观点地产网 >
观点杂志 >
特别报道 >
>
正文
招商地产资本突进
作者:     时间: 2014-03-10 16:39:53    来源: [ 《观点》杂志2014.2-3月刊 ]

在以高周转模式向千亿销售规模扩张的过程中,招商地产无疑需要庞大的资金支持。

  在内地融资渠道受限的情况下,拓展海外融资显得尤为迫切。过去一年里,招商地产除在销售与土地布局方面继续发力外,海外融资平台的成功搭建显得尤为重要。

  2013年全年,招商地产累计实现签约销售面积274.06万平方米,实现签约销售金额431.97亿元,同比上升18.7%。

  对于去年的销售形势,招商地产董秘刘宁早前曾对观点地产新媒体表示,公司的销售状况还是不错的,虽然有些区域受到政策影响,但400亿的目标肯定能完成。虽然相比2012年不会有那样大的惊喜,但也不会让投资者失望。

  实际上,在经历2012年高速增长后,业内对招商地产2013年的销售亦充满探究的意味。不得不提到的一点是,在楼市不明朗的情况下,大户型高端产品占比过高确实给招商地产2013年的销售增添了难度。

  迫于近年来市场上中高端产品去化和周转均呈恶化之势,招商地产去年颇见成效的动作便是产品结构的调整。

  有分析指出,在招商地产的产品结构中,当前刚需、改善及大户型比例约为3:3:4。而大户型高端产品占比过多主要是“历史遗留问题”,只是在2013年集中体现。

  同时,预计2014年招商地产产品结构将明显改观,其中中小户型比例增加,可售中三类户型比例将达3.5:3.5:3,未来可逐步改善到4:4:2更合理的水平。

  对于招商地产今年的销售增长,之前多家研究机构都表示看好,截止到2013年末,招商地产存货总量300亿左右,2014年预计新推货值在560亿左右,总货值或将达到860亿,与去年相比增长20%左右。在2014年全国房地产市场维持相对稳定的状态下,保守估计公司销售规模将超过500亿或达530亿左右。

  此外,在迈向“千亿销售、百亿利润”这一中长期目标的同时,招商地产不仅仅只是通过调整产品结构来助力销售,也积极拿地为高周转扩张做准备。

  整个2013年,招商地产在土地市场上继续表现积极,全年共获取建面546万平方米,需支付土地款223亿元,同比大幅增长42%,拿地金额占当年销售金额的比例为53%,较2012年大幅回升10个百分点。

  对此有分析表示,招商地产以二线及准二线城市为拓展重点,避开地市过火的一线,也没有向三四线下沉,以实现有质量的快速规模成长;半数项目底价获取,平均溢价率仅20%,成本控制合理。

  对于招商地产的拿地策略,刘宁此前亦表示,主要是坚持了避开一线城市白热化的竞争,把注意力放在二线城市,同时非常谨慎选择三线城市。

  从2012年招商地产采取高周转模式至此,2018年实现千亿销售的目标已完成大半。回顾2013年全年,除了调整结构和买地等常规动作,招商局置地这一境外融资平台的搭建毫无疑问是最受关注的一个问题。

  此前招商地产总经理贺建亚曾坦承,公司要快速发展的一个关键就是有效的金融助推,这也是招商地产为何在2013年投入大量精力打造融资引擎的原因。

  熟悉招商地产的多位分析师则认为,在以高周转模式向千亿销售规模扩张的过程中,招商地产无疑需要庞大的资金支持。因此,从收购、注资到完成资产重组实现新上市,招商地产用18个月马不停蹄的操作完成了境外融资平台招商局置地的搭建。

  翻阅资料显示,早在2012年4月,招商地产以1.99亿港元收购原来从事电子贸易业务的东力实业,并于2013年4月向后者注入近50亿元人民币资产,希望打造为海外上市平台。

  2013年9月份,招商地产又向东力实业注入3个项目,从而使注入资产总代价由早前的61.77亿港元增至66.88亿港元,项目总数也增至11个,分布于广州、佛山、重庆和南京四个城市,总可售面积近400万平方米。

  最终,因招商地产在收购东力24个月内向其注资,依据香港联交所有关规定将构成反向收购,并获上市委员会原则上批准东力实业就收购提出的新上市申请。

  2013年10月29日,招商地产公告宣布全资子公司瑞嘉投资和东力实业的资产重组交易最终完成,东力实业完成反向收购实现了新上市。后于11月26日,东力实业正式更名为招商局置地有限公司。

  招商地产这个境外融资平台并没有因为成立不久而有所逊色,于12月5日,招商局置地公告称,将向机构投资者发行5亿美元的信用增强债券,债券期限为5年,票面利率为4.021%。

  对于首次海外发债,招商地产董秘刘宁对观点地产新媒体表示,这是公司极力打造境外融资平台的阶段性成果,5亿美元将增加招商置地的发展资金,为今后进一步的规模增长提供助力。

  刘宁还强调,随着招商局置地今后的快速发展以及公司和资本市场的相互熟悉,在有稳定业绩表现后,今后还会继续研究发债,这其实也是公司打造海外融资平台的初衷。



(审校:劳蓉蓉)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。