美高梅与蔡屋围 京基旧改大盘压力犹存
作者: 陈业     时间: 2014-03-05 02:06:10    来源: [ 观点地产网 ]

对于新获得的旧改项目来说,重点不在赔偿上,而在于项目开发周期所引申出来的资金沉淀问题。

  观点地产网 陈业 由京基主导的罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区旧改项目,日前传来消息,将与钓鱼台美高梅酒店携手,在该旧改项目中造一座超白金五星级酒店。

  据了解,作为2013年全市首批城市更新项目,早前市场有传闻称,京基将在该区域建666米的高楼,而若传闻属实,该五星级酒店将位于其中。

  除上述酒店外,当日京基还宣布于未来几年集团还将在北京开发一个高端酒店项目。

  或基于此,京基地产董事长陈华也表示,酒店业将是京基未来战略部署的重要方向,选择与钓鱼台美高梅集团展开南北项目战略合作,也是京基旗下酒店业态发展的重要里程碑。

  引入美高梅

  就此次引入美高梅,据京基集团董事长陈华介绍,其深圳项目地处蔡屋围晶都片区,酒店内部将引入时尚文化娱乐业态。

  但具体如何与美高梅合作,相关业内介绍,主要是指项目建成后,京基会按美高梅酒店的格局装修,且今后项目具体的经营管理也都将由美高梅负责,但彼此会签署相关协议,例如京基每年给予美高梅多少的管理费用,但需要求其在多长时间内,需收回项目成本等。

  对于引入美高梅酒店品牌,相关分析认为,在专业品牌进驻后,对酒店后期运营、更符合市场需求外,还可提升旧改区域的价值。

  同时,在品牌酒店进驻后,项目其它可售物业的价值自然也有了提升空间。

  据悉,京基集团此次与钓鱼台美高梅酒店集团合作,选择的为其旗下“宝丽嘉”酒店品牌,而宝丽嘉“一直定位为高端市场人群”,因此较京基100综合体的酒店项目定位或更为高端。

  资料显示,京基蔡屋围旧改项目,东起红岭中路,西至红岭路,北至红宝路,南至滨河大道,片区拟更新方向为商业、办公、居住、教育等功能;整个片区面积约为31万平方米。

  于早前市场曾有消息指,京基晶都旧改项目已确定规划建筑面积270万平方米,相当于建面为60万平方米的京基100综合体的4-5倍,旧改规模仅次于华润于2007年3月,以60亿资金夺得的大冲旧改项目。

  另据介绍,目前蔡屋围统筹片区项目的规划编制已进入尾声,3月底前可全面完成,而京基地产与蔡屋围股份公司就改造事宜的磋商正在进行中,规划确定后即刻启动拆迁谈判。

  旧改压力犹存

  虽然引入美高梅能提高晶度旧改的区域价值,但目前京基在深圳已经布局多个旧改项目,因此相关分析还是认为,京基于深圳旧改大盘还存在较大的开发压力。

  根据2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划显示,京基位于南山的珠光村城市更新单元(范围调整),计划已经出炉,该项目拟拆除重建的面积为13.55万平方米,拟更新方向为居住、商业等功能;同时,京基于深圳南山长源村的旧改项目,于去年也已启动了前期谈判拆迁工作。

  另外,京基集团于去年还分别签署了深圳罗湖、宝安、龙岗四大区域的多个城市更新项目,分别为罗湖的水贝更新项目、龙岗木棉湾更新项目、宝安沙一更新项目、龙岗大围村项目。

  而据不完全统计,上述项目的总体改造面积为63.9万平方米,预计开发总量达到300万平方米,是京基100综合体总建筑面积的5倍。而根据京基地产的相关规划,预计上述项目的改造投资额度将接近255亿元。

  值得一提的是,对于旧改而言,拆迁无疑为最难攻克问题,相关业内认为,即便城市更新项目的牵头人为政府,且京基自身也累计了一定的旧改经验,但蔡屋围片区目前居住人口情况复杂,顺利完成拆迁或也并非易事。

  相较于拆迁赔偿问题,在一位熟悉旧改运作的分析师看来,对于新获得的旧改项目来说,重点不在赔偿上,而在于项目开发周期所引申出来的资金沉淀问题。

  另据相关业内早前介绍,目前京基投入项目运营的资金一方面来自销售,另一方面则来自境外的集资动作。

  “去年京基在售项目,仅为位于深圳的云景梧桐及滨河时代,项目销售都较为理想,但毕竟规模有限,现金回流也有限”。

  据相关统计数据显示,2013年,深圳云景梧桐及滨河时代的网签额分别为24.7亿元。



(审校:武瑾莹)
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