分的销售额,因此首开股份补充北京区域土地储备的意愿非常强烈。

  纵观首开股份拿地表现,2013年其加大了和一线房企合作,与万科、保利、北京住总等公司均有组成联合体参与土地竞购。

  去年11月份,首开与住总联合以总成交价16.4亿元和12.2亿元分夺丰台区王佐镇魏各庄村公建混合住宅地块、大兴区亦庄新城限价商品住房地块及亦庄经济技术开发区河西区X13R2自住商品房用地地块。

  “首开股份和万科、保利等公司合作,可以有效地分散投资风险,减轻资金压力,同时可以提高存货的周转速度。”东兴证券研报中指出,公司比较擅长开发周转速度慢的高档住宅,如首开铂郡、首开璞瑅、国风上观等,与万科、保利等合作,可以取两家之长,在速度与品质之间取得良好平衡。

  另据瑞银证券研报估算,去年首开股份在京外的土地开支主要投向厦门、苏州和杭州,三个城市分别占到14%、13%、11%。

  2013年4月,首开股份首入杭州,以超出49%的溢价率连拿田园、石桥两宗土地;并于当年11月20日,公司入股浙江美都置业公司,增持后者在三墩的项目;至此,首开在杭布局三城。

  在布局全国的同时,作为北京国资委最重要地产上市平台,首开股份在资本市场似乎更能抢占先机。

  2013年11月15日,北京国资委批复通过了首开股份非公开发行股票方案。此前11月1日,该公司宣布同时进行定增募资及发行公司债募资,上限金额分别对应为40亿元和58亿元,且此次定增底价确定为5.93元/股,较公司最新股价5.58元拥有6%的溢价。

  彼时,长期跟踪首开股份的相关分析师对观点地产新媒体表示,有消息说这一波再融资放开之后,还是会收紧的,所以等到市场好转起来的时候再去做融资的话,有可能就没有机会了;“现在股权融资的渠道是放开的,所以要抓住这个机会。”

  首开股份在接受观点地产新媒体采访时也坦言,公司自2009年定向增发后,已有近四年未在资本市场进行再融资,希望通过本次再融资,可以进一步增强公司资本实力,有利于支持股份公司开展现有项目。

  对于首开股份2014年的发展,相关分析师对观点地产新媒体指出,首开股份在北京项目较多,此前受制于北京预售证,今年可能会好转,“京内项目已完工,可迅速转现房销售,而外地项目也在增加,在房价上涨形势下,2014年毛利率的回升会比较明显,从而拉动整体销售利润上涨。”

  国泰君安研报则显示,2014年首开股份可售货量充足,预计全年货值400亿左右,其中滚存100多亿,新推预计近300亿;假设60%的去化率,对应销售额240亿元。



(审校:劳蓉蓉)
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