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商业大讨论之一:消费时代的商业新大陆
作者: 观点商业年会组委会     时间: 2013-11-27 11:51:06    来源: [ 观点地产网 ]

全面深化改革与重塑经济模式的努力下,让中国经济增长引擎在投资与消费之间悄然摇摆与转换,商业得益于经济转型升级,同时也需要自身的转型升级。

  主持嘉宾:

  世联地产首席技术官黎振伟先生

  讨论嘉宾:

  莱蒙国际集团董事长、香港政府与内地经贸合作委员会委员、天虹创办人、副董事长黄俊康先生

  奥园集团总裁助理兼商业集团总裁苗思华先生

  新城控股集团吾悦商管总公司常务副总经理殷跃平先生

  中信地产商业地产总监田强先生

  黎振伟:今年的年度论坛上午的第二场就是对话,这个对话给我们主持人,给我们的嘉宾带来了很大的挑战,我们是否可以把这个头开好。闲话少说,下面进入我们的对话。

  我是广州人,我知道黄俊康也是广州人,我们不要讲太大的,我们所在的环市路,它是广州商业地产的发源地,也是缩影,它在历次发展转型中都有很多令人深刻的难忘的记忆,包括我们这栋楼,包括对面的中环广场,也包括正在准备交楼的世贸对面的楼,还有世贸大厦,很多物业辉煌到今天。今天我们讲商业地产从环市路说起,这是挺有意思的,这是第一个。第二,中国今天又面临一个更新、更大、更难的转型。为什么这样说呢?因为我们过去的发展是从无到有,从有到更有。我们今天是要从量到质,从简单到复合,我们面临电商的冲击,中央的反腐,这对我们的消费都带来影响。下面我的问题就出来了,首先有请莱蒙国际的黄总,我知道他是广州人,他目前在香港,他的企业在深圳,有很大的发展。这三个地方很特别,我想请问一下黄总,从您的角度来看,面对今天这个转型,您觉得商业地产该怎么做?

  黄俊康:其实这个事也是我们在苦苦探索的,我们做商业地产也有好多年了,但是因为魄力没有万达那么强,团队也没有那么好,所以我们就发展慢了一些。

  我们在探索的过程中,首先我们是有地产,莱蒙国际是在香港的上市公司,我们还有天虹百货,这是在29年前创办的,28年前就开业了。现在来讲,天虹今年大概有200多亿的销售额,地产大概100亿左右,大概加起来300亿左右的销售额。天虹也是从一个传统的零售行业慢慢的不断地变革,所以我们说零售业是一个又古老又强劲的行业。我们的变革是什么呢?传统的零售业面临着这么多冲击的情况下,天虹自己投资开发综合体,向大发展,另外向社区mall发展,还有小的,为社区服务。这也为天虹向O2O的发展变革找到了一个抗衡电商冲击的做法,我们希望通过我们的区域市场,我们更好的售后服务,我们更好的信誉,我们更好的配送的距离,加上自提的服务,我们相信在这些新的手段下,我们形成一种新型的企业,在这方面可以说取得了不错的成绩。三个星期前,天虹进行了4天的周年的战略研讨,经过研讨以后,天虹找到了自己在新时期的发展道路,我认为只要我们坚持变革,我相信传统零售业一定能够获得更好的发展,这是第一点。

  第二,从地产方面来讲,我们也是做一大一小,大就是做大型的综合体,比如说80万平方米左右的综合体,小就是为开发住宅区服务的配套。大的叫莱蒙峰荟,这是几十万平米的,还有为社区服务的,就是几万平方米的商业,零售只在里面占一部分。我们目前的探索就是朝这些方向做。

  黎振伟:黄总的思路是很清晰的,刚才听黄总的介绍,他的零售有200亿的销售,地产是100亿,他的企业现在有一个健康的收入,他以经营为主导,他们的目标非常清晰,该做的都做了,谢谢黄总。第二位嘉宾是来自奥园的苗思华,奥园是我们行业里面以创新著称的企业,你们曾经创造了广州房地产住宅的标杆。这几年你们从住宅转向商业,你们在转型中有什么创新?

  苗思华:非常感谢大会给我这个机会,今天很高兴有这个机会跟大家在这里见面,昨天接到通知,大会主办方要我参加这个论坛,的确像主持人说的,奥园以前做住宅是很成功的,从前几年开始,我们在做住宅的过程中就有了一个复合性地产的概念,在做住宅的时候,相关的配套产业都已经开始慢慢接触到了,经过几年发展以后,集团也采取了很大的变动,提出的战略口号是商住双线发展,这个战略提出来以后,就是商业和住宅是两条平行线在走,刚开始我们控制40%的商业、60%的住宅,以后慢慢扩大了比例,我们是2009年提出这个战略的,经过前期的准备,去年我们已经把商业公司改为商业集团了,成立商业集团的目的就是为了更快、高速的布局,我们现在在全国有40几个项目,现在我们转型过来之后,提出双线发展,奥园的商业产品线方面,我接手以后就进行了梳理,梳理三四线城市的产品和一二线城市的产品,还有文化、旅游、商业主题的产品。做这几块,实际上我们奥园也有非常牢靠的基础,现在商业集团成立以后,也在全国招聘了大量的精英,整个商业集团的招聘已经完成,现在正在梳理完善产品线,从明年初我们会全面发力,支持奥园的商业发展。

  苗思华:刚才我说了,我们有几条产品线,一个是三四线城市的产品,这是要快速拿地、快速复制的,我们在三四线城市的核心低端,我们是深耕广东、面向全国,广东是奥园的大本营,在一些三四线城市,我们会在这里面的中心地段快速拿地,快速开发,就是奥园广场这个产品线,我们在番禺有一个项目是十几万的体量,在三四线城市快速拿地的时候,我们会把体量进行适当的缩小。在一二线城市,我们奥园商业现在正在打造一个独特的主力店。还有一条产品线就是文化旅游的产品线,前段时间我们在阳江做了一个项目。做文化旅游产品,我们本身有基础,而且有这方面的资源,整合好了以后,我相信我们会有优势的。

  黎振伟:三四线城市容易过剩,所以苗总的做法就是动作要快,一二线城市市场难度比较大,所以比较稳。下面是新城控股集团吾悦商管总公司常务副总经理殷跃平,殷跃平是一直在商业方面做的,您以商业人的角度来看,对我们的商业地产有什么好的建议?

  殷跃平:我来自新城控股集团,我们是做房地产起家的企业,我们做商业地产的时间不是很久,到目前已经有5年左右的时间。我们现在也在做购物中心的发展,购物中心的发展方面,一般的企业都有一些底蕴,比如说做百货出身的比较多,在这方面,我们新城控股集团刚刚开始做商业地产,在这方面我们还是在学习和探索当中的。目前比较热门的讨论是电商对购物中心的冲击,特别是对购物中心里面零售的冲击,这方面已经非常明显。现在购物中心的应对,我看现在大部分比较现实的方向,就是怎么样发挥购物中心的优势,强调我的体验,或多或少地避开零售这一块。但是有一点,我认为我们做购物中心,所谓的购物中心首先是购物,而零售在购物中心当中的比重往往又比较大,我们一个购物中心的租金往往也靠我们零售部分来支撑,如果我们缺少零售,特别是忽视这一块,那我们整个租金水平是提不上去的。开发的投资回报也是很难保证的,所以这一点,我觉得是一个矛盾和困惑。我们知道,电商的冲击,电商最厉害的是两点,第一个是电商的便利,他鼠标一点就能成交,第二个,电商比较便宜,所以我们现在做购物中心,目前在零售受到冲击比较大的情况下,怎么样保证购物中心的健康发展,不能任由电商对我们购物中心零售部分侵蚀,我觉得有一个方向,能不能把电商的这两个方向嫁接到购物中心当中来。比如说我们购物中心当中能不能也实行商品的网上销售,能不能把平时喜欢玩电商网上购物的人贪便宜的心理跟购物中心的体验结合起来。也就是把线上的人也拉到线下,打通线上、线下、实体与虚拟的融合,我觉得这也许是一个方向。当然,目前要实现这个,还有很多的困难,这关系到我们目前国内的商业的模式,特别是百货的模式要进行彻底的改变,实体是一个利益体,网上也是一个利益体,这个冲击的利益体,我们以后能不能把它融为一体。最近我看了一下苏宁,它已经实现了网上网下价格一体化,同时最近比较热门的一个话题就是O2O这种模式,实现网上和网下一体的融合,这是一个方向。我觉得如果解决了这个问题,对购物中心来说也许是一个新的天地。现在确实是应对网上电商的冲击这一块,我们感到比较头疼,我们新城开发的购物中心是吾悦系列,我们现在已经开业了两个,在5年之内会有十几个项目开发出来。我们做购物中心,就应当在这个问题上考虑问题,使得我们做出来的购物中心的生存能力更强,我觉得这也是我们行业需要研究的方向。如果说下一个商业的新的大陆在哪里,我认为把这个课题解决了以后,我觉得我们的商业地产,或者说城市综合体的发展,将会是一片光明。

  黄俊康:我卖一句广告,我们天虹是中国第一家零售企业跟微信开展O2O全面合作的。

  黎振伟:刚才殷总说的一点我很有感触,你说零售要全、品种要多,但是网商太厉害,你说我们要降低成本,加快交易,我们现在的租金又越来越贵。

  殷跃平:这恰恰是我们一块肥的,因为零售部分的租金水平要高一些。

  黎振伟:我们怎么样降低租金很重要,本身商业项目回收周期就比较长,如果租金再低,那就很难做到。另外一点,你说百货的变革,我觉得很重要,现在很多百货中心都不卖东西了,都靠收租了,商家都变成了收租的,都不去经营了,这是一个问题,这个不改革,这个行业也必然被马云逼死,你自己都不做东西,你来收租,谁来经营呢?你不经营,马云做经营,就会把你干掉。

  第四位嘉宾本来是保利中环购物中心的总经理叶柯先生,可惜他没来,为什么我说可惜呢,因为中环购物中心就在我们对面,这个项目我是亲身参与过的,这个项目在1995年是港中旅拿下来的,当时他要做一个大型的购物中心、酒店、写字楼,结果我们认为不可行,所以这个项目烂尾了,一直放了10年,10年以后,保利把它接下来了,现在成了一个很好的项目,我也是它的业主,我的房子也租给了日本人,底下是一个吉之岛的超市,吉之岛做的广州最好的一个商场,叶总不在,很可惜。我想问他的是,中环广场能在保利手上成功,是机会、运气,还是专业?他没有来,没办法回答。但是有一点,我作为一个经历过的人,我觉得它很重要的一点,就是把原来的那种高大全降低了,他不做五星级酒店,也不做甲级写字楼,也不做大商场,做很适宜的公寓,一个很好的社区商业,而且做了管理素质很高的公寓和住宅,结果他成功了,成了这个商圈最好的项目之一。应该说这是一个很成功的案例。

  下一位嘉宾是中信地产商业的总监田强先生,也是我们的好朋友,我们在十几年前就一起合作,他是个专家型的,他从仲量联行到现在的中信地产,成为大国企的商业的掌门人。我想请问田总,您怎么看我们的商业的转型?也包括中信,因为中信在很早就在做商业,您的角度会更高、更全,刚才这些嘉宾谈到了挑战,中信怎么面对这些挑战呢?而且我知道中信一做就做大,这个大是不好做的。

  田强:感谢黎总,我们也认识十几年了,广州也算我的第二故乡,所以今天很高兴观点提供这个机会让我跟大家交流,中信是个国企、央企,我们这么多年还是一直在探索商业地产。中信地产做住宅开发也有20多年的历史了,也是从广东开始的,现在变成一个全国性的开发商,每年也有几百亿的销售额,做商业也算比较早,深圳的中信城市广场也算是深圳比较早的一个现代化的购物中心。但是到今天为止,我们不断地探索、学习和思考的步伐还没有停止。为什么这么说呢?因为我们确实面临着几个挑战,刚才前面有领导也提到,我们说的商业包括办公楼、购物中心、零售物业、酒店等等,我们看到很多地方的商业都是供大于求的,包括零售的同质化,还有电商的竞争等等。供大于求这个问题,这当然跟政府的规划、土地出让的计划都有关系,这个挑战也都是很现实的。另外一个挑战,作为住宅发展商,虽然做了几百个亿,其实我们的负债是很高的,真正的净资产是不大的,所以在这个基础上我们来做商业地产。刚才黎总说中信做商业只做大的,其实我们不是这样的,我们觉得是在高负债的情况下,在现金为王的情况下做很大投入的商业地产,这又是一个很大的挑战。另外,在城市方面,每个城市的发展是不平衡的,刚才奥园的这位嘉宾说他们集中在三四线城市的核心区,我们也有自己的战略,我们更注重的是一线城市,以及经济发达的二线城市。在这些挑战下面,我们还是在一直探索我们的对策。也跟大家分享一下,第一,我们不是贪大,也不是要做很多,不像有些同行那样,把它作为一个最主要的业务来做。但是现在政府出让土地,特别是好的地,肯定不是纯住宅的,都是综合的,规模也相当大,就凭这一点,我们还是要面对这个现实,所以我们的策略,首先就是我们专注于做精品,我们专注于做一些重要的一线城市,包括经济发达的二线城市核心位置的项目。另外一个对策,我们会发挥中信集团的优势,就是它的金融平台,以及它的多元化的业务,在商业项目前期的资金投入,包括后期的退出方面,我们也做一些探索。比如说我们跟中信证券就商业项目的资产证券化方面做了很多的工作,利用好金融的这个平台,也是我们下一步发挥自身优势的具体的对策。另外,在做精品方面,我们还是更专注于一些重要的项目,比如说我们投资的北京CBD,那对我们来说是一个重要的项目,我们可能更专注于做类似这种项目。

  黎振伟:谢谢田总的介绍,我觉得在一线城市专注精品是很重要的,但是在一线城市你想做小的是不行的,因为你拿不到小的地,但是你做精品,精品也一样可以做大。我觉得中国现在的问题就是大了之后就不精,要把大做得精是挺难的。我觉得中信有它的特点,它是多元化发展的。

  因为时间关系,我们这场对话到此结束,非常感谢各位嘉宾讲述他们企业的对策以及他们的思考,明年有机会在这里,我们再来检讨,再来看看他们的发展,给我们分享更多的经验。



(审校:劳蓉蓉)
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