万达王健林:文化旅游与地产结合 不得已而为之
作者: 见习编辑 郭净净     时间: 2014-02-28 02:44:26    来源: [ 观点地产网 ]

我认为房地产是周期性行业,这个行业发展速度已经大幅下降了,这个行业式大规模快速发展的周期也就十年到十五年左右。

  观点地产网 见习编辑 郭净净 时值江南早春,欲雨微寒。

  2月27日下午,大连万达集团董事长王健林专程来到无锡,以显示其对无锡万达文化旅游城项目的重视程度。正如他所言,“这是我们最看重的项目,因为距离我们很近的地方有一个强有力的竞争对手”。

  是的,就在距此不远处的上海,迪士尼不久便将面世。面对这个世界级的强敌,王健林颇不服气,“迪士尼再好还是美国文化,我们要运用中国文化。”

  显然,将中国文化元素植入万达的文化旅游城当中,被王健林当做应对强敌的“药方”;与此前青岛、南昌等文化旅游项目相同,无锡万达城当然也是与当地文化结合的产物。

  资料显示,无锡万达城占地140公顷,总建筑面积120万平方米,文化旅游总投资210亿元,规划有文化、旅游、商业和酒店四大内容,室内室外结合,规划有舞台秀、电影城、室内外主题公园及万达茂商业中心。项目计划2014年开工,2017年建成开业,预计日最大接待量10万人次,年收入60亿元。

  王健林直言,无锡万达城不只是体现中国的元素,更要突显无锡当地文化;“比如说我们的室外主题公园,现在设计是六个园区,全部是无锡当地的故事,如对紫砂壶文化等元素的包装。”

  此外,王健林的不服气,也可从万达自营酒店品牌的举措中得以一窥。“不少酒店管理公司盛名之下其实难副,我们试着在这几年做了自己的酒店管理公司,开了十几个酒店。去年财务报表出来一看,同级别酒店,我们自己管的收入要比老外管的还要好一点,这就更坚定了我们的信心。”

  “酒店是全世界最大的奢侈品,树立一个酒店品牌需要二三十年的眼光,但是我觉得万达确实有这个基础,所以我就愿意来做。”万健林毫不掩饰对万达自营酒店的满意和野心。

  今年以来,万达无疑也在不断加强自营酒店的相关管理、培训和发展,但是近日武汉经开万达一座在建的五星级酒店整体出售,却让业内充满疑惑。

  “这个酒店还没有建完,只是个项目,把这个出售举动和我们自己发展酒店的方向对应起来,这个思维太简单了。”王健林回应道,“万达现在于武汉开业的有三个酒店,有五星级、超五星级的及顶级的,各个区间的都有,但是鉴于当地政府需要,万达便规划出一个酒店,但自身并不经营。”

  王健林还表示,万达酒店实现自营化,并不意味着所有酒店都要万达自己管。“无锡项目有几个酒店,我只能管一个,其他还是会跟其他人合作,但是会把自己的酒店管理做一个品牌。”

  从原来以万达广场为重点,到现在开始在全国布局万达文化旅游城,王健林认为这种重心的变迁与房地产的预判并无直接挂钩。

  “我认为房地产是周期性行业,这个行业发展速度已经大幅下降了。”带着这种不乐观态度,王健林指出其更清晰地认识到,这个行业大规模快速发展的周期也就十年到十五年左右,剩下就大部分萎缩,存量房大幅增加。

  正是出于对房地产的这种不乐观,王健林直言,“做文化旅游并不是很想和地产结合在一起,这是不得已而为之的办法。”以无锡项目为例,据王健林分析,文化旅游投资已超过200亿元,如果不和地产相结合,花200亿元买块地再建起来就有一定的不确定性,而收益一旦做得不好,或者一旦达不到盈利目标就会亏损。

  “现在房地产还可以卖,适当做一点房地产产品,用房地产销售来稀释投资,增加安全性。”但王健林坦言,随着房地产规模化开发的结束,这个模式肯定长不了,“我估计就是十年、八年。”

  尽管对房地产的前景不太乐观,但在杭州等地降价预期涌动的当下,王健林仍坚决反对房地产崩盘的说法,“这个完全不能信,说房地产崩盘的人有两种可能性:一个是这个人真的别有用心,第二就是弱智。”

  以下是大连万达集团董事长王健林接受访问时的现场实录整理:

  关于万达文化旅游城

  现场提问:万达加快在全国布局文化旅游地产项目,这次为什么选择在无锡,无锡万达城在万达全国战略中处于什么位置?

  王健林:长三角是我们布局的重点,我们在全国布局十个,无论如何也不会离开长三角,长三角一定要布局。与宁波、南京、无锡等地方相比,选择无锡的原因一方面是由于无锡在杭州、南京和上海等地区三角形的中心位置,离每个城市轨道交通40多分钟,开车也就一个多小时距离,交通非常便利。第二,这个城市本身经济比较发达,再加上历史上无锡也发生了很多故事,所以就选择在这里。

  在万达所有文化旅游项目中,包括今后还要看的项目中,“青岛东方影都”和“无锡万达城”放在同等重要的位置,这两个是我们的核心产品。青岛项目是创造中国文化品牌,我们想把中国的影视,包括文化打到国际上去;无锡项目是重点打造旅游式度假,或者叫文化旅游的核心产品。

  现场提问:您之前说过无锡万达城将会和迪士尼掰手腕,比比谁更强,您说这个话的底气从哪里来?

  王健林:用四句话来形容这个项目,第一规模最大。第二内容俱全,可以享受到所有万达掌握的和正在研发的产品,如室外主题公园,室内水公园等。第三创新最多,比如世界上首个0岁到15岁的室内儿童主题公园。第四科技含量最高,所有的东西像儿童乐园等等,我们都是有知识产权。这四个特点结合起来就可以体现出这个项目的重要性。

  现场提问:为区别迪士尼,万达城有怎样的当地的地域文化或中国的元素?

  王健林:我说过,迪士尼再好还是美国文化,我们要运用中国文化。无锡万达城不只是体现中国的元素,更要突显无锡当地文化。比如说我们的室外主题公园,现在设计是六个园区,全部是无锡当地的故事,如对紫砂壶文化等元素的包装。

  另外,最能体现文化特色的是舞台节目,就是秀,这个还在调研当中,是美国的团队和我们当地请的专家以及我们国内的艺术家一起在研究,还在寻找代表当地合理且正面的故事。

  可以说这是我们最看重的项目,因为距离我们很近的地方有一个强有力的竞争对手(迪士尼)。

  现场提问:像无锡万达城这样工程浩大的项目一般选址会很严谨,一般一个地区或一个国家就只有一个,但是您的万达城要开到十个,会不会出现自己与自己竞争的关系?

  王健林:这就是我们模式的不同之处。迪士尼是一个发展非常谨慎的公司,他在全球目前也就八个,这也许是他成功的一个因素。万达单讲一个室外主题公园,我肯定比不过迪士尼,迪士尼在上海有1000多平方公里,我们只有几十公顷,但是,我会做主题公园以外的东西,而且我们所有万达城和万达城建的酒店都是采用的最新的空调设计,可以使PM2.5的阻断率超过90%。另外,室内装修方面全员精装修,室内游乐场和很多商业结合在一起,把这些融合在一起可能会更有竞争空间。

  另外,经济形势好,就算一个项目投入很高、规模很大,我在中国摆十个、八个项目,联合起来肯定比迪士尼大多了。

  我怎么做到自己不和自己竞争呢?那就是区别,做的内容不一样。我们的哈尔滨项目是室内冰雪项目,西双版纳是热带雨林和水为主做的产品……每个项目一定有所不同,不然不要说和迪士尼,和自己都竞争了。

  现场提问:万达文化旅游旗下还有一个平台叫万达MALL,这个万达MALL和万达广场及万达城有什么区别,未来万达在万达MALL方面有什么样的安排?

  王健林:万达广场和万达MALL的区别就是定位不同,一个是以商业为主,一个是以旅游文化为主。其核心区别是,万达广场是以商业为主的产品,购物、餐饮、电影院及卡拉OK等还处在主体地位;万达MALL是以文化旅游为主体的产品,其基本指标是文化旅游战略占80%,商业比重和零售比重会降到20%以下。

  我们在设计万达城的时候,突然发现这个产品在如省会城市等大城市可以独立推广,因此万达城在全国可能就是十个、八个,再多也没地方建。

  现场提问:不只是顺义,有可能在其他地方同时复制万达MALL?

  王健林:是不是在顺义还没有定下来。

  现场提问:万达城这个系列产品会给地产界带来什么样的影响?

  王健林:说老实话做文化旅游我并不是很想和地产结合在一起,为什么这样说呢?这是不得已而为之的办法。像无锡项目,文化旅游投资已经超过200亿,如果不和地产相结合,我花200亿买块地再建起来就具有一定的不确定性,收益一旦做得不好,或者一旦达不到我的盈利目标就会亏损。现在房地产还可以卖,适当做一点房地产产品,用房地产销售来稀释投资,增加安全性,这是现在没办法才结合在一起的。但是,随着房地产规模化开发的结束,这个模式肯定长不了,我估计就是十年、八年。

  至于说能不能给房地产带来什么风向标,这个需要大家理解,现在很多项目把旅游、文化和地产结合在一起,但是成功的不多。很多人是编故事做房地产,很多人一开始也以为我也是编一个故事在做房地产,开了长白山,开了武汉,明年开西双版纳,开南昌。

  在开业的时候大家就可以看到我不是为了做房地产去编这个故事,我是为了做文化旅游去结合房地产,正好定位是相反的。但是,如果想把这个结合好,难度确实有点高,远比做万达广场难度高。

  现场提问:您曾经提过到2020年万达要降低商业地产的比重,大幅提升文化产业的收入,实现彻底的转型,在文化旅游产业收入规模很难做大的情况下,您在这方面表现出来的自信来自于哪方面?

  王健林:文化产业不是说不能做大,世界上还有三家文化产业的500强企业。新闻集团、时代华纳等三家都是超过300亿美元收入。我觉得文化是可以做大的,按照我们自己的预测,到2015年做到400亿,到2020年做到800亿。现在来看肯定可以实现这个预计,今年文化集团给的指标是317亿,也许到今年年底还会多一点,明年就可能达到400亿的目标。

  所以,我觉得文化完全可以做大,总结下有三点:第一做科技文化,比如我们的电影乐园,全部是和科技结合;第二大投入、大产出,不做小打小闹的东西;第三个组合拳。

  国内外扩张与投资

  现场提问:万达将来在江苏的战略是什么,有怎样的产品逐步加入江苏?

  王健林:江苏是万达的第一投资大省,进入十年左右,已建设13个城市超过20个城市综合体,十几家五星级酒店,在苏投资已经超过200亿,我们已经成为江苏真正的战略投资者,每年持续在投资。今年还会在南京、昆山等城市有新的万达广场推出。

  除了在无锡做万达城之外,我们有可能把万达城的核心产品万达MALL单独拿出来在南京等城市做。而且,除了商业、旅游、酒店这些以外,也不排除我们将来在江苏还有其他业态投资。我们现在正在大量收购旅行社,还和国外旅游方面的企业在谈合作,也不排除在这方面有机会。

  现场提问:对无锡附近的南京和昆山这两个城市发展理念是什么?

  王健林:我们主要在一二线城市,现在也进入一些三四线城市,比如说我们进入了无锡、江阴、宜兴,但是这两个城市比其他地级市人口更多。江阴市区有150万人口,人口更多,经济实力更强;包括昆山我们也正在探讨,可能很快就会进入。

  这种三四线城市我们会考虑,但是目前还不会大规模介入三四线城市,还需要慢慢地做。今年年底开业的万达广场才109个,可能至少要做到2020年,接近300个万达广场的时候,那个时候进入更多地级市和县级市的机会就更多。

  现场提问:今年万达在海外投资有哪些计划,选择项目一般考虑哪些因素?

  王健林:国际化是我们的既定方针,我们公司提出“国际万达,百年企业”已经八年了,真正走向国际化就两年的时间,这只是一个追求和梦想。国际化具体怎么走也还没有成型,我们就是想结合万达业务模式,和现在的购物中心、酒店、文化、旅游及零售结合在一起,来考虑这个投资是不是可行。

  我们境外投资现在还在看,主要还是选择北美和欧洲,这些地方利润和回报低一点,但是安全可靠;也许会去非洲等地方,但是要过一段时间,有了经验以后再说。我们今年肯定还会有大的并购动作出来,因为也在谈判过程中,现在还不能说,主要是文化旅游方面,包括酒店。

  关于万达酒店

  现场提问:有消息说万达酒店在筹建品牌自营化,未来万达酒店的项目会全部投入自身酒店品牌吗?未来万达酒店如何实现国际化

  王健林:我们为什么做自己的酒店管理品牌?国家旅游局的副局长跟我多次讲:“健林,你一定要做自己的五星级酒店品牌,你一年开十个八个高端酒店。万达不敢做,中国就永远没有高端酒店品牌出来。”他问我为什么不敢做,我说我做了这么多,还要再做酒店管理吗,再说不赚什么钱。他说不是钱不钱,你现在最具有这个条件,你现在规模大。

  万达现在已经有70多个开业酒店,在建的还有六七十个,今年开18个,明年开25个,按照这样的规模十年以后就两三百个酒店。另外,说老实话我们也看不起酒店管理公司,其中不少公司盛名之下其实难副,普遍都是大规模扩张,但也有人才问题。我们就试着在这几年做了自己的酒店管理公司,开了十几个酒店。去年财务报表出来一看,同级别酒店,我们自己管的收入要比老外管的还要好一点,这就更坚定了我们的信心。

  但是,确立品牌是很难的过程。什么是奢侈品,不是衣服、包包叫奢侈品,真正的奢侈品是三个--飞机、游艇、酒店。酒店是全世界最大的奢侈品,一个酒店都是几亿美元,这是最大的奢侈品品牌,这个品牌培育时间更长。所以树立一个酒店品牌需要二三十年的眼光,但是我觉得万达确实有这个基础,所以我就愿意来做,但是并不意味着所有酒店都要我自己来管。无锡项目有几个酒店,我只能管一个,其他还是会跟其他人合作,但是会把自己的酒店管理做一个品牌。

  现场提问:武汉万达有一个五星级酒店正在整体出售,这会不会与万达酒店自营化策略相违背?

  王健林:关于新开酒店的出售,这个酒店还没有建完,只是个项目,和我们自己发展酒店的方向对应起来,这个思维太简单了。我们现在在武汉开业的有三个酒店,有五星级、超五星级的,还有顶级的,我在一个城市里有这么多酒店,我还要再建酒店吗?但是政府说你一定要建一个,所以我说好,我帮你规划一个,再帮你卖出去就行了,是这个意思。

  关于万达电商

  现场提问:万达正在谋求O2O的道路,万达的O2O有什么特别的地方?

  王健林:万达的O2O电商模式还在探索阶段,尽管我们做了一年,但是现在还谈不上成型。实际上电子商务模式非常需要创新定型,必须要摸索到一定阶段才能找到稳定的盈利模式。

  我们为什么要做电子商务?因为我们拥有中国最多的线下资源,去年进万达广场的人次超过12亿,每年还有好几亿的增长,保守估计,到2015年会超过20亿人次,2020年将超50亿人次进入到万达广场、万达酒店及万达度假区。

  现在已经有了线下板块,正在努力打通上一个半环,简单地说就是会员数据,这个半环就是怎么把线上、线下结合起来。我们的会员多,而且非常活跃,从目前试验情况来看,从去年到今年万达的会员进我们的广场会有十次以上的频率。如果我们再提供一些增值服务,去广场消费就会有一个积分,这个积分可以当作现金到全国万达广场使用,相当于现金券。除了这些,我们也在研究怎么提供更高的增值服务,提供信息、订票等,使我们的会员活跃起来。

  消费产生更多的数据来支撑我们对前期的调整,比如招商,这样就把上面那个半环画上了。现在我们正在六个项目上进行试点,至少要试点到半年以后可能才会真正确定下来走哪个方向。这个过程也许两三年才能真正定型,我们可能会在今年年底,或者明年年初才会正式宣布电商的商业模式。

  现场提问:万达有没有和阿里巴巴或者腾讯合作,进一步的进展如何?资金形势能不能分析一下?

  王健林:万达电商我说得不太明白,肯定是以我们自己为主的,还会有一个行业的兄弟来帮我们的忙,具体进展还不方便透露。

  关于资金面,我的分析是今年整体来讲不会太紧。为什么这样判断?首先我们现在经济已经在下行,去年7.7%,今年我判断GDP可能还会低于去年;中国拉动的主要是投资和出口,内需方面才30%多,在这种情况下我相信资金面不会收得太紧。如果今年收得太紧,可能会滑到底线以下;也不会松,因为我们的货币总量太大了,所以适度略紧的局面我估计是今后的常态势头。

  现场提问:最近您在网上批判互联网思维,您是怎么看待互联网思维?

  王健林:现在有一种说法,做企业必须要有互联网思维,我说这个不对。我不是批判互联网思维。互联网思维是什么?说穿了就是创新思维、新技术、新产品。不做互联网难道就没有创新吗?所以我不同意做企业就要有互联网思维,并且把企业创新归纳互联网思维的提法。互联网思维是可以有的,它存在,也是创新的一种潮流,但是不要拿互联网思维来概括所有创新思维,这个提法不妥。我还是提倡企业创新思维,不要简单地只说互联网,我觉得这个太偏。我主张还是用传统创新思维,一切都在变,唯有创新不变。

  关于房地产市场

  现场提问:从原来以万达广场为重点到现在开始在全国布局万达文化旅游城,这是不是您对将来房地产走势的判断?

  王健林:我觉得这和房地产的预判不直接挂钩,虽然也有一点点关系。我认为房地产是周期性行业,这个行业发展速度已经大幅下降了。万达提的口号是百年企业,国际版的,所以我们一定要找百年以上的有长期稳定现金流的商业模式。现在房地产发展很好,可以利用它的现金流;还有一些做房地产投资的趋势,像无锡万达城我们也会做一些广场。

  但是我们更加清晰地认识到,这个行业大规模快速发展的周期也就十年到十五年左右,剩下就大部分萎缩,存量房大幅增加。这和地产的预判有一点挂钩,但是我们是从长远考虑的,并不表示这一两年对房地产市场看空了或者悲观。

  现场提问:前段时间苏州对商业地产率先进行调控,加上商业地产在部分城市出现了供大于求的情况,您认为在商业地产方面未来会不会演变出一系列的调控政策?

  王健林:商业地产会不会调控不好说,商业地产现在局部确实出现了过热的现象。我觉得不是调控,最重要的问题是以省或市为单位出台商业规划,把这个布局下来,哪个地方可以做购物中心,哪个地方可以干超市,这样规划下来就不存在过剩的问题,做这个规划比调控更重要。

  现场提问:对于市场看空的传闻怎么看?

  王健林:看空中国房地产,说中国房地产崩盘,这个论调已经出现了十年以上,有很多这样的代表人物,甚至包括一些赫赫有名的经济学家说中国房地产崩盘,说了十几年了,结果没有崩盘。所以在今年又出现这个论调就不奇怪,这是原来论调的延续。

  现在由于杭州一两个楼盘降价,北京二手房交易价格略降,还有几个三四线城市风险大一点,马上就有人说要崩盘。从这个角度来讲,这是以前的思维,不奇怪。但是我坚决反对崩盘的说法,这可能局部过剩了的问题,中国这么大,一两个城市或者十几个城市出问题,并不代表整个中国房地产市场会崩盘。

  第一,我们的真实城市化率不到40%,去年公布的数据也是30%多,城市化率还早。第二,国家的政策,十八届三中全会刚通过了,去年年底刚开完的新型城镇化工作会议,国家首度把城镇化作为经济发展的重要支柱,和今后推动中国经济发展的主要动力。刚刚把这个列为主要方向,马上就说要崩盘了,你说可能吗?第三,其实房地产问题说白了就是金融问题,在中国,房地产算一个行业,在国外,房地产属于金融行业。在去年美国社会流动性和中国今年流动性适度偏低的影响下,房地产市场出现了下跌,或者某些地方交易量萎缩,这非常正常,如果二季度、三季度货币政策有适当的放松,这个问题马上就会解决,但如果一直紧下去,可能房地产交易也会有所萎缩,这也是完全正常的。

  但是,我觉得房地产崩盘没有可能,这个完全不能信。说房地产崩盘的人有两种可能性:一个是这个人真的别有用心,第二就是弱智。

  现场提问:您否认崩盘论,杭州这两个楼盘降价引发的连锁反应,市场是不是到了拐点,或者说这次只是假摔?

  王健林:我觉得既不能说拐点,也不能说假摔。第一,成交萎缩、价格下降不是全国同样的现象,只有全国一起出现这种现象但是两个月以后又起来了这就可能是一种假摔,目前一两个楼盘出现的现象不能对整个房地产行业进行判断是拐点,或者说假摔,这都是不合理的。

  房地产问题更多联系到金融,其实出现一点点问题可能和一二月份资金适度偏紧有关系。

  现场提问:马上就要两会了,您对两会后房地产市场有什么预测?

  王健林:两会后的房地产是平稳健康发展,总体来看2014年可能不会比2013年火。为什么这样说?房地产是一个拍皮球理论,拍得越狠蹦得越高,以前一直嘣蹦,政府就一直压,出各种政策;现在突然说没有调控,这几年积压的能量就释放出来了,躁动就多了一点;再加上可能货币稍微宽松一点,去年房价就大幅上升;这个能量释放过了,进入了平稳发展,再加上货币流动性偏紧,在这种大趋势下,今年肯定不如去年,但是肯定不是什么拐点。



(审校:刘满桃)
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