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金地险资风云
作者:     时间: 2014-03-10 16:43:55    来源: [ 《观点》杂志2014.2-3月刊 ]

随着调结构的成功,相关机构对金地2014年业绩持乐观态度。

  在通过一翻调结构转型努力后,金地2013年销售有了较大幅度提升。

  据金地已披露的销售数据显示,2013年累计实现签约面积359.8万平方米,销售金额由前11月的390亿元升至450亿元,销售金额较2012年的341亿多109亿元,同比增长31.7%。

  对于业绩增幅,相关分析报告中提及最多的莫过于金地的调结构转型努力,对今年业绩有极大助力。数据显示,金地自2011年下半年就开始加快产品结构调整,2013年新增货量中小户型占比高达80%。

  对于金地此前的发展,有分析认为增长速度不快,除了过往在发展机会选择上趋于谨慎,主要就是认为高端路线所留下的后遗症。

  随着调结构的成功,相关机构对金地2014年业绩持乐观态度。广发证劵预计,2013年金地集团销售额实现跨越式增长,一方面是因为2013以来新推的货值刚需产品占比大幅提高,另一方面公司更加注重项目的周转和去化,多个高端项目在今年取得了良好的销售成绩。

  广发证券还预测,金地集团在2014年销售规模与利润将进一步改善,结算业绩也将实现较大幅度增长。

  为适应现在市场的变化,2013年,金地集团对原来的管理体系做一些再造,其中包括对产品线的管理。

  对产品线的管理主要是指加速项目的开发周期,比如以前金地集团从拿地到开盘大概需要15个月,现在通过一系列的工作,可以将拿地到开盘的时间缩短到12个月。

  不管是加速拿地助力于高周转,还是加速项目的开发周期,均不难看出,金地正稳步推进其调结构战略。

  据了解,为保证2014年货量充足,2013年全年金地的推盘、拿地及新开工项目均有加速。

  其中,金地自去年9月份开始就加大了推盘的力度,月度推盘项目量超25个,项目集中在北京、上海、深圳、杭州等地。除加大了推盘力度外,金地2013年在土地投资方面也有所增加,全年新增项目26个,新增权益建筑面积约550万平米,总地价281亿元。

  新开工方面,截止到2013年12月底,金地集团新开工面积达到580万平米,是2012年全年新开工面积的2倍。

  基于新推货量的增加,国泰君安在相关研究报告中预计,2014年金地新推货中,小于144平方米的产品占比可超过70%,中高端产品占比的提升将给公司销售带来良好弹性。

  国泰君安预计,2014年金地可售货值接近1000亿,全年销售有望超过600亿。

  步入2014年,因生命人寿、安邦财险介入,屡次将金地推向风口浪尖的险资入股事件也同样备受瞩目。

  据金地公布的股权权益变动情况公告中显示,2014年2月11日,生命人寿通过二级市场交易累计持有金地集团股份表决权已达10%。

  就此次增持,金地方面表示,福田投资可行使的股东表决权股份占公司总股本的比例约为12.8%,仍为第一大股东。金地认为,险资持续增持是产业资本看好金地的中长期发展前景的表现,金地发展战略和经营发展方向不会有任何改变。

  作为事件当事方的生命人寿,2月13日晚间也发布金地集团权益变动报告书,称公司持股目的是出于对金地集团未来发展前景看好。

  生命人寿高层还对外表示,公司对话语权看得比较淡,增持金地集团并非如外界猜测与福田投资争夺话语权,而是纯粹的财务投资,并且公司与福田投资正在谋求业务合作,现在还处于初步洽谈阶段。

  另据接近生命人寿的相关人士透露,生命人寿让渡给金地的表决权于年底将要到期,因此,不管如何都会有个最终的结果出来。

  多数业内及分析师也认为,出于险资自身属性,生命人寿或仅出于投资目的。“一方面,投资金地主要看重金地的股价估值偏低,有大幅提升的空间;另一方面生命人寿缺乏房地产开发管理经验”。

  对于险资介入会否对金地2014年销售造成影响,山西证劵的报告指出,由于金地章程中多条规定使公司董事会相对稳定,因此,公司经营暂不会受到影响。

  相比同样股权结构较为分散的万科,金地董事会章程中有较多的限制性条款,其中第八十二条中规定,单独或者合计持有公司10%以上股份且持有时间在一年以上的股东、上届董事会五名以上董事可联名提名下一届董事会非独立董事候选人。据悉,在这一点上,万科对提名权的要求仅为3%。

  除上述限制性条款外,在金地董事会章程第九十七条规定,为保持公司重大经营政策的连续性,董事会换届时所更换、增加的董事数额总计不得超过上届董事会董事名额的三分之一。

  另外,有关董事会和监事会成员的罢免,也被金地列入了董事会特别议案,根据议案,即需由出席股东大会的股东(包括股东代理人)所持表决权的三分之二以上通过;第一百一十一条还规定,董事长由董事会以全体董事的三分之二以上选举产生或罢免。



(审校:劳蓉蓉)
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