观点地产网 >
其他 >
>
>
正文
直播实录:2013观点商业年会(二)
作者: 观点商业年会组委会     时间: 2013-11-27 11:41:15    来源: [ 观点地产网 ]

  11月27日,2013观点商业年会正式在广州开幕,作为观点地产新媒体主办的首届商业年会,届时有超过200家发展商、零售商、品牌商、专业机构出席,预计参会嘉宾人数超过350人。

  值得关注的是,27日晚将举办的“2013年度商业最佳表现奖”颁奖典礼,从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面,寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,届时与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

  观点地产网作为论坛官方网站,将对会议进行全程网络图文直播,敬请关注!

  专题:2013观点商业年会

  直播实录:2013观点商业年会(一)

  直播实录:2013观点商业年会(二)

  直播实录:2013观点商业年会(三)

年会现场

  主持人:谢谢高燕女士的精彩主持,也谢谢所有嘉宾的精彩发言。在这场讨论之后,今天上午的商业大讨论暂告一段落,接下来是大会演讲环节,我们将请出第二位奉献主旨演讲的嘉宾,有请:经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生。王小广先生的演讲题目是:经济转型与结构化改革中的商业机遇。有请王小广先生!

   王小广:很高兴能够参加这么一个盛会。今天是一个年会,它带有一个总结性,展望未来的特点。给我15分钟的时间,我就给我出的题目讲三点意见:首先讲一讲商业地产为什么要转型,对商业地产的潜力,我做一个大致的分析。然后讲两个观点。

王小广

  大家知道,我们现在处在一个非常关键的时期,中国经济进入一个新的阶段,只有转型升级,才能保持经济持续健康发展的这么一个新的阶段,就是说我们没有别的路可以走。所谓全面深化改革,目的就是促进这个转型,这个转型不能完成,我们中国梦就不会实现,这是一个大背景。具体到我们的房地产是什么样的情况?我经常说的一个话,我预测中国经济的未来,我说这一轮经济增长靠房地产推动,这是毫无疑问的事情,但是没有房地产的调整,中国这一轮增长就不可能见到底部。就是说中国这个调整的压力会持续的存在。这个动力从趋势来讲它一定会减弱,所以我对未来中国经济调整的压力,我认为非常大,所以房地产本身需要调整。这个调整,包括过去主要是以住宅为主的房地产的转型,也包括商业地产这几年的过热之后的转型,所以我认为我们的房地产业的转型非常迫切。

  商业地产和住宅地产的特点是非常不一样的,住宅是一次性的卖,商业地产是需要经营的。房地产是城镇化的成本,中国城镇化非常滞后,原因就是房地产的成本太高。商业地产也有这种关系,地产也是商业的成本,这个特点决定了商业地产不能靠涨价、靠盲目扩张的方式来发展,因为它是直接的成本,所以我认为商业地产的转型,更凸现了房地产转型的特点。我一直比较看好商业地产,我认为住宅地产调整之后,商业地产调整肯定要接上去,但是它的转型方式不太一样。

  我认为我们不能很窄的看待商业地产,现在我们的商业地产占多少呢?从大比例来讲,住宅之外的非住宅的地方都属于商业地产,在全国大部分地区的商业地产,从总量上分析还是不足,全国只有13.7%是商业营业用的面积,写字楼约占5%。我这里讲的商业不限于零售方面的商业项目,包括很多零售业的地产。北京有50%的商业,上海也接近50%,这两个地方已经成为我们发展的样板。我认为现在商业地产的发展还有很大的空间的。这是我想讲的第一点。

  第二,商业地产的发展,有两个方面比较重要,一个方面,中国的城镇化的发展,瓶颈到底在哪里?我不讲住宅房价,除了房价之外就是我们的城市,我们的城市能不能促进商业的发展,使我们的商业地产有巨大的生存空间?我认为不行。现在那种摊大饼的方式,成本极高。商业需要城市均匀分布的体系,我们的城市建设只有大路,没有街道,商业很难发展。搞一些大的商场,那是洛杉矶的城市结构,特别是郊区化的某一个部分,它只是商业地产的一个小的部分。最大的部分应该是蕴藏在我们的生活区域里面的,在街道的每一个结构里面的,可是我们现在的城市结构是不适合我们的商业发展的,那么我们怎么办?这里面的机会在哪里?我认为要改造城市。中国要想提高城市承载力,要想解决商业市场真正的空间,必须改造我们的城市。纽约、东京、香港这些城市是怎么发展起来的?是从两层楼拆了变成5层楼,5层楼变成了10层楼,10层楼变成了20层楼,20层楼变成了50层楼。我认为现在中国地产发展进入双摩时代(摩登、摩天),我们需要重新构造我们的城市结构,改造我们的城市。那么我们的商业地产商们想过没有?大家现在都在做城市综合体,以万达为代表的,一个大型的城市综合体,现在在中国,这几年以狂飙之势在发展。我在很大程度上充分肯定万达模式,因为我认为它找到了一个把城市的零散的要素重新组合,把它加了很多的功能,形成一种复合的方式。但是一个城市只能有一两个万达广场,它还需要很多小的商业,需要更小的“万达广场”。在几年前我去佛山,有一个人想搞商业地产,我建议他到县城去搞,做商业地产的人,可以把城市变得更加紧凑,把一些零散的东西更加集中起来,这里面有巨大的机会。我们老是想着扩张,去搞摊大饼的方式,实际上是把商业的要素全分散了。郊区一大堆的摩天大楼,把商业的氛围完全破坏了,街道才是商业之本,这是第一个机会。第二个机会,跟摩登有关。我认为就是汽车化。我们讲的城镇化,实际上是伴随着汽车化、汽车消费、汽车生产的过程,这是任何现代社会必然的结果。我们现在很多人反对汽车,我认为汽车是加快城镇化,是发展商业地产非常好的一个机会。7月份的时候,我到加拿大做了一次旅游。刚才杨总说,按照现在的格局下,需求是有问题的,我同意他的观点。但是你要换一个角度,你要把汽车化和以后中小城市的发展结合起来,需求还是有的。我们现在城市户籍人口只有4亿多,只占全部人口的35%,还有8亿多农民,特别是2.6亿农民工变成市民之后,那个需求就会扩大很多,还需要继续城镇化。汽车化跟城镇化,跟商业地产有什么关系呢?我在美国、加拿大看到的情况是,汽车化创造了一个一个的小城镇。我开着车去旅游,去逛祖国的大好河山,我开一两个小时就要休息,那要找个地方,我开几个小时以后我要加油,我开几个小时以后,我要吃饭,我的车坏了,我需要修理。我们发现,这样的小城镇就会因此应运而生。为什么我们的城镇化搞不起来?我们把高速公路封闭起来,我认为我们要加快高速公路免费,把周边的围墙拆掉,周边可以形成很多商业。我们现在是服务区的模式,服务区又被垄断了,所以没有一个服务区变成城镇,没有城镇就没有需求。我认为汽车化会带来城镇化,这个真正的城镇化是解决人的问题,同时又解决需求问题,这个需求就是商业的机会,就是商业地产的市场。

  我认为我们很多地方的商业地产是短缺的(我讲的不是商店),现在很多的商店按照住宅的方式来操作,大家都来卖店铺,大家都变成老板,都变成地主,这种模式一定会把商业搞死。我刚才讲到汽车化,还有一种业态,就是汽车旅馆。现在高档的旅馆是没问题的,中档的也还可以,但是汽车旅馆现在是没有的,这方面的商业地产现在还非常缺。我去过很多的城市,我发现只要开一次很大的会,马上酒店就紧张,因为你的投资主要是住宅,你对许多其它的跟我们现代生产质量提高的相关的需求没有很好的关联,所以导致我们感到有的地方很过剩。

  主持人:请王小广留步,非常感谢王小广先生的精彩演讲。

  尊敬的各位来宾,今天上午的议程进入最后也是最重要的大会主题讨论环节:商业的未来:后限购时期的商业地产。限购多年,楼市调控仍困难重重,全面深化改革背景下的房地产政策取向何方?新的时期,商业地产是否还是避风之港和优中之选,是否还能一枝独秀?

  接下来请主持嘉宾上台就坐,有请:世联地产首席技术官黎振伟先生。

  同时,有请讨论嘉宾上台,他们是:

  中国房地产业协会副会长朱中一先生

  经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广先生

  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

  深圳卓越集团商业经营管理公司总经理张尚学先生

  金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生

  天虹商场股份有限公司副总经理宋瑶明先生。

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请黎振伟先生开始主持大会主题讨论,对话时间是45分钟。

大会主题讨论:商业的未来 后限购时期的商业地产

  黎振伟:这个对话的嘉宾的层次很高,有政府的,有行业的专家,还有来自企业的。

  三中全会已经开完了,我们非常期待,国家提出以市场主导资源来作为决策经济的依据,政府要减少有形的手,砍掉多余的手,这是一个转变。第二个,跟住宅相比,商业地产的经营更难,当然发展的机会也很大。我们既要按市场经济,同时也要市场发展,那么我们政府、行业、企业如何使地产商业地产健康发展呢?

黎振伟

  首先问第一位嘉宾,我们尊贵的朱中一会长,您之前是在建设部工作的,您是管理行业的,当我们要健康管理这个行业的时候,怎么科学决策,这是一个大的问题,我记得上次您在博鳌论坛谈到,我们没有很好的统计数据,我们的商业、房地产现在都处于一个大家不太清楚的情况下。那么我们怎么去制定商业地产发展的规划?我们怎么指导行业的发展跟国家的要求做到更好呢?怎么样能够使得商业地产健康发展?我们现在很多的基础发展是不够的,我们还在很急速的发展,但是我们连最起码的统计数据都没有,这个问题怎么解决?

  朱中一:讲商业地产这一块,前两年国家发布了一个贸易十二五规划,在这个规划里面讲了几个比较重要的点:积极推进商业网点规划制定和实施,在城区鼓励改造提升传统的商业中心,引导商业网点合理布局,形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。这就是刚才王小广教授讲到的。然后支持具有地方特色的商业街提档升级、规范发展,在郊区引导专业市场及物流配送中心集聚发展。在社区加强商业设施建设和业态配套,严格商业网点用途管理,发展社区商业中心,提升社区综合服务功能。

朱中一

  作为国家来说,它有个规划,关键是咱们怎么样按照规划来办。现在在城市政府,没有制定城市商业网点规划,作为国家来说,住宅地产调控以前有三句话:总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。这三句话它是指导房地产业发展的三句话,咱们不要认为这三句话仅仅是对住宅的,对于商业地产同样有一个总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的问题,这一点大家必须要明白。我们现在讲的商业地产过剩的问题,就是一些城市对于综合体非常热,综合体的量有点多,但是社区商业网点他是不做的,这一点必须引起重视。咱们搞商业地产的人一定要重视这个问题,有些综合体越盖越大,越盖越高。如果把小区的商业网点配套做好的话,我觉得这个结构是基本合理的。

  黎振伟:下面请问第二位嘉宾王小广教授,我注意到王小广教授在2003年提出了泡沫,他一直很理性的探讨商业的发展,以及中国经济的发展。2003年提泡沫,结果10年下来,泡沫没有破,现在的投资开发也非常兴旺,您怎么看您10年前提出的这个泡沫,特别是对商业地产方面?

  王小广:中国的房地产实际上走的是一个不归路,它是一错再错的,从一开始就有问题。我经常说,你安了一个超级发动机,但是没有刹车,所以中国的房地产不知道怎么解决。我们有很多机会,房地产不应该走这样的路,但是我们却这样走了10年,这是任志强推动的?是我推动的?其实我们大家都知道,这是政府推动的,是我们的宽松货币政策推动的,是我们的货币模式有严重的问题,所以它还会持续几年,但是它总会有一个收场的时候。我认为纠偏的时候,2003年是一次机会,2008年又是一次,今年经济又下来了,实际上又是一次,但是我看仍然没有纠正,所以我认为这是一个不归路,最后对城镇化的影响是非常负面的。你这些人就进不了城,你没有需求,你的商业地产哪有空间呢?这个事情到现在还是一个严重问题,仍然没有解决,不是理论错了,而是我们的选择有偏差,没有被纠正。

  黎振伟:您刚才提到了很多乐观的东西,但我认为还有很多不乐观的东西,如果我们解决不了发展的模式,还有朱会长讲的政府的建议,但是这些建议没有用,制度没有建立,到了下面不执行,又变成了一个简单的发展房地产。

  王小广:没有一个国家是靠搞房地产搞出现代化的,因为它不能支持国家竞争力的提高。

  黎振伟:我们等待王教授的研究,怎么来解决这个问题。下一位嘉宾是中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。我们今天很强调城镇化,城镇化很重要的一个问题不是建住宅,而是要解决生活的完善,让人们能够留在城市生活。但是我们又看到一个现象,我们城镇化发展最大的问题是我们的城镇不专业,他们甚至连最起码的专业规划都没有,而政府领导都是任其发展,他们希望开发更多的商业、房地产。最需要的没做,不该做的做了。我们应该怎么让城镇化的商业发展更加专业,有一个健康的推动?您作为行业人士,有什么好的建议?

  蔡云:从2008年开始,我们开始研究中国的商业地产,我看到今天给我的题目是“后限购时期的商业地产的发展”,刚才我跟朱会长在下面也探讨了这个问题,实际上我从来没有认为商业地产是一个孤立的产业形态出现,而且商业地产的这种发展,我觉得基于两种原因,一种原因是随着我们国家的经济发展,随着城镇化的发展,城市化的发展,社会需求商业地产的形态的出现,这是一种。另外一种,随着我们国家住宅产业的发展,大量的居住小区的上市,对生活配套服务也提出了更高的要求,不仅仅是住宅、居住就可以了,更重要的是全体系的服务,这是第二个原因,第三个原因,随着人们的生活水平的提高,人们对美好生活的向往,他们渴望出现与吃喝玩娱购游于一体的商业综合体的出现,这三个原因是构成商业地产发展的根本原因,它不是孤立的。

蔡云

  另外一个,随着我们国家的经济发展,特别是十八大提出新型城镇化的建设,对整个市场经济发展提出了更高的要求,更多的商业地产的形态进入了二三线城市,甚至更远一些的城市。也说明市场有这种需求,但是市场的这个需求当中,我们需要引导开发商怎么做呢?一个是产业政策的配套,再一个是我们做一个新区,更重要的是产业的聚集、人口的聚集和消费理念的升级,这样才能构成一个完整的商业地产的体系。所以我们也一再警示开发企业,在投资商业地产的时候,这跟原来的住宅的概念是不一样的,它需要投资、运营、收益这样完整的过程去体现商业地产。我们房地产协会有责任提醒开发企业,提醒投资商认真地、审慎地对待这个市场,只有把这个市场立体的、全方位的、复合型的看待,才能做到立于竞争中的不败之地,才能使我们的企业充满活力。

  黎振伟:我觉得可能除了开发商,还要提醒地方政府,他们需要制定好的游戏规则,制定好的商业发展规划,否则光我们开发商注意,政府不注意的话,这还是有问题的。

  前面三位是行业的领导、专家、教授,下面三位是来自企业的,这些企业都很有特点,我试图从他们企业的发展探讨一些有参考的问题。首先是深圳卓越集团商业经营管理公司的总经理张尚学先生,我们在深圳跟卓越有合作,卓越一直以一线城市CBD作为你们的发展目标,但是CBD的空间是有限的,现在也逼着你要往二三线城市发展,那么卓越的发展是否要走出一线城市?或者说不是一直坚持CBD呢?如果有转变,那么怎么面对这些问题?如果不转变,又面对怎么拿地的问题,请张总讲讲。卓越在深圳做了很多优秀的商业项目。

  张尚学:我在概念上做一个提醒的强化,其实卓越最先是做住宅的,我们的第一个项目是在深圳南山的蔚蓝海岸,是一个纯住宅项目,并且这个面积非常大,在深圳也是具有一定的标杆作用的企业,这是一个将近10万人的社区,分了7期开发。主持人刚才说卓越一直在做城市CBD,这是在视觉的感官上的,因为我们在深圳的CBD确实有很多物业,包括卓越世纪中心、卓越大厦等等,接下来还有大都会项目,所以给大家的感觉是卓越是做商务综合体的企业。其实我们的战略是货如轮转、商住并举。我们在全国有12个分公司,主要还是在一线城市跟省会城市发展,在二三线城市,目前我们暂时还没有进入,我们在北京、上海、杭州、武汉等等城市都有布局,我们是商住并举的企业。

张尚学

  今天主要是谈商业地产,作为我本人来讲,对中国的零售商业,我还是有很深感受的,我在大学的时候,我学的是商业企业管理,那时候接触了两个概念,对我的印象很深,一个是零售企业管理,一个是批发企业,当然那时候是社会主义的教学体系下的教材。在商业这一块,最先的中国的百货公司就相当于现在欧美的百货公司,买手型的百货公司,后来转型到台、日式的百货公司,就是我不把购、销管到那么深,我只管专柜、管形象,后来发展到购物中心,到现在发展到商业地产,这个脉络是这样发展起来的,我还是有一些感受。另外一个角度,我们谈到商业地产,为什么叫商业地产,这个地产一定是用于商业经营的。我认为商业地产的核心就是它的经营价值,我们做商业地产开发和经营的人,都不能回避这个问题。

  那么我们目前面临的问题是什么?卓越在做商业地产的过程中有很多的体会,我认为一个是政府层面的问题,刚才有一位嘉宾说到,在政府的层面,要有一个政府层面的商业规划,在网点、体量方面都要有规划,现在在我们获取土地的过程中,在商业指标的配比这一块,我们有时候是不得已的,有些比例配得偏大,当然政府有它的考虑,从就业、未来的经营的角度的考虑。从另外一个角度来讲,卓越这个企业的发展,它有两个方面,一个是企业的发展过程中,另外一个是在战略层面,从我们来讲,我们是一个商住并举的定位,在具体的策略方面,我们有一个观念,因地制宜、因时而易。因地制宜怎么理解呢?任何一个商业的项目,或者任何一个综合型的项目,它不可能适合做某一个类型的商业的概念,我可能会根据这个地块的规模、周边的人口的密集度、未来发展的趋势去做相应的商业的产品。另外,为什么叫因时而易呢?就是不同的阶段,商业地产的发展它是有不同的阶段性的,这跟时代的发展有很强的相关性。作为我们自己来讲,因为我们是一个商住并举的企业,我们在住宅的销售这一块占的比例还是比较大的,我们也会根据土地获取的情况和项目的情况,在商业方面做适合我们自己的产品。当然,我们最终还是要为我们的客户做到最好的服务,做好大体量的商业和综合体的商业,服务于我们自己的客户之外,还要做好来到这里的消费者。我们现在的定位是很高的,有国际性的商业项目,还有区域性的项目,比如说我们的卓越城。还有做社区的商业项目。今天借这个机会,和大家做一些交流,非常感谢大家,感谢主持人。

  黎振伟:谢谢张总,卓越过去给人看到的都是写字楼做得比较好,下面也看看我们在商业方面有什么新的出彩的地方。

  下一位嘉宾是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生,他也是这个集团的首席战略运营官,李总在我们行业一向以敢想、敢说著称,有独到的见解。谈到后限购时代的商业地产,因为我们最近看到的,特别是今年9月份以前,中国的10个地王,8个都是商业地产,而且越拍越高。在这种土地的热潮中,在商业地块的发展中,我们金科地产有怎么样的拿地策略?你们拿地也是很积极的,你们在战略上面对土地越来越贵的情况,怎么样看待下一步发展?

  李战洪:我用一句话说一下企业,金科现在已经进入了30个城市,有45个项目在运作。

李战洪

  说到商业地产,我觉得有一句话对商业地产很受用:生于忧患、死于安乐。我的忧患意识是蛮重的,业内有一句话我们不得不重视,我们也特别关注,我记得2003、2004年的时候,中国第一届商业地产的风云榜就是在广州的东风宾馆做的,当时包括王健林、陈志都在台上。10年前,大家都在问什么叫商业地产,5年以前,大家都在问,谁在做商业地产。今天大家都在说,谁还没做商业地产。5年以后将会出现什么呢?谁还在做商业地产。所以这句话对我们是蛮受用的。我们现在比较关注的是5年以后谁还在做商业地产。我归纳了一下,如果有4个方面不够,你就不要进入商业地产。第一,如果你是挂羊头卖狗肉,就请别进入商业地产。怎么说呢?如果你挂商业的头,卖住宅的肉,就请你不要进入商业地产。如果是这样做,你未来的企业将会进入很难看的地步,死得很惨。第二,如果你是被动式的进入商业地产,也请退出来,别进入。你的企业可能根本不具备做商业地产的能力,包括在人才、专业、开发能力上不具备,由于某一个用地规划指标,它逼着你做商业地产,而且是大型的商业地产,其实你是盯着住宅去的,所以叫被动式的进入,或者机会性的进入,我建议这样的企业不要做商业地产。第三,如果你的企业是高周转,以现金流为导向的企业,也别进入商业地产。商业地产对资本的要求,对你各项能力的整合要求比较高,所以如果你是现金流导向、规模导向、高周转的模式在开发,也别进入商业地产。第四,如果不具备四位一体的整合能力的企业,也别进入商业地产。商业地产投资、开发、运营和消费这四个方面的能力,你如果整合能力不够,你不要进入。如果你这些都没有准备好,你就不要进入商业地产。

  黎振伟:谢谢李总的这几点忠告。最后一位嘉宾是来自天虹的,现在很多百货商场都不靠经营,都靠收租了,这样肯定不行。我想请问宋瑶明先生,天虹是怎么做的呢?

  宋瑶明:非常高兴有这个机会跟大家分享。现在有媒体说很多百货公司已经变成二房东,我觉得并不完全是这样的。我觉得我们跟一般的购物中心没有很大的区别,我们是利益共同体的。另外,我们在组合商业项目上是有取舍的,可能有一些我们是赔钱在做,有一些可能是赚钱的。一般的百货商场在一楼可能都会很赚钱,但到了楼上是不赚钱的。

宋瑶明

  我们现在有一个讲法叫平台战略,百货公司应该是一个典型的平台。我们利用这个平台吸引更多的客户,我们来做很多的营销、推广,我们不仅仅是服务于最终的消费者,我们也为这些品牌、配套的项目提供很多的服务。据我所知,也有很多包括服装品牌,他也非常愿意跟百货公司合作,因为跟百货公司合作,一个是会降低它的风险,同时也降低它的成本,这是一个方面。另外一个方面,百货公司本身现在也都在转型,我自己也觉得,购物中心跟大型的百货公司有什么区别呢?可能只是从形态上让人感觉到有些区别,但是很快就会有很多的融合。我们在15年前就定位我们是做购物中心的,只是我们没有那么大张旗鼓地宣传说我们要做中国的第一个购物中心,包括我们自己的业态组合,我们在10年前就提出百货加超市,在加X,X就是指餐饮、娱乐这些部分。我们在十二三年前,在我们的一个社区店就和麦当劳合作,我们把最好的位置给了麦当劳。据我所知,那是麦当劳和肯德基进入零售项目的第一单,因为我们之前跟肯德基谈过,后来跟麦当劳谈,我们的合作非常默契。我觉得百货跟购物中心应该没有太大的区别。

  黎振伟:谢谢天虹的宋总。每年参加论坛,大家都在谈展望未来充满信心,回到现实还是问题比较多。面对问题,正视问题才能解决问题。今天我们探讨商业地产,我们要一起转变、变革,从政府到专家,到企业,我们一起来完成这个转变。谢谢各位。

  主持人:谢谢黎振伟先生的精彩主持,也谢谢各位嘉宾的精彩对话。请台上嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!

  主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:大家下午好!欢迎回到2013观点商业年会现场,相信下午的内容值得我们这样期待。

  改革时代,“消费”与“内需”蓝图逐渐清晰,商业价值更加凸显,但对于中国房地产与商业行业而言,仍然是一个陌生而充满挑战的领域。商业与零售、品牌商大会主题是:消费木马与商业黄金国。

  接下来仍然先进入大会主旨演讲环节:政策展望。

  下面请出本届商业年会第三位为我们奉献主旨演讲的嘉宾,有请:中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士;蔡云女士的演讲题目是:后限购时期的商业地产。有请蔡云女士!

  蔡云:很高兴今天有这么一个机会跟大家在一起再次探讨有关商业地产的问题,上午的会更偏重于宏观一些,下午的会可能更偏重于市场的政策跟微观的政策。

蔡云

  亲爱的同行们,自从中国房地产业协会成立商业地产专业委员会,我们研究商业地产也将近有6年时间,商业地产成为我们这个行业,特别是最近一段时间越来越老生常谈的问题。房地产调控从房地产诞生那一天起,房地产调控就是伴随着这个产业而来的,多少房地产调控催生着房地产市场发生变革,随着我们的经济发展、市场的发展,特别是我们需求的不断发展,房地产业从它诞生到今天,发生了翻天覆地的变化。我们今天坐在这里,再次探讨有关中国商业地产问题,我想是非常合时宜的,特别是在商业地产的继续发展过程中,它的细分可能会出现旅游地产、养老地产、产业地产等等,说明我们这个行业更加成熟、稳健的发展。

  既然我们下午谈的问题非常专业,那么我们先撇开调控来谈商业地产,我们试一试从房地产这个产业细分市场出来的商业地产,商业地产这样登上了历史的舞台。最早的是老的百货公司,在解放初期的时候,以各个城市的百货大楼成为百货业的诞生,我们可以看到,最早的百货大楼,郑州百货大楼、桂林百货大楼,等等这些百货大楼都是当时商业的代表,这是我们在计划经济时期的代表体现。随着改革开放以后,房地产行业进入了投资领域,在房地产行业当中出现了小区配套底商,在这时候,我们的投资主体由原来的政府投资主导建设百货大楼,包括一商、二商等等企业公司的出现,都是政府主导的商业形态。到了改革开放以后,特别是房地产行业在市场上进行了商业地产投资,当时不叫商业地产,当时我们叫小区底商,当时在小区底商当中,我们的房地产企业第一次以投资主体的形式进入了商业地产。从这时候开始,我们投资主体发生了巨大的变化。随着2001年万达第一个在长春沃尔玛开办的商业综合体,我们看到这个图,万达的商业综合体不叫什么综合体,只是一个沃尔玛的购物广场,到今天我们所在的地方,广州白云机场的万达广场、大悦城、整个现代化的购物中心,商业地产终于以房地产投资行业的姿态站上了历史舞台,成为商业地产的主宰。这是一个大概的发展历程。

  随着房地产市场的发展,今天上午我在论坛上说了,我从来没有认为商业地产是孤立出现的,就是因为商业地产的发展有不同的原因,是复合型的发展,比如说在我们国家经济的发展,特别是新型城镇化的发展,包括房地产大量住宅地产的上市,催生了人们对美好生活的愿望,对消费的升级,导致出现了商业地产的发展。我们可以看到国家统计局的数字,今年1—6月份,我国商业地产的商业营业性用房同比增长了8.3%,办公楼增长得更多一些,这也表明我们国家的经济发展水平和经济实力的提升,办公楼增长了31.7%,商业地产在近几年的发展是非常迅猛的。

  接下来我想说一下现在商业地产发展的现状。首先我们知道,随着城市化进程的加快,特别是新型城镇化的提出,商业地产当中开发建设的主流产品是商业地产。我们知道一个城市要打造一个名片,要进行城市升级、消费水平的提升,肯定是由商业地产、由地标性的建筑来拉动这个区域,或者整个消费的发展,所以商业地产发展是城市发展的主流,这是我们的现状。另外,在城市发展当中,城市综合体成为商业发展的主要形态,大家知道随着产业的聚集、人口的导向,特别是整个土地集约化的使用和利用,城市的更新换代,综合体以它最完美的、最科学、最合理的形态出现在城市当中,我们知道在城市当中最富美的城市天际线就是城市综合体。商业地产在增强城市的综合实力,完善城市功能上起到了一定的作用,包括国外,第一个城市综合体诞生是在法国,在城市经济发展过程中,城市综合体都起到了很大的拉动作用,城市综合体构成的人性化的系统,包括合理的消费的系统,有着集约发展的多重任务,因此它成为城市的发展,特别是城市商业地产发展的主要形态。现在的商业地产主要集聚在一线城市,随着经济的发展,特别是强调新型城镇化的建设,一二线城市、三四线城市,甚至个别大企业把它的商业地产触角伸到了五线城市,商业地产在集中放量的时候,它在各级城市中都有很大的发展,城市经济发展不光是在一线城市,在中小城市也得到了长足发展,我们这里且不谈它的多与少、集中与分散的问题,我们只是讲这么一个城市的整体现状。

  商业地产的现状大家有目共睹,特别是在座的同行们,我们亲自操盘了很多的商业地产项目。在这个过程中,我们应该静下心来考虑一下商业地产究竟存在什么问题,这些问题怎么去应对,应对以后我们怎样展望这个市场,我觉得这是今天我们要讨论的更深层次的问题。首先,目前的市场是集中放量,1—7月,商业营业性用房投资是5000多亿,在整个的投资过程当中,同比增加8.3%,其中现房销售增长了-2.2%,期房增长14.7%,说明我们的商业地产目前主要还是在开发的过程当中。在这个过程中,就出现了个别地区总量过剩的问题,刚才朱会长也讲了,房地产的发展也存在着两极分化,力求做到一个总量合理、结构平衡的问题。在今年的市场发展,我们可以看到,京沪两地的营业用房是量价齐升,同时投资量增长也非常快。北京市的房地产是供求两旺的,可以预见我们在短期内,特别是中国经济不断向好发展的过程中,随着市场发展得更加完善,我想商业营业性用房会继续得到利好消息。但是随着投资量增加,市场供应量增加,这种潜在的过剩的局面肯定会出现的,这就造成了商业环境的不稳定,我们现在谈到商业地产投资的问题,特别是投入量的问题,以成都、沈阳、武汉、贵阳最为明显,成都的天府新区从去年开始大概是有100个城市综合体同时上市,这样就面临着一个市场的接纳问题。同样,沈阳在2010年就提出金廊消费去,它有500万平方米的面积,这些城市现在的竞争非常激烈,导致市场狭窄,这只是我们同业的竞争,还不包括市场的规划问题,这是当前市场存在的问题。

  市场存在的这个问题是由什么而来的?我们都是业内人士,我们在判断这个市场,发现这个市场出现问题的时候,我们要深究市场出现的问题,它究竟怎么导致这个现象。我们深究了市场的问题之后,可以看到未来的发展方向。首先商业地产还处于开发的初级阶段,包括我们商业地产的开发模式、开发功能,以及产品设计的落后局面,是当前商业地产开发的普遍情况。我看到今天会场来了一个是三磊设计的张总,我昨天还说到商业地产的设计问题,我们的开发企业在跟设计公司进行沟通的时候,我们没有一个清晰的定位,我们在跟商业地产设计企业沟通的时候,我们拿不出一套完整、成熟的想法。我上个月跟张总在一起交流,他说他们从美国引进了一个专门做商业地产开发的合伙人。随着市场的成熟,我们的行业会越来越成熟,在这个过程中会涌现出一批优秀的商业地产设计者,带领我们行业共同在设计、规划上走出一条新路。接下来还有一个致命的问题就是运营管理水平与市场相距甚远。我们知道在商业地产开发过程当中,有很多房地产企业是被迫进行商业地产开发的。在这个过程中,他沿袭的老是的住宅开发思路去做商业地产,我们的住宅是盖了以后卖,卖了以后拿收益,但是商业地产它是靠长期运营,从运营中获取收益的全过程的产业链的形式。在这个过程中,老的物业管理公司的形式不适应这个发展,更新的是资产的增值和保值。在目前这个市场上,我们仅仅限于管理,谁和管理是低水平的,可能就是维持一下购物中心的租金、日常的卫生管理等等,是物业管理的概念。但是真正市场需要的是对物业的增值和保值的作用。这离我们现在所要求的管理是相距甚远的。

  接下来我再说说融资的情况。在市场的发展过程中,开发企业过去的资金来源就是两种,一种是自有资金,一种是银行贷款,随着商业地产的发展,自有资金和银行贷款不足以支撑商业地产整个项目的完整的构建过程,更重要的商业地产是需要我们在运营当中获得它的增值和保值收益。在这个过程当中,商业地产原有的投资、融资模式都不适应了,在这种情况下,我们更多的希望在整个商业地产运营当中,需要开发资金的前置,同时需要有开发资金的退出机制,需要更多的房地产信托基金,这样才能使我们的行业得到长久的发展。我想随着经济的发展,一个是房地产信托基金,还有一个是商业抵押贷款,这两个是非常重要的,一个是股权性质的证券产品,随着政策的逐渐明朗,我想房地产信托基金在我们国家是越来越近了。另一个就是商业抵押贷款,这样保证了产品的证券化,这也是我们做商业地产很重要的点。

  当前商业地产领域的同质化非常严重。由于商场都是一面铺开的,它的竞争非常激烈,同样的商品进入不同的商业,这也会是有一个问题。另外一个是电商冲击,它现在对实体店产生了很多的影响。当然体验式消费可以使商业地产有比较好的发展,但是

  还有就是商业地产人才短缺问题,房地产的人做商业地产是非常少的,我们还需要复合型的人才。

  下面谈谈我们对市场的展望,随着人们生活水平的提高,大家对高端商业的需求越来越多,多层次、多类型、多模式的商业地产成为今后发展的主要特征,不再单一的购物中心,不再单一的写字楼,而是多层次的,有文化驱动力的商业地产,可能是我们的重要发展方向。高素质的运营管理也是可持续发展的根本手段,我们行业需要复合型的人才进入这个行业。

  随着我们国家的商业地产的发展,随着经济的发展,我们还很大的一块空间运营、维持商业地产的发展,随着商业地产的健康发展,可能会带领房地产行业的正常、健康、稳定的持续发展。今天由于时间关系,我就不一一展开了,谢谢大家。

  主持人:再次感谢蔡云女士;接下来进入商业与零售、品牌商大会第一个环节,主题是:商业运营篇:商业项目的运作与实务

  有请本环节首位演讲嘉宾上台,他是:佳兆业集团总裁助理,佳兆业文化体育(深圳)有限公司董事长卜钧雷先生。他演讲的题目是:当文化体育遇到商业地产。

  卜钧雷:很多年前我在日本六本木,看到了它把当代艺术馆做到了商业里面,我们在上海也看到了这种情况,把会展中心和商业也完美的结合起来。今天我给大家带来一个新的购物中心的内涵,一个户外型的购物中心。

卜钧雷

  首先给大家看一段视频。这个项目是原来的大运中心,就是大运会的一个场馆,由它改造而成。

  这是我们这个项目前期的情况,相信大家已经看到了这个情况,0.5平方公里的占地,30万平方米的建筑面积,它能提供的功能是什么呢?篮球、足球、游泳、跑步,这就是它能提供的功能。它作为一个这么大的项目,投资60亿元,它只能提供这样一些功能吗?它可不可以进行相关的商业方面的拓展呢?这就是我们今天谈的话题,当文化体育遇到了商业地产。

  刚才已经谈到,现代新的商业模式非常多。这个大运中心,我们是今年元月31号接管这个项目的,这个30万建筑面积,涵盖一个体育场、一个体育馆,两个游泳馆,剩下的就是大面积的广场。在这个情况下,我们发现了一个突出的问题,功能单一。30万平方建筑面积,0.5平方公里的占地,我们能够提供的功能只有几个。我们考虑了几个问题,第一,这么大的场馆我们需要做活动,做活动会吸引大量的人,怎么把那些人消化呢?就是需要用一些商业,用各种各样相关的复合型的商业把它消化。商业产生的相关的经济效益又可以补充大运整个活动的举办,活动刺激人流,人流刺激商业,商业产生效益,效益刺激活动,这就是一个有自我造血能力的正循环。今年一年来,我们在大运做了108场小型活动,14场大型活动,包括我们做的大型的国际赛事,今年一共做了三场,包括排球、篮球。我们做了两三场大型的音乐节,每场音乐节到会的都有10万人。我们做了一些高端的会展,包括每月一场的车展,还有一些名画展、品牌展,今年一共做了20多场展会。全民健身方面,我们做了相关的各种各样的活动,大概有40多场,吸引人流大概将近70万。

  作为商业,它需要两个东西,第一,它需要人,第二,它需要经济效益。在这方面,怎么才能把它健全起来,打造一个全产业链的产品呢?这是我们要考虑的问题,有没有可能在每一个产业链点上,在每一个活动上都能盈利呢?这个需要贯穿整个环节,从品牌到媒体,到活动商,到体育赛事的供应商,打造一个整体的平台,完成从人到经济效益,从经济效益到人的转变。大家可以看到,我们整个大运场馆的规划分5个部分,第一个是爱迪生儿童探索世界,在这里打造一个儿童的乐园,分三个小型场馆和一个室外的活动场、一个室内的戏水乐园。第二个是奥斯汀水岸,这是一个酒吧街,我们在做一些赛事的时候,这些酒吧街就可以在早上开始运作,有些进不了赛场看赛事的人,就可以在这里看室外的转播。第三个是环球影视小镇,现在已经在开始运作,招商情况非常好,主要是一些大型的餐饮,还有一个奥迪、奔驰的体验中心,还有一个汽车影院。在这个环球影视小镇打造的主题和赛场的活动也是休戚相关的。另外一部分是奥特莱斯风情小镇,它是一个低容积率的室外的商业街,以奥特莱斯为主。然后是勇敢者乐园,这是引进了英国的概念,打造一个以青少年为主的勇敢者乐园,有攀岩、跑步、户外活动,以及拓展训练基地等等。中间的世界艺术广场,是市民的休闲文化广场,每周末我们都会在这里做一个休闲艺术节。通过这几大组团,加上原有的体育馆、体育场和游泳馆这三个主力店,构成了整个户外的购物中心体系,在这个体系里面它是相辅相成的,互为映照的,每一个活动我们都通过这些品牌,包括品牌商的赞助、品牌商的冠名,能够体现它的价值,它的人流能够通过商业消化,商业形成了效益,可以支撑我们明年做活动。它很好地兼顾了人流、品牌、商业效益方面最大化的价值,这个项目整体的情况就是这样。

  主持人:非常感谢卜钧雷先生的精彩演讲。接下来,我们有请本环节第二位演讲嘉宾:RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责人袁孝楠先生,袁孝楠先生的演讲题目是:规划与思考 如何锻造经典商业项目。

  有请袁孝楠先生!

  袁孝楠:各位来宾,各位新老朋友,大家好!

袁孝楠

  我从事商业设计工作30年,从事跟商业有关的活动40年,我17岁就开始做开发商,然后做建筑师。其实大家在讲商业地产,对建筑师来讲,商业是一个行为,地产是一个名词,包含在商业里面的有四个:购物者、零售商、开发商和投资商,大家各有所需,购物者希望能够买到有价值的东西,零售商希望把他的东西卖出去,开发商希望有赢得的利润,投资商希望能有他的回报。

  什么叫经典?它就是金科玉律,不管我们怎么样做,不管我们用什么样的商业包装,里面有不变的东西,这个不变的东西就是商业里面最重要的神,中国有商业已经几千年了,我并不把它当做一个特别了不起的东西。

  我把这几十年做的东西重新融合一下,进行了整理,第一个,它是要有场所感,这是一个空间。很多的开发商就说我的商场要有多漂亮,其实我们在做商业,最重要的是用它的虚、它的空间,所以我们一定要有场所感。而且在整个场所里面,它是聚集人气的,所有实的东西都只看得到,而不能运用的,场所感是非常重要的,因为这会给人留下一个比较深刻的记忆。这个项目是我们在上海的大明国际中心,在闸北,这个项目做完以后,改变了整个闸北区的形象。它并不追求建筑上的一些标志化的东西,但是它树立了一种新的商业行为,也就是人的生活方式。

  第二个,我很喜欢用“哇”,当一个人到了一个很新奇的地方,很不自主地会说“哇”,所以我把它叫“哇”因素。人们常常到一些地方,我们经常说哪里有可以聚集的地方,或者拍照的地方,因此我们需要这些蛮重要的地方,引起人家的注意,而且成为这个地区主要的、引以为傲的区域。像我们在做的几个曲目,一个是天津大悦城,它是一个下沉广场,而且连接着地铁。我们当初在做的时候,业主说要做什么,我们就用了天津的市花——月季花,把它做成一个花的形式,当人从地铁出来的时候,他可以感觉到整个空间的震撼力,还有这种溜冰场,也是一样的光感。这是沈阳万象城,我们做的一个冬季花园,把五星级酒店跟购物中心结合起来,有另外一个空间的效果。还有统一梦时代购物中心,它的整个建筑体非常的震撼。这是在科威特的360度购物中心,它这个项目我之所以喜欢,它是世界第一个绿色认证的购物中心,因为购物中心是最难做到的,而我们在这个项目里也做到了。

  第三是主力店铺。其实主力店在国内被误导了好多年,从1997年在台湾的工商综合区的发展失败,那一批人从台湾到了中国,然后灌输了很多所谓的主力店的思想,就把所谓的超市、量贩店放到了主力店的内容。其实我们做商业来讲,这些都是精品店的杀手,其实主力店是要吸引人到那个地方,然后能够让一些精品店得到利润的地方。现在慢慢开始有一些电影院、音乐厅、餐厅、溜冰场,这些都可以成为一个主力店。主力店跟品牌店是两回事,有时候品牌店对商业业态没有任何的帮助。主力店能够带动整个的活动,比如说溜冰场、电影院。

  第四是动线。大家都知道,做购物中心要动线合理,要顺畅。其实在动线里面,我们主要的想法是说如何引导人流,能够经过我们希望他走的地方,不管是水平的还是垂直的。在座的有很多商业方面的专家,知道我们今天要去招商的时候,我们是如何证明你的店面有多少人每天能够经过,它相对的说明了这个地点的优点跟缺点,跟它的租金有相当大的关系,所以人流动线是非常重要的。动线无外乎是两个,第一个是可视达性,人在逛街的时候,不仅是能够走得很顺、上电梯很顺,同时他的眼睛,最好是能够看到楼上的一些商品跟楼下的商品。

  第五是IAGRAM,中文用“图例”我认为也不是太妥当,但是这是我现在唯一想到比较合适的词。我们在做整个商业设计里面,这是很重要的,我们如何考虑到他的主力店跟人流之间的配合。第一种是哑铃式的,它是有两个主力店,把精品店放在中间的部分,由于人之间的流动,可以带来精品店的人流。第二个是混合式的,这种情况在国内比较少,国内和国外的情况有点不一样,国外的百货有很多都是自己的品牌,而且他的体积不会像国内那么大,一般的百货就是1万到1.2万平方米,它有自己的特色,所以这里面一般是几个不同的主力店融合成的,在这种情况下,他不仅是有室内集中的模式,还有室外的。还有一种是没有任何主力店的情况,这也是属于在欧美的一种特别的形式,地很便宜、地很大,所以都是一般的停车场,这个里真正的主力店就是停车场,所以把停车场放在中间,然后一些商场围在旁边。如果说我们有奥特莱斯,在国内我看到很多人做奥特莱斯,看不到停车场,这跟我们传统的奥特莱斯有非常大的区别,我不知道它将来会有多成功,这是大家经营奥特莱斯的时候要注意的问题。这是一个跑马道,这个项目有好几种做法,最早就是美国MALL,它中间是一个儿童活动中心,有4个大主力店和一些精品店围绕在一起。另外一种是开放式的商业街,这种模式在国外是非常流行的,在国内也开始在做,它最重要的地方,停车场是它的主力店,它需要车子能够进来,但是他不希望在中间的部分有任何车子可以走,所以我们把主力店放在四个角落,人会在固定的地方走,然后主力店靠近,中间有露天广场、餐饮、店铺,还有一些娱乐的场所。目前有好多开放式的商业模式,大家不妨用这种形态,看看在中国能不能很好的发展。还有一个是垂直型的,我在1993年第一个垂直型的购物中心就是新东安,那时候是新鸿基找我们去做,当时我们真是不会做,我们把主力店放在一层和最上面一层,中间放一些其它的商业,结果失败了,失败的原因是在一楼很多人,二楼很好,三楼基本上完蛋,四楼更惨,五楼也不行,六楼还有一些餐饮,主力店还行,但是中间的都死了。这种项目的问题有几个,因为停车场在底下,他要往上走,就会比较辛苦,我们在做万象城的时候,就把一个主力店的位置改成的停车场,可以带动人往上走。

  第六是标识。国内现在开始越来越注意了,我们的购物中心要展示一个企业的形象,他可以通过这些信息打造一些路牌、路灯、招牌的东西,甚至屋面、天花的图案,这些让人家随时随地的给你一个连续性的冲击,这个东西对我们来讲也是非常重要。

  第七是停车。停车场在我做的设计里面是一个很大的挑战。大家跟我谈的时候,是要按照政府规定的,还是按照交通顾问给的,停车事实上是最重要的一个部分,如果停车场没有处理好的话,你也不会来。在沈阳万象城,我们还是沿用了当年深圳万象城的立体停车场。

  第八是服务,当年我们做深圳万象城的时候,我强调一个,一栋漂亮的房子,如果它的厨房或厕所的下水道不通,那栋房子是没有用的。很多人都会注意购物中心外观多漂亮、多吸引人,其实如何进货、卸货,这是商家非常看重的,你如何考虑到他的方便性,对于开发商来讲,这是很重要的。

  第九是商业组合。这是国内商业顾问都会给的,只是我自己当做建筑师,我经常面临到最大的一个问题,就是业主只给我40%的精品店,20%的餐饮,然后15%的娱乐,对我们来讲一点用都没有。因为那个东西没有办法让你的这个购物中心变得很特殊。如果每一个商业顾问告诉你都是一样的内容,大家为什么到你的购物中心来?光靠建筑师做一个外形漂亮的东西能成功吗?不可能。所以说很重要的是业主一定要参加,不能光听建筑师的,也不能光听商业顾问的。我认为了解租户的组合之后,市场的顾问、开发商和建筑商一起讨论、一起研究,真正在这个地方创出独特的东西,不是说别人做得多好我就把它拿过来。

  第十,仅仅是个店铺,就是这么简单。讲了这么多,商业是什么?就是一个店铺,它最重要的是产品。就像我们的餐厅,你设计得再好,你的菜做得不好吃,别人也不会来,所以产品对商家来说是最为重要的。

  我们当初做深圳万象城的时候,我们刚开始的定位是中低档,然后一步一步往上推,推到了第三年,从CUCCI进来以后,然后LV进来,现在真正达到了它不光是为了品牌,而是人会在里面,在空间、氛围上面,我们把它进行了很好的打造。

  主持人:谢谢,非常感谢袁孝楠先生,请您稍微留步,请袁先生到台上的嘉宾席就坐。

  各位来宾、朋友们,在演讲结束后,我们将继续本届年会的商业大讨论环节。商业并非予取予求,在竞争更激烈的未来,我们需要更多出色的项目、团队和企业,需要更强大的金融支持,为中国商业发展奠定最坚实的基础。

  商业大讨论之三的主题就是:商业项目的运作与实务。

  我们的主持嘉宾是刚刚为大家演讲的RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责袁孝楠先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  深圳卓越集团商业经营管理公司总经理张尚学先生

  升龙集团副总裁张艾明女士

  深圳海岸城购物中心常务副总经理陈柏昇先生

  鼎信长城基金董事长章华先生

  竹凌开发咨询有限公司董事总经理苏广平先生

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请袁孝楠先生开始主持今天第三场商业大讨论,讨论时间是25分钟。

商业大讨论之三:商业项目的运作与实务

  袁孝楠:我们这一环节的主题是商业运作与实务。我想首先请问一下张尚学先生,因为我知道卓越是以写字楼为标杆的,在深圳中心区做得非常多,它现在也开始往商业方面发展。你们是准备怎么来运作商业的?

袁孝楠

   张尚学:其实商业地产应该含有几种业态,一个是传统的零售商业,另外是办公商业,还有旅游地产商业,其实这是一个宏观的商业地产的概念。

张尚学

  作为卓越集团来讲,我们今后的战略是商住并举,在商业这一块,商业地产最根本的,我们很关注它的投资回报率,这是决定商业地产保值增值很重要的一项财务指标,商业是一个系统的经营行为,从卓越集团来讲,现在在商业地产这一块,我们从最前端的拿地开始,然后投资分析,然后顶层的设计,包括我们的投融资模式、回报的模式、商业体系的设计、商业的前期设计规划、后期的运营,我认为未来商业地产这一块大家竞争的核心一定是经营和运营,就是说软实力方面是做商业的核心点。作为集团来讲,从最前端的顶层设计到体系设计,在前端的投融资模式,然后退出机制,整个的系统化的做这方面的顶层设计,到后期的运营,从经营价值的角度去保值、增值,这是我们的总体思考。

  袁孝楠:我有个问题想请教一下,写字楼你们很在行,最近我知道在北京出现了1000每平米每个月租金的情况,600块以上的很多,当然这主要是租给金融投资或者是服务业,我们在做城市商业综合体的时候,大家都希望盖5A级的写字楼,其实5A级的写字楼只是造型而已,对你的投资运作一点帮助都没有。你们如何来定,你是要5A级的,还是要什么?

  张尚学:我觉得这是企业对自己产品追求的标准,或者自己做产品的定位方向,作为卓越来讲,我们的写字楼、住宅的设计、品质以及后期的客户维护,我们都是有追求的。在写字楼方面,我们也有相关的数据,在全国的一线城市,在写字楼物业这一块的市场基础还是比较好的,我们在深圳做写字楼还是比较早的,写字楼这一块的市场需求还是不错的。我们做写字楼,关键的是前期的设计规划和后期的营运维护,这一点跟零售商业本质上是一样的,包括里面租户的组合、租户的选择,包括后期我们的物业管理、运营维护,包括一系列的后续服务工作,决定了我们在写字楼这一块的品质和未来的价值。

  袁孝楠:怪不得卓越可以成为全国销售业绩突破百亿的企业,就是前期的选择和后期的运营服务让业主满意,使卓越有很大的发展。

  张尚学:在这里我再补充一句,其实卓越是商住并举的,我们在住宅这一块,我们的老客户对卓越住宅的产品的满意度非常高,特别是我们的蔚蓝海岸,包括在青岛、长沙、深圳的项目都叫蔚蓝海岸,我们这个蔚蓝系列还是大家比较认可的,谢谢大家关注。

  袁孝楠:下一位是升龙集团的副总裁张艾明女士,对于我们这个主题,商业项目的运作与实务,请你就你们的心得来聊一聊。

  张艾明:这个问题定出来的时候,我有很多的疑问,大会让RTKL这样一个在设计方面非常资深的企业,让袁先生做主持来让我们谈商业项目的运作和实务。我们做商业跨过了施工阶段、招商阶段,直接从规划来探讨运营与务实,我觉得也蛮有似的,我期待着我们这一组的对话可以在前端跟末端之间找到一个很好的契合点。

张艾明

  刚才卓越的张总也提到了一个很好的话题,就是讲规划设计对运营跟务实之间这样一个关联性的纽带。我简单为大家介绍一下升龙集团,可能直到去年还有很多朋友不太了解升龙,今年开始越来越多的朋友很好奇地问,你们升龙集团是怎么样取得这么快速的发展的。今年截止到目前为止,我们已经有160多亿的销售额,我们从来没有参加过房地产的排名,据非官方的排名,我们应该在30多位。2013年我们着重了新项目的拓展,大概拿了十几块地,我们明年的目标是260亿到300亿之间,如果不出意外的话,升龙集团会进入全国的前20名。

  袁孝楠:这个很棒,但是我站在建筑师的角度,我还是想问一下在座的各位关心的事,我们在做前期运作的时候,建筑师经常问业主要一些东西,那么我们所拿到的东西都是政府所审批的东西,或者政府规定的东西,我都是跟业主的决策者谈,他的东西跟政府不一样,你们怎么处理?

  张艾明:袁总问的这个问题是有事实依据的,站在开发商的角度来讲,和优秀设计单位之间的碰撞是非常关键的,如果说我们磨合得好,可能会是一场非常美好的体验,但如果我们在核心价值理念上面产生冲突,我们的想法即便和设计单位接轨,但是和政府的控规需求不相符合,那就会是一个非常痛苦的经历。作为开发商来讲,在拿地期间,就会做好和政府之间需求上的契合,强规可能不会更改,这就会造成和设计单位的冲突。我想无论是政府、开发商还是设计方,大家有一个目标是一致的,就是我们都很想做一个好的作品出来。这中间就少不了妥协和斗争。

   袁孝楠:下一位是深圳海岸城购物中心常务副总经理的陈柏昇先生,你也是我们的业主之一。海岸城是在深圳南山区运作得非常成功的一个项目,而且现在也开始往外地发展。你们对于城市综合体的经营、运作到未来的轩帝,你们是什么样的做法?

  陈柏昇:我们这个项目在深圳运作了已经有6年了,未来在无锡这个项目我们也会精心打造。说到下一步的选地,因为商业项目的规划非常多,所以下一步我们会比较谨慎一些。

陈柏昇

  袁孝楠:就是所谓的不要同质化。因为我看到海岸城在深圳跟很多项目不一样的地方,就是在二楼有一个很大的平台,把你的主要的活动从一楼提升到二楼,希望能够增加两个主要活动的层面。可是我在其他的项目里面,我发现你们并没有主张这一点。是不是你们在运作方面碰到了一些难处?或者后来的项目没有办法实现?

  陈柏昇:深圳海岸城的项目,我们是双锁城(谐音)的概念,当然这个概念是前期与政府沟通达成的这个方案。至于其它的外面的项目,有部分政府是不同意这样做的。深圳湾就是一条二楼的平台把所有的商业项目连接起来,对整个二楼都有非常大的好处,所以我建议各位领导有机会可以参考一下这种设计。

  袁孝楠:很多在座的嘉宾,或者是在座的一些开发商都会希望累积好的经验,当你有了好的经验,你有希望在下一个项目同样使用,不希望改掉它,但是如果我们这个好的经验只是昙花一现,只能在这个项目做,那你做每个项目都要重新花脑筋去做,是不是太累了?

   陈柏昇:这个我觉得还是因地制宜吧。我想说一下我们营运的经验,现在同质化的商场越来越多,我们海岸城也逐步想做一个差异化的路线,比如说从品牌引进方面,深圳项目引进了一些化妆品专卖店,包括4家买手店,这些都是华南首家引进的。另外,我们的停车场做了一个反向寻车系统,这和大家去的太古汇有点不同,我们的反向寻车是不需要顾客刷卡的,直接在交费的时候就可以显示你的车在什么区域,我们用的是一套车牌的追踪系统。另外在艺术层面方面,我们也引进了一批美国雕塑家的艺术品。我们作为营运的管理者来说,还是继续的求变、创新。前段时间我刚去日本和新宿伊势丹的高层交流过,他们的年销售大概130多亿人民币,他们前两年也做了一个比较大的改变。我也很好奇的问他,作为一个100多亿的销售额的企业,为什么还要做一些大的改变?他们提到,一个是销售额的增长遇到了瓶颈,长期都是3%到5%的增长,第二个,他们研究客流的动向,发现客人在高层的停留时间是比较短的,所以他们的动线都做了改变。第三,他说要引进一些有潜力的新品牌,我们也参考了一些这个意见,所以我们海岸城也会与一些新品牌共成长。

   主持人:下一位是来自鼎信长城基金的董事长章华,您的角度可能和开发商的角度有所不同,对于运营和实务方面来讲,您的着重点是什么,请您分享一下您的心得。

   章华:大家好,我是来自鼎信长城基金的章华,我们基金今年投了大概80多亿,我们是很多开发商项目层面的股东,11月8号我们在上海竞拍了一块土地,接近40亿,我们和中骏联合拍的,我们会出一半多一点的资金。在前年,我们在上海也拍了一块地。今天是中国商业地产方面的年会,对于商业地产方面的信息我需要迫切的了解,我之前在房地产行业工作了10年,对这一块应该是不太陌生的,但是现在中国商业地产的发展太迅速,虽然商业地产现在只占整体房地产市场的一小部分,但是它的发展非常迅速。今天早上我听到一些商业地产方面的操作的内容,但是遗憾的是大家都还是在定性的讲,概念化的讲,我没有听到从投资角度、从股东角度想要的东西,那就是投资回报,每一个项目的投资回报是怎么设定的,怎么实现的,然后它的技术指标怎么参照,这方面的信息我还没有听到。我认为现在国内真正的围绕着商业地产做事情,可能大部分还是在被动做的,主动拓展的还不多。另外,我们现在也仍然处在初级阶段,商业的精细化管理、非常理性的投资评判做得还不是特别好。

  我们是做房地产金融的,我也站在金融的角度简单说一下我对商业地产的一些独特的考虑。上午朱中一会长讲到了他的一些顾虑,这些顾虑我们都想过,但是在顾虑中怎么快速发展?当前相比国际的持有型物业、商业地产,我们可能还缺一些东西,第一个缺的是房地产信托基金这样一个退出工具,我们国内目前仍然没有,虽然过去讨论了4年,我们中间也参与了一些讨论,但是现在仍然没有推出来,所以大型持有的东西不能流通化,这是一个很大的问题。第二个是税收。我们持有商业经营物业,对外租赁,税负还是很重的,大概占到销售收入的接近20%要被政府拿走。第三,我们的营运成本,尤其是利息,在国内还是很高的。国际上融资的利息大概是1%到3%,这样的低成本是可以支撑的,如果国内的持有型物业,银行借出利率7%,加上监管的成本,达到8%到10%,我们是很难支撑这个发展的。刚才有一位嘉宾谈到了华润万象城的项目,我们和他们也有很多的合作,它的做得好的项目,它的盈利指标是15%左右,做得差的可能在10%到12%。但是我们投房地产项目,这个盈利指标前几年都在25%以上,最近几年略微降了一些,可能也在18%到20%之间。我们的收益性物业营商的环境方面还有比较大的需要改观的空间。

  袁孝楠:在国外是把利润算得很精细的,它计算8%一定是能拿到8%的,在中国可能15%的利润,拿到手的连8%不一定。目前中国的融资成本这么高,对于这种情况,不知道谁能来解决问题。

  章华:持有型物业在中国还是一个很新的东西,从整个的合作资金来源来说,因为持有型物业必然要做得比较长期,现在国内大多数还是三年以下、五年以下的更多。在成本这一块,利差的差异还是蛮大的,包括大家谈到的万达,它可能是真正的进入商业,初期可能是一个噱头,后期因为它的位置还不错,所以它的评估价值很快上来了,我觉得这得益于中国大环境的进步,中国城镇化的提高,略微偏一点的地方也变成了核心的地段。前几年万达卖给澳洲的基金,也有了不错的现金流的回笼。但是现在仍然有大量的收益性物业是没有流动性的,他们很难解决一个套现的问题,它的流动性仍然不够,所以房地产信托基金推出之后,可能这一块才有更好的发展。

章华

  袁孝楠:下面一位嘉宾是苏广平,我跟苏广平在十几年前就认识了,他目前是作房地产咨询的,其实他原来是建筑师,我们曾经在一起工作过,他从一个专业人才变成一个开发商,您谈谈看,跟其他人的想法有什么不同。

  苏广平:我跟袁总以前在RTKL在洛杉矶是同事,袁总是我的领导,后来我更多的在开发商那里工作。我在两家世界顶级的开发商那里工作过,一个是西蒙物业,这是专门做零售商业物业的,另外一家叫普尔兄弟(谐音),是专门做住宅的,我有幸从它内部来感受到来感受到一个做商业物业的开发企业和住宅开发的企业那里有不同的感受。

苏广平

  我感觉做商业是很好的,住宅一直是顶着很大的压力,就是流通性很大,你卖出去了,这个东西就不是你的了,不管你卖得再好,你赚了200%的利润,那是去年的,你明年要有新的开发、新的销售,这是不会停止的。西蒙现在的市值是500多亿美金,它每年拿出10亿美金做开发,这占它的开发的比例是很小的,所以它的压力就没有那么大,不管是资金压力还是其他的压力都很小,而且它的利润更高。亿中国的住宅开发过去这些年享受了城镇化、经济高速发展的红利,大家闭着眼睛开发都可以挣钱,这种好日子是不可长期持续的,必然发展到后来,这方面是要受压迫的。我觉得商业开发是一个回报优厚,但是风险比较高,对开发商要求也比较高的行当。风险比较大,要求比较高,开发商自身的综合能力要求非常的强,从各方面的资源整合,从政府、设计,到下游的招商、运营,到外围的很多东西,你都需要整合。我觉得在中国现在商业地产刚刚开始,各种问题确实存在,供应量多,同质化严重、电商挑战,这些都是问题。但是我总的感觉,这些问题主要是因为我们高质量的东西还是太少。我觉得我们高质量的东西不是供应过剩,也不是同质化严重,而是太少了,所以我觉得还是很有希望的,我觉得商业地产的同行们还是大有可为。

  袁孝楠:谢谢各位专家精彩的意见,由于时间有限,我们不能够继续讨论下去,谢谢各位。



(审校:劳蓉蓉)
24小时热点>>

观点地产网关于本网站版权事宜的声明:

观点地产网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点地产网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点地产网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点地产网联系。