方兴业绩会：三年内持有物业要翻一番
作者: 鲁鹏、劳蓉蓉     时间: 2014-02-27 00:48:03    来源: [ 观点网 ]

如果找到合适的机会，仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作，这也是未来重要的发展方向。

　　观点网 鲁鹏、劳蓉蓉 2月还未结束，进入2014未满两个月的时间，方兴地产已连续在杭州拱墅、上海闸北以及北京亦庄耗资184.7亿元拿地。

　　如此快速的拿地节奏在众多房企间并不多见，而在2月26日于香港举办的2013年业绩会上，方兴首席执行官李从瑞解释，上述三次拿地有部分是与其他企业联合拿地，方兴承担的土地总金额并未达到150亿元。

　　具体为，1月10日，方兴以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区GS04-01-R21-18地块；1月28日，以101亿总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块；2月20日，分别联合葛洲坝、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗地块。

　　事实上，据李从瑞透露，方兴今年计划用150亿元购买土地。在未来土地获取方面，会保持公司现在41%的杠杆率，更多朝积极稳妥的方向投资。

　　方兴董事长何操在业绩会上则表示，2014年中国一线城市楼市仍然会出现价格小幅上涨的情况，但是与2013年相比幅度没那么大。

　　“二三线城市可能会出现价格增长幅度变窄，但是销售量会开始稳定，甚至停止上涨。2014年的情况可能不如2013年火爆，但仍然是一个健康的市场。”何操透露，方兴仍然主要在一线城市发展，一些经济活跃的二线城市也会是发展方向。

　　谈及持有型物业，何操介绍称，方兴一直有一个战略，被称为“双轮驱动战略”--一个轮子是进行销售型物业开发，一个轮子是租赁型物业持有，两个轮子同时走路。

　　“我们新的战略里面，对于持有物业仍然会不断增加比例，目标是三年翻一番。”据何操介绍，三年翻一番是从2012年底这个时点开始，2013、2014、2015这三年对于持有物业要翻一番。“持有翻一番的概念是酒店要翻一番，持有的写字楼也要翻一番，这是双轮驱动大的方向。”

　　何操还表示，一直有一个部门在进行市场上物业收购和资本收购研究。如果找到合适的机会，仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作，这也将是方兴未来重要的发展方向。

　　以下为方兴地产(中国)有限公司2013年业绩会现场实录整理：

　　现场提问：进入2014年，方兴在北京、上海拿地金额已经超过150亿。今年方兴的拿地目标是多少，会重点关注哪些区域？现在信贷比较紧的情况下，有什么策略？

　　何操：从今年1月到这个月底，我们在北京、上海、杭州拿了三幅地。今年总拿地目标是150亿，重点布局华东区域是我们方兴一贯的战略。

　　管理层：方兴一直以来和各大银行都保持了很好的合作关系，公司的信誉也比较高，总体来说这次信贷收紧事件对我们没有太大影响。

　　现场提问：未来会不会再继续进入到别的区域？

　　何操：主要还是三个区域，一个是珠三角，一个长三角，一个是京津区域。

　　现场提问：近期看到杭州某些楼盘出现降价，你们怎么看这个现象，会不会有降价打算？

　　何操：现在杭州一个楼盘出现降价销售的情况，就已经有业主对开发商进行投诉。这个问题我们也进行过深入分析，总体分析的结论为--这是个体情况，也是在杭州个别区域中发生的。我们不认为这个个别区域和个别项目的情况会在整个杭州内蔓延开，更不会在全国范围蔓延开。

　　同时我们认为2014年中国一线城市楼市仍然会出现价格小幅上涨的情况，但是与2013年相比幅度没那么大。二、三线城市可能会出现价格增长幅度变窄，但是销售量会开始稳定，甚至停止上涨。2014年的情况可能不如2013年火爆，但仍然是一个健康的市场。

　　现场提问：方兴是如何看待一线城市与二三线城市市场分化的问题？方兴有没有相应的应对策略呢？

　　何操：不管现在是什么情况，我们过去一直坚持的战略没有变，仍然主要在一线城市发展，一些经济活跃的二线城市也是发展方向。过去市场好的时候在一线城市拿地好一些，现在大家认为会出现一些新情况，但我们的战略没有改变，和过去一样。

　　二三线城市库存大，并不是说杭州有这个情况，而是说整个二线城市。我们认为这是局部现象，尤其是三线城市的结构性风险从去年就开始，今年会继续出现这种情况。对一些库存超过15个月以上的四线城市，风险会比较大。方兴到现在为止都是在经济活跃的二线及以上城市布局。

　　管理层：方兴不存在调整策略的情况，本来三四线城市就没有涉足，原有的战略也不会轻易改变。

　　至于二线城市，方兴涉足也不是很普遍。过去一直是这个战略，现在也在坚持比较核心、发展比较快、辐射能力比较强的区域。尤其是这次中央新型城镇化的提出，方兴进入的区域都是这些城市群中的核心位置。

　　现场提问：拿地策略方面，有一些开发商说今年拿地会避开杭州、沈阳、武汉这些供应量大的城市，你们的看法是怎样的？

　　何操：还是和区域有关，一个地块在某一个区域中处于什么状态不能一概而论。比如说杭州，如果说在杭州的核心地段有一个价格比较低的土地谁都会去拿。

　　现场提问：您提到在一个城市核心地段拿价格较低的土地，这种情况会出现吗？

　　何操：当大家都去拿的时候就出现了。比如说我们在北京亦庄刚刚拿的地就是以底价拿到的。所有人都觉得不太可能，但是我们真的实现了，每一个地都有它的特殊性。

　　但是有一点可以肯定，对库存量较大的城市，如果接下来推出的土地比较多，我们的筛选就要加大力度，要优中选优，选择最优质的土地。

　　现场提问：最近很多一线酒店品牌都进驻中国，但是一直有空置率高的问题，有人担心酒店方面会出现泡沫，作为开发商你们怎么看？

　　管理层：随着中国经济的发展，很多高端酒店进入到中国市场来。核心城市酒店供应量增长在2012、2013年很平稳，并没有太大增长。像北京、上海、三亚都是个位数增长。

　　2013年的需求虽然受到一定的政策影响，但是上海的需求还是往上涨。三亚的话，也能看到春节有很多人去。

　　根据我们的数据，三亚总体酒店需求上升了20%。方兴的酒店都是在北京、上海、三亚，现在南京也有。2013年我们的酒店有6家，其中有4家业绩是上升或者持平，只有2家出现一定亏损，总体而言，一直保持着市场领先地位。酒店不能以总体来看，还是要看城市和地段。

　　现场提问：刚才提及亏损的两家酒店在什么地方，亏损原因是什么？

　　管理层：我们一共有四家酒店业绩上涨，三亚的两家都是上涨的，南京是上涨的，深圳的基本持平，下降的是北京、上海的酒店。上海酒店2013年加大了改造的层数，有一定的影响。北京的酒店受到政策影响，是受影响最大的一个酒店，但总体来说酒店业务还是平稳上升。

　　现场提问：今年预计北京会好一些吗？

　　管理层：政策是在2013年出台，2014年会更加平稳，大家正常的商务活动还是会继续，该出差的还是要出差，从今年春节就可以看到。

　　现场提问：刚才说到上升和下跌的指标是什么？

　　管理层：酒店有两个数据，一个出租率，一个平均房价，两个乘起来就是我们说的指标。

　　现场提问：现在一些开发商，像万达、绿地都有自己的品牌酒店，未来方兴会不会做自己的酒店品牌？

　　何操：我们已经做过一些研究和探讨，也会继续进行研究。但是会不会走这条路，要根据市场情况，以及对酒店新的认知来决定，不排除未来会走这样的方向。

　　现场提问：方兴之前在上海有拿一个地王，有评级机构对你们拿地王提出了一些忧虑。今年拿地策略会不会更激进一些？写字楼方面有没有上涨的幅度可以透露？

　　何操：今年全年投资大概是150亿用于购买土地。上海那幅地块不是地王，不管是单价还是总价。

　　未来土地获取方面，仍然采取原有策略。现在公司杠杆比率仍然较低，差不多是41%的杠杆率，这在所有上市公司里面都算是非常稳健和保守的财务杠杆情况。以后我们也会坚持这样的策略，从拿地的方面看，会更多朝运用积极稳妥的投资方向走。

　　关于写字楼，北京和上海的写字楼市场确实非常好。整个北京的空置率在4%以内，上海的空置率在8%以内。2014年写字楼出租仍然会小幅上涨，但是不会出现比较大幅度的上涨。

　　现场提问：上涨幅度在10%以上吗？

　　何操：我觉得会在10%左右。

　　现场提问：写字楼和酒店租赁业务毛利率比较高，未来租赁业务收入比例也会有上涨空间。去年方兴收购了南京的写字楼项目，今后会不会有一些收购的目标或者并购计划？

　　何操：方兴一直有一个战略，我们把它叫做双轮驱动战略，一个轮子是进行销售型物业开发，一个轮子是租赁型物业持有，两个轮子同时走路。

　　我们新的战略里面，对于持有物业仍然会不断增加比例，目标是三年翻一番。这个三年翻一番是从2012年底这个时点开始，2013、2014、2015这三年对于持有物业要翻一番。持有物业翻一番的概念是酒店要翻一番，持有的写字楼也要翻一番，这是双轮驱动大的方向。

　　去年已经有一个成功的收购案例，我们一直有一个部门在进行市场上物业收购和资本收购研究。如果找到合适的机会，仍然会对这些销售和持有型物业做一些并购动作，这也是未来重要的发展方向。

　　现场提问：现在内地银行说要收紧房地产贷款，你们怎么看？银行是否会跟风？

　　管理层：这个事情在上周就传得比较多，开始传了两家银行，后来很多银行都有在传。

　　但是据我了解有一家小银行有这样的举动，主要原因是这家银行进入房地产贷款比例比较高，在整个行业里面它的房地产贷款比例比较高。这并不是在上周提出的，在春节前就做了暂停贷款的动作，但是别的银行都没有。

　　今年总体来说资本市场是偏紧的。银行不会一窝蜂、一刀切地跟风，每家银行都会有自己风险控制的方法，每家银行都会对某个行业做风险的警示和控制。



（审校：刘满桃）
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.com.cn（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。