旭辉业绩会:杭州开发商大家三四月都不会降价
作者: 李雯露     时间: 2014-02-27 02:37:54    来源: [ 观点地产网 ]

我们与杭州大的开发商都通过电话进行沟通,了解到大家在三四月份不会进行降价。

  观点地产网 李雯露 劳蓉蓉 鉴于去年土地款占合约销售额的比例升至50-60%,旭辉今年的扩张计划、资金压力以及目前在杭州市场的动向成为媒体关注的焦点。

  2月26日下午,旭辉控股(集团)有限公司在香港召开业绩发布会,董事长林中出席现场并表示,“今年我们基本不会考虑新进城市,就算进入(新城市)也不会超过一个,而且是在一二线”。

  他指出,希望今年公司的扩张步伐不会太快,冀业绩增长更多是来自人均销售额的增长,而不是靠市场的拓展。

  而在面对询问目前杭州市场楼盘降价的问题时,去年在杭州曾大举拿地拥有项目的旭辉则回应:在三四月份不会进行降价,短期内不会在杭州拿地了。

  据了解,旭辉当天公布的2013年已审核业绩显示,截止至2013年12月31日,该公司实现合同销售153.19亿人民币,已确认收入为119.09亿元。

  但穆迪投资者服务公司就指出,由于旭辉会继续利用债务来为其快速的扩张提供资金,因此穆迪预计其债务杠杆率会逐步上升。

  “高水平的销售增长将迫使旭辉补充土地储备和增加开发规模,因此会增加融资需求。”

  穆迪续称,2013年旭辉的土地款占合约销售额的比例升至50-60%左右,高于近年来平均的30-40%左右。而该公司的总债务从2012年底的人民币89亿元升至2013年底的人民币133亿元。调整后债务/资本比率则从2012年底的56.9%升至2013年底的59.7%左右。

  旭辉的年度报告中也披露,公司净负债与股本比率也由2012年底的62.5%上升至去年底的67.6%。其中,就土地收购及相关款项产生现金流出就达到约86亿元。

  以下为旭辉控股(集团)有限公司2013年全年业绩发布会现场实录:

  现场提问:前不久,杭州一些楼盘开始降价,对此您怎么看?旭辉目前在这边有多少存货?

  林中:我们在杭州主要有两个项目,一个是与绿地合作的绿地旭辉城,另一个是和恒基合作的恒基旭辉府。这两个项目可供销售的面积共约20万平方米,我们会分期开发。去年12月底,两个项目都已经开始推盘,1月份的销售情况比较好,2月份至今仍然有1.5亿的销售额,今年计划卖10万多平方米,去化率60%。目前剩余的部分还有20万-30万平方米,会在明后年推出。

  从目前来看,杭州的(降价)情况属于个别楼盘,个别小开发商降价。我们与杭州大的开发商都通过电话进行沟通,了解到大家在三四月份不会进行降价。

  针对这次降价,我们在上周五(2月21日)召开了紧急会议,分析了几个信号。

  第一,这次与以往不同。前几年的降价都是大开发商,比如万科、中海、保利,但这一次是小开发商降价,为什么?我们了解到是因为他们的资金比较紧张。

  第二,为什么在二月份降价?因为3月份是小阳春,我们目前几个楼盘计划3月份开盘,目前蓄客良好。这次降价是个别楼盘、个别开发商的行为,短期内不会对市场造成较大的冲击,同时也不会大范围蔓延。

  第三,杭州在未来一年多的时间内,去库存压力会比较大。因为杭州在去年推出的土地太多了。从去年下半年到今年1月份,当地政府陆续推了很多土地,这令杭州未来的供应会比较充足,所以市场的房价会比较平稳,上涨的难度比较大。

  除此之外,为什么这次降价发生在杭州拱墅区的城北板块?主要是因为拱墅区城北板块供应量过大,那边有十几个楼盘。

  中国2014年市场呈现明显的分化。供应量比较大的城市,房价上涨的压力较大;城市供应量和需求量比较平衡的城市,房价会趋于平稳;供应量比较小的城市,供不应求会导致房价进一步上升。

  杭州属于供应量比较大的城市,所以杭州今年的房价会趋于平稳,个别板块供应量过大会导致个别开发商采取降价措施,特别是一些中小型开发商。

  现场提问:公司在杭州的土地储备有多少?这两年会供应的货值如何?

  林中:在杭州的土地储备,在我们920万平方米的总土储中占比不足10%,大约只有6%。事实上,我们对今年杭州的形势早就有预料。在我们去年买完地以后,七八月份就开始觉得杭州土地供应很大,那个时候我们就停止了在杭州买地。

  我们认为在杭州买地要等两个信号,一是政府开始放松调控。我相信只要市场不好,持续一段时间后政府一定会开始放松。另一个就是,等待土地市场出现低点。如果没有这两个信号,我们短期之内不会在杭州增加新的土地储备。

  在销售节奏上,我们会按照既定节奏去走,三四月份会有一些加推的动作。目前,我们在销售策略上会更加灵活,以达到更好的销售执行成效。但是我认为,对于杭州市场的判断还是要过完三四月份,在此之前无法得出一个结论。

  现场提问:您的意思是不是说,旭辉在杭州的这两个项目三四月份均不会降价?

  林中:不会降价。因为滨江区的供需还是非常好的,供应不过量。余杭板块也还可以,我们二月份卖得也还不错,没有理由降价。

  现场提问:但那个区域比拱墅更偏北。

  林中:但是,我们的价格更便宜,拱墅降价的项目是从1.7万元/平方米降到1.4万元/平方米。尽管我们更北,但针对的客户群不一样,我们比他们更靠外环,价格只卖1万元/平方米。即使他们降到1.4万/平方米,买我们房子的人也不会去买他的,因为还是买不起。

  现场提问:今年还会不会在杭州拿地?去年旭辉拿地的成本已经占到销售额的70%以上,今年整体楼市都比较看淡,再加上银行限贷的传闻,你们会不会担心资金上的压力?今年拿地还会不会像去年那么进取?

  管理层:第一个问题。短期内,我们不会在杭州拿地了,要等待两个信号,刚才也谈到了。如果这个信号今年不出现,今年就不会拿地。

  旭辉现在总的土地储备有920万平方米,我们的拿地策略是不需要每年拿那么多地,我完全可以在9个月到1年的时间内不拿地。现在就算一年不拿地,2014、2015年的销售不会受到影响,2014年-2016年的利润也一样不会受到影响。

  所以,我认为旭辉这种不均衡的拿地策略是对的,地价低的时候就多拿一点地,地价高的时候少拿、甚至不拿地。

  所以,今年我们在拿地方面没有目标,只有一个预算的上限,我们不给下面的公司下目标。为什么?市场不好、地价那么贵还逼着分公司去拿地,这不是给自己下套吗?

  从这几年来看,旭辉拿地的比例应该是占销售收入的40%,有的年度会多一点,有的年度会少一点。比如2011年,我们拿地额度不足销售额的30%。

  拿地的资金压力目前来看不会太大,我们去年底账上还有72亿的现金。

  另外,关于资金压力的问题。我们在国内外的融资渠道比较通畅,同时我们预测旭辉今年上半年销售回笼会比较好,应该可以完成全年业绩的一半。

  与此同时,我们的销售回款率能够维持在90%以上。而且今年上半年我们也不会大规模去拿地,只有地价达到我的心理价位才会去拿。

  现场提问:您谈到杭州有供应过量的问题,那么国内其他的二线城市是否存在同样问题?

  管理层:一线城市和二线城市呈现出不同的市场特点,在一线城市,供应不足是主要矛盾。

  二线城市的特点是供应过量,这就会给房价带来压力。比如杭州,2013年市场表现非常好,就是因为2012年当地政府减少了土地的供应。然而2013年土地供应过大,在全国排第三位,这就为2014年的房价带来压力。与此同时,2014年当地政府又一定会收缩土地供应,2015年市场又会向好。把握好这个节拍,在今年年底,明年年初回落的时候去买地。

  就杭州一月份的数据来看,这个城市的库存去化周期是16.7个月。也有一些别的二线城市处于这个位置,比如重庆、天津、武汉,这些城市都有大量的土地供应,但目前这些地方还未出现房价下跌。为什么会在杭州(降价)?主要是个别开发商因为资金链紧张的问题。

  为什么北京、上海的房价上涨动力比较强?因为目前上海库存去化周期仅为8.7个月,北京大概只有7个月,所以房价上涨的幅度就比较大。

  我们认为,库存去化周期在6-9个月,房价就有很大的上涨机会;9-10个月以上比较均衡,房价可以温和上涨;但如果超过15个月,房价就会有压力。

  现场提问:武汉和重庆也存在供应过量的问题吗?

  林中:就我们看到的数据,武汉、重庆、天津目前库存去化周期都在16个月左右。其实中国绝大部分二线城市的供应都比较充足,这些城市的矛盾不在于需求,而是在于政府的土地供应比较大,一线城市核心矛盾是供应不够。

  但是,二线城市中,天津、武汉、重庆等城市的房价是以一个平稳的速度在增长。相比之下,杭州的市场又会有点差别,这与市场特点有关系。

  现场提问:今年旭辉会不会考虑在重庆拿地?

  林中:我们在这些城市拿地一定要符合自身的战略。不过,相比之下我们还是比较看好武汉,这个城市的增长潜力非常大。在重庆也还会拿地,而且一定会根据我们的战略,与我们的一些目标板块和产品相匹配。

  因为今年市场分化的比较厉害,比如杭州16个月的库存去化周期只是平均数据。有一些板块供应比较大,但像滨江板块去化速度不到16个月,可能只有9个月。另外,一些好的城市里面也会有不好的板块,比较弱的城市里面也会有销售比较好的板块。产品也一样,在北京这么好的市场也会存在滞销产品,在一些不好的市场也有畅销产品。所以,今年对于开发商来说,最重要的是能够精准把握这些城市板块和产品,这才能使企业的业绩跑赢大市。

  现场提问:你们今年有计划进入一些新的城市吗?

  林中:今年我们基本上不会考虑新进城市,就算进入新的城市也不会超过一个,而且是在一二线。主要还是考虑到自己人力资源的支撑。去年我们新进入了三个城市,希望今年扩张步伐不会太快,希望今年业绩增长更多是来自人均销售额的增长,而不是靠市场的拓展。

  旭辉的战略不会去三线城市,所以要进也会进一二线城市,成都、南京、西安这些城市都在我们的视野里面。但是,我觉得2014年并没有好的机会。

  我们认为,要进入新的城市一定要选择在这个城市的低点时进入。比如南京,我们有足够的耐心等到它的低点,并进入。

  现场提问:你们的住宅和写字楼的毛利率分别是多少?未来写字楼会占到怎样的比重?

  林中:在我们的产品战略中,产品结构非常重要,即“721”产品结构,70%是宜居住宅,20%是销售型商办,10%是创新和其他产品,这个大的结构我们不会轻易改变。

  我们不会因为写字楼利润率高就去增加,倘若这样做,增加之后可能会使周转率变低。所以,我们一定会在这几年内稳定产品结构。

  第二,写字楼的利润率已经比住宅高,因为同样的销售价格,写字楼的成本比住宅低。我们内部要求,住宅的净利润率要超过20%,写字楼的净利润率一定会超过15%。

  现场提问:公司净利润下降的原因是什么?

  管理层:2012年,我们的投资物业录得了14.3亿的增值,去年投资物业的增值减少了7亿左右。把这部分非现金、非核心的两部分加起来算,我们的净利润会有两三亿的下降。但我们主要的指标是核心利润率和核心利润,核心利润从9.2亿上涨到15.2亿。

  林中:因为净利润有两块组成,一是现金利润,即核心利润,是通过卖楼得到的。二是,物业评估而得到的利润。去年这两块加起来和2012年持平,但是结构发生了很大的变化。2012年我们利润很大一块是评估的,今年总利润中很大一块是净现金利润的增长。

  所以,很多投资者更关注净利润增长,我们每一个派息是根据核心净利润来的,不根据评估净利润。虽然很多公司的利润增长很多,但是一看都是评估出来的。而旭辉的策略不会拥有太多的投资型物业,所以我们就不会有很多虚出来的评估投资物业增值,而是更多靠现金利润。

  现场提问:去年公司有很多的合作项目,今年在这方面有怎样的打算?

  林中:合作方面没有计划,但是合作是旭辉的策略。我们会在去年和品牌开发商合作的基础上,进一步推动我们之间的合作。

  第二,我们也会把合作做得更为广阔,除了已有的合作伙伴,今年还会和一些新的合作伙伴进行合作。在我们看来,合作不仅能够分担财务压力,还能够分担项目风险,是行业的发展趋势。所以我们是战略合作,会长期坚持。

  今天(2月26日)我们在北京又拿了一块地,是和当代置业合作的。所以,我们会和很多人合作,发挥各自的优势。

  管理层:中国房地产合资是一个大的趋势,就像香港、新加坡,很少房地产公司独自做房地产项目,基本都是合资。

  现场提问:另外两会即将召开,您怎么看未来政策的走向?

  林中:我觉得新一届政府政策有几个变化,第一,从行政手段调控逐步转向市场化的调控。第二,我觉得,会从短期调整房地产价格,转向长期的既调需求又调供给。第三,我觉得短期的行政手段会被未来的长效机制所代替。

  从总体来看,中国房地产在中国这个特定历史时期有他独特的发展规律,作为这个行业的从业者,我们也希望这个行业能够平稳持续地增长。

  比如,2013年一些一线城市的房价增长过快。一线城市是中国人挤破头想进去的地方,但是三四线城市房价就不涨,还是很便宜,3000-5000元/平方米。

  我们相信2014年房价的增长会回落,会比较平稳,增长幅度应该是在个位数,所以这就有一个周期性。

  现场提问:不少观点认为,现在的房地产行业处在高房价、高地价、高增长阶段。但也有网友说,一个农民从唐朝打工,直到今天才能在广州买一套70-100平方米的房子,您怎么看房地产的现状?

  林中:对于网友说从唐朝打工打到现在,我没有算过,这要看你打什么工,打一份好的工可能很快能够买得到房子。但是,过去10年在中国不买房,对于家庭财富来说是缩水的,过去十年有房子的人相对比较富有。

  现在很多人说“90后”不买房,但是90后买房的比例还是很高的。不买房的有两类人,一类买不起,一类是特异人群,特异人群占的比例很小。所以,我相信中国房地产要持续稳定地发展,中央政府应该有决心。

  第二,今年整个市场已经不是单纯的商品房市场,现在有保障房和商品房市场,政府希望买不起商品房的人能够买保障房。而且我们提倡不要买房,最近政府大量提供廉租房,让你有房子住,但是不一定让你能够住得很好,所以最近提的廉租房有一些误区。

  保障房都做130平方米、140平方米,这在香港是豪宅。既然是保障房就应该和香港一样,两房就60平方米,三房就70平方米。既然政府要提供保障,我认为这是一个基本保障,而不是保障你住得很舒适,这是机制有问题。

  我相信今年保障房会陆陆续续推出来,低收入阶层有更多的机会。对于中产阶级来说,政府今后会更加强调市场化,给你一定的扶持,扶持就是购买首套房低息。

  最近有人提出住宅银行,据我了解,这类主要是做政策性银行。目前来看中国唯独在住宅方面没有政策性银行。拿德国来说,德国住房银行就是为首次和首套改善提供低息贷款的银行,这是国家贴息的。

  我觉得,如果把公积金改成住宅银行,在购买第一套住房的时候,政府给你很低的利息贷,但一辈子只能享受一次这样的机会。所以,我相信在这个市场上政府一定会有扶持。

  第三,高端市场一定会放开。在整个机制成熟后,你喜欢买多少钱就买多少钱的房子,这和穷人没有关系。但是,控制投资和投机的需求很重要,就像在香港,市场过热的时候还是可以出台一些税收政策使他平稳。但不会剥夺你买房的资格,有资格买,但是通过经济手段进行调剂。



(审校:刘满桃)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。