　　2014年3月3日，万科(000002.CH/人民币6.64;200002.CH/港币11.25,买入)公告已于3月3日正式取得中国证监会批复，核准公司将现有的境内上市外资股转为境外上市外资股到香港交易所主板上市。同时，由于期间公司分红派息，除息后现金选择权对价由原先的13.13港元/股调整为12.91港元/股。此外，为本次方案提供现金选择权的第三方调整为：华润及（或）其下属子公司、GIC、惠理及惠理香港旗下特定基金（替换原先的高瓴资本）。

　　消息点评：

　　1.万科B股股价有望提升25%，A股迎来估值修复。如果万科B转H成功，按照目前调整后的现金选择权对价12.91港元/股，以及万科B股目前股价为11.25港元，预计万科B股股价有望获得15%的上升空间；另一方面，对比中国海外发展14年市盈率6.9倍（NAV折价32%），而万科B股14年市盈率5.1倍（NAV折价48%），预计万科B股股价有望可以有30-35%的上升空间，但考虑到港股市场的盈利预测一般偏于保守，市盈率一般偏高，因此预计万科B股股价上升空间在25%左右；此外，由于目前万科A股14年市盈率仅3.8倍，并较B股折价25%，估值偏低，而本次万科B转H成功并估值得到提升之后，也势必将带动A股的估值修复。

　　2.预计行使现金选择权少于B股1/3，B转H可行性较大。万科目前B股占公司总股本的11.96%，并已向联交所申请公众持股量不低于8%的豁免，因此只有最终现金收购少于公司总股本3.96%（近B股总数的1/3），本次方案才可实施。我们认为现金收购大于B股总数1/3的可能性较小，本次B转H可行性较大，主要基于以下两点原因：（1）对比中海外估值，作为行业龙头的万科估值偏低，万科B股25%上升空间大于现金选择权15%的上升空间，原B股股东会倾向于不行使现金选择权；（2）公司B股股东中90%以上由境外投资机构持有、结构稳定，因此预计选择现金行权的B股股东量很少。

　　3.正式H股挂牌可能需要4个月时间。在转股进程方面，公司后续还需经历提交旗下200多个项目的评估报告（2个月）、向联交所正式申请并审批（1个月）、聆讯及上市（1个月，其中包括实施B股现金选择权），因此预计正式H股挂牌可能需要4个月时间。

　　重申买入评级

　　万科B转H方案在公布长达一年之后，终于获得中国证监会批准，如果最终B转H成功，预计万科B股股价上升空间在25%，与此同时估值偏低的A股也将迎来修复。长期来看，我们认为行业在未来5年内需求或将见顶，行业规模增速有所下降，但公司仍然可以依靠行业集中度的提升获得好于行业的销售增速。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，重申对公司A、B股的买入评级。

　　中银国际-万科A：B转H获证监会批准，万科迎来估值修复

（审校：劳蓉蓉）