金融街52亿入上海 老潘出让两项目"断臂求生"
作者: 武瑾莹     时间: 2014-02-28 03:28:31    来源: [ 观点地产网 ]

尽管均价远远低于潘石屹此前的预期,但老潘最终还是选择将这两个项目“低价”出售。

  观点地产网 武瑾莹 从去年11月市场上有消息称SOHO中国欲出售上海三个项目,到2月27日晚金融街发布公告正式宣布从老潘手上收购两个项目,不过三个月的时间。

  2月27日晚,金融街对外发布公告称,公司已同SOHO中国达成收购协议,将以52.32亿元收购SOHO中国位于上海核心区域的SOHO静安广场及SOHO海伦广场两个项目。

  金融街的公告显示,静安梅村项目的交易价款约21.77亿元,海伦广场项目交易价款约30.55亿元,目前该两项目均处于桩基及围护施工阶段。

  其中,静安项目位于静安、长宁、普陀三区交界处,占地面积14831.7平方米,总建筑面积76363平方米,包括地上建筑物面积(不包括屋顶机房等)51130平方米,规划用途为“商住办综合”用地;海伦广场项目地块为商业办公、文化体育和市政设施综合用地,位于上海虹口区中心区域,紧邻四川北路商圈,占地面积28103.3平方米,总建筑面积167814.5平方米,其中地上建筑面积115180平方米。

  对于这次收购,有金融街控股人士表示,作为中国核心城市,上海的商务地产市场发展势头一直非常良好,整体品质及企业间竞争均在全国首屈一指。而作为定位于商务地产开发的大型开发商,此次上海项目的收购有利于公司扩大区域和业务发展规模,对于金融街控股而言有着里程碑式的意义。

  事实上,这也是金融街首次进入上海,加上上周以30亿元在广州获得的广钢新城地块,其在2014年开年便迅速完成对于一线城市的扩张与布局。

  然而,对于潘石屹来说,这却代表着其2009年高调进入上海策略的“失败”。

  老潘低价出让

  当然,潘石屹或许并不会认为这是“失败”,至少其不会对外如此承认。

  早在去年传出潘石屹意欲出售上海三个项目时,其就在微博上做出过如此的回应:“我们在上海投资近500亿,占SOHO中国总量的75%。我们同时看好北京、上海未来的市场。正在优化投资、增大北京,达到两地平衡。SOHO中国是北京、上海最大的写字楼开发商,拥有200万平方米在建和建成物业。开门做生意,买进卖出很正常,大家千万别过度解读。”

  回顾去年11月初,突然有市场消息称,SOHO中国早在三四个月以前,就在市场上宣称,要整体出售上海的3个项目--位于静安区曹家渡板块的静安广场,位于虹口区的海伦广场,以及虹口SOHO。

  当时报道显示,静安广场对外报价为4.2万元/平方米左右,虹口区两个项目的对外报价均为3.2万元/平方米左右。SOHO中国希望年内可以把这3个项目全部出售。

  按上述报价,以总建筑面积粗略计算,这三个项目可以为SOHO中国回笼120亿元的现金。

  对于这样的定价,彼时业内人士就认为SOHO中国的要价有点贵,上述项目并不好卖。

  据当时的市场人士透露,SOHO中国的出价是希望在成本上加一点溢价,但买家认为价格贵了,难以谈拢,SOHO中国的这笔买卖进展并不顺利。

  不过,按照金融街昨日公布的收购价格计算,静安项目的均价约为2.85万元/平方米,而海伦广场项目的均价约为1.82万元/平米。

  很明显,这样的价格水平远低于此前潘石屹心中的预期。不过,尽管如此,潘石屹仍然通过这次出售小赚了一笔。

  2011年4月1日,SOHO中国宣布附属公司红石新城与静安地产订立框架协议,公司以16亿元的代价获取曹家渡地块;4月19日,SOHO中国再次宣布成功收购上海虹口区的地铁10号线海伦路站地块。根据转让协议,SOHO中国将向杭州紫元和上海嘉联支付总价24.7亿元。

  经计算,此次SOHO中国逾52亿元出售的两个项目,在“囤守”近三年后净赚11.28亿元。

  SOHO上海失利

  尽管均价远远低于潘石屹此前的预期,但老潘最终还是选择将这两个项目“低价”出售,这显然是不得已而为之的事情。

  压力或许来自SOHO中国这两年日渐下滑的销售和业绩。

  相较于前几年SOHO中国销售业绩表现优异时对于数字的高调宣传,SOHO中国的唯一代言人潘石屹这几年几乎绝口不提关于公司销售和业绩的事情。

  因此,按照联交所规定不得不发布的中报成了去年能窥视公司经营数据的唯一机会。据其去年中报显示,截至2013年6月30日,该公司的营业额达到25亿元,同比增长103%,净利润达到21亿元,同比增长242%,核心净利润(不含投资物业评估增值)为5.37亿元,同比增长130%,核心纯利润率约为22%。董事会决议派发股息为每股人民币0.12元。

  对于SOHO中国去年上半年的表现,分析人士认为,虽然营业额和净利润同比增幅较大,但相比其曾经有过的过百亿的业绩,25亿的营业收入并不乐观。

  或许转型和调整可以作为一个理由来解释营业额大幅下降的原因。但市场人士认为仅仅一年时间就宣布SOHO中国从散售转型自持成功,说服力似乎并不太强。

  值得注意的是,去年中报也显示,在业绩期内SOHO中国最重要的几个项目分别是上海的SOHO世纪广场、北京前门项目、银河SOHO。

  从贡献业绩项目的发布和数量上来看,北京比上海多,但从SOHO中国所有在售项目和土地储备的布局来看,上海显然比北京要多很多。

  也就是说,占SOHO中国投资总额75%的上海并没有为公司提供相应的回报。

  这与市场呈现的声音是一致的。

  曾有业内人士向观点地产新媒体表示,目前SOHO中国在上海没什么声音,项目不管是出租还是出售都没有特别引起市场关注。

  其表示,上海的商业地产环境并没有特别恶劣,但SOHO中国的产品涉及其实并不能获得上海客户的认可,加上销售团队的能力不强,使得SOHO中国在上海的整体表现不佳。

  商业市场忧虑

  上海同策机构研究总监张宏伟对观点地产新媒体表示,SOHO中国的整个销售不佳和整个市场背景也有一定关系。

  其认为,在2009年市场资金充足,商业地产成交迅速,也相对容易,但随着2012年之后市场资金等情况皆出现收缩,成交热情有所下降,市场回归理性。

  然而,正是2009年市场的不理性,使得当年第一次进入上海的潘石屹尝到了甜头,开启了对上海的“光速投资”之路。

  2009年8月,在北京卖楼风生水起的潘石屹开启了其在上海“旋风式收购”的第一站--24.5亿元从摩根士丹利处接手号称“上海第一烂尾楼”的东海广场。至2013年底,以百米冲刺速度“杀入”上海的SOHO中国已在沪拿下12个项目,累计耗资达287亿元。其中,仅2011年,SOHO中国就耗资153.82亿元拿下包括外滩8-1地块在内的7个项目。

  和老潘火速进入上海保持一致增长的是SOHO中国的负债率。SOHO中国往年的年报显示,2009年至2011年,SOHO中国的净资产负债率分别为-13%、-57%和-10%,到了2012年,这一指标由负转正达到2.6%;2013年上半年,SOHO中国净资产负债率再上升至14.3%。

  同样不容乐观的还有上海的商业地产市场。

  戴德梁行华东区研究部数据显示,2013年全年上海甲级写字楼共有约54.8万平方米的新增供应入市,总存量达到631.4万平方米,第四季度整体平均租金为每天每平方米8.73元,同比下降3.75%。

  最近的统计则显示,2014-2016年间,上海中央商务区将有164万平方米新增供应投放市场,且次级和新兴商务区还会新增249万平方米。上海第一高楼上海中心、企业天地二期、世纪大都会、环贸广场二座在竣工后将分别为市场增加约21万平方米、5.9万平方米、11万平方米和6万平方米的办公空间。

  正是供应井喷的局面,一些开发商和投资者对此前过于乐观的租金预期进行了修正。而这显然会影响投资者对于购买写字楼的热情,对于以散售为主的SOHO中国影响更为明显。

  和SOHO中国不同的是,金融街在商业地产的经营方式上,一直以持有经营和整售的方式为主,而去年业绩有大幅上涨的金融街,如果选择持有经营也有足够的资金实力来形成支撑,即使选择整体出售,似乎在市场上也会有更好的表现。

  就在离静安广场不远的地方,美国德克萨斯州直销化妆品公司玫琳凯刚刚宣布拟在上海斥资人民币8.2亿元购买上海市中心静安区的静安门,目前正在洽谈中。



(审校:刘满桃)
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