SOHO中国去年仅收46亿 转型风险引发现金收紧
作者: 见习编辑 王静     时间: 2014-03-05 02:47:07    来源: [ 观点地产网 ]

过快的扔掉销售这张牌,持有收租的战略又面临种种挑战和风险,SOHO中国势必要经历转型期的阵痛。

  观点地产网 见习编辑 王静 在3月4日SOHO中国有限公司的年报中,“包租公”潘石屹的公司再一次宣布转型成功,老潘还在微博上评论道“2013年我们给股东交上一份满意的答卷。”

  根据其年报,SOHO中国去年营业额为146.21亿元,按年跌9.43%,毛利润率为55.5%,集团去年合同销售金额约46.87亿元,均价每平米6.08万元。每股基本盈利1.492元,每股摊薄盈利1.404元,末期息0.13元。

  截至去年底,集团拥有现金及银行存款约106.5亿元,净资产负债率约为17%。

  报告期内,除去投资物业的评估增值,核心纯利按年增长约33%至44.4亿元,核心纯利率为约30%。去年的投资物业的评估增值约为42.2亿元,主要源于期间内未完工投资物业的施工进度带来的增值。

  不过与老潘成功转型评论相左的是,市场分析师和业内均指出,SOHO中国的业绩带有明显的转型期痕迹,虽符合预期。但距离其所言的“转型成功”却还是有一段路途。“转型不是一两年的事情,现在只能算是一个开始。起码要到16、17年,转型的效果才能显现。”

  简言之,转型尚未完成,老潘仍需努力。

  销售租金双疲软

  根据SOHO中国的年报,其去年营业额为146.21亿元,其中出售物业单位所得143.42亿,合同销售金额约46.87亿元,投资物业的租金收入为2.79亿。

  海通证券分析师侯凌中指出,公司去年营业收入较高主要是因为交楼有入账。“入账是前两年的预售,因为还没有交付,会计上就不能算作是收入。所以今年入账的是前年、大前年的销售滞后,到去年会计上才算进去。”

  以此来看,SOHO中国去年146亿的营收,其实更多反映的是前几年的销售情况。46亿的合同销售反应的才是去年的销售业绩。

  同策咨询研究部总监张宏伟亦指出,SOHO中国的业绩“从销售规模上看,一定是小的,跟公司转型有关,确实在售项目也比较少。转型期销售对公司利润的贡献一定是在下降,这是结构上原因。”

  与销售收入急剧下滑不对称的是,SOHO中国的租金收入并未如市场预期,得到较大幅度的提升。租金收入仅占营业收入的1.91%,这对于致力于成为持有型企业的SOHO中国来说,并不是一个利好消息。

  根据年报,去年SOHO中国主要合同销售来自望京SOHO塔一、二,银河SOHO及SOHO中山广场,可售货量非常有限。

  相比之下,处于投资期的物业量则显得庞大。主要包括:天安门南项目(前门)、朝阳门外SOHO、望京SOHO塔三、光华路SOHO、丽泽地块、SOHO世纪广场、SOHO复兴广场、凌空SOHO、虹口SOHO、外滩SOH0、外滩8-1地块、SOHO天山广场以及古北地块,其中5个位于北京,8个位于上海。

  虽然SOHO中国所持有的项目均位于北京和上海的市中心或者区域中心,估值较高。但是大的市场环境却给未来的租金收益上行带来压力。

  根据第一太平戴维斯的相关报告,去年北京的的写字楼市场“在高位运行的租金、放缓的本地经济及疲软的扩租及新租需求的共同作用下,全市净吸纳量跌至近十年最低值,”而持续上涨的整体空置率及业主间竞争的加剧预计将迫使2014年租金继续下跌至少2%。上海方面亦是“市场需求疲软以及供给大量有涌入将导致空置率攀升和租金下跌。”

  过快的扔掉销售这张牌,持有收租的战略又面临种种挑战和风险,SOHO中国势必要经历转型期的阵痛。

  现金流风险

  同样是转型,香港知名发展商新鸿基地产转型商业地产之时,有差不多十年的准备期,进行转型之后,用了又一个十年才做到真正的租售并举。张宏伟也认为SOHO中国的转型至少需要5-6年,甚至7-8年时间。对比之下,潘石屹间隔半年连续两次的“转型成功”言论,显得操之过急。

  针对SOHO中国的转型,曾有分析人士指出,转型持有的决策导致快速回笼资金渠道紧闭,令转型面临重大资金压力。此前SOHO中国甩卖北京项目尾盘,可能是出于快速回笼资金,而今年2月底出售上海的两个项目,亦是出于同样的目的。

  张欣在业绩介绍视频中指出,在去年的钱荒以及今年的银根紧缩、房企流动性减弱的背景下,持有充足的现金变成重中之重。这也是其决定出售SOHO海伦广场和SOHO静安广场的原因。“这两个项目的出售带来了52亿的收入,将我们的流动量总额提升到220亿,充裕的现金便于收购更多更优质的资产。”

  然而这笔总成交额为52.30亿元的交易,与之前120亿元的预期收益相比,却是折价了56.42%,无疑昭示着SOHO中国目前对于现金流的高度渴求。

  张宏伟指出,持有型运营的话,需要中长期资金支持,不是短期的。散售的话有些资金快速回笼,支持滚动开发,进行高周转。而在转型后,出租率则是保持中长期经营性收益的一个来源。出租率要保持在70%以上,才能勉强过得去。转型前靠销售,转型了只有靠租金。这是最现实的问题。

  因此保证出租率,提升租金收入,让租金收益成为稳定的现金流,而不是依靠转手项目来增加流动资金,或许是SOHO中国转型是否成功的一个试金石。

  另外,招商能力的提升也是SOHO中国在当前转型期内需要翻过的拦路虎。在其年报以及张欣的介绍视频中被反复提及的北京前门大街项目,恰恰是SOHO中国招商软肋的一个体现。早在2007年,SOHO中国便已介入前门大街的改造,历时近六年时间,前门SOHO的改造一直都没有画上句号。

  “SOHO中国的招商能力,前几年做的还可以,后面项目多了,不一定复制那么快。招商团队的复制能力和宏观经济的发展、企业需求都是有关系,更多的是考验的中长期的资源整合能力、综合运营能力。”



(审校:武瑾莹)
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