陈启宗:电商对恒隆的影响不会很大
作者: 武瑾莹     时间: 2013-11-25 02:44:53    来源: [ 观点地产网 ]

网络带来的影响最可能是,一个知名品牌原来可能要开100家实体店,但是现在仅开20家就够了。

  编者按:现在的商业就像一个全新冒险乐园,充满机遇,也充满风险,更有无数需要解答的问题:什么样的商业项目才是好的项目?商业与地产更深入结合的核心与定位是什么?如何认识商业与金融资本之间的关系?商业发展商与品牌之间怎样建立与维护合作关系?传统商业与品牌怎样应对电商的冲击?

  2013年11月26-28日,观点地产新媒体将在广州举行首届观点商业年会,围绕论坛主题“商业的未来”,观点地产新媒体遍访商业地产的专家学者、典范项目的打造者、运营者,知名商业运营商及零售商、品牌商等人士,推出“商业的未来”2013观点商业年会系列报道。

  观点地产网 武瑾莹 11月19日,恒隆年初才在武汉获得的最新一个恒隆广场正式举行开工仪式。

  资料显示,武汉恒隆广场坐落于武汉市中心繁华的商贸枢纽硚口区京汉大道,邻近轻轨和地铁网络,与赫赫有名的武广商圈和中山大道商圈相近。恒隆广场将发展成为总楼面面积达到46万平方米的商业综合物业项目(不包含停车场面积),其中包括世界级购物商场、办公大楼与公寓式酒店。项目预期于2019年起分期建成,其中购物商场将最早建成开业。整个项目的投资总额预计为130亿元。

  恒隆于2013年2月,以挂牌方式竞得上述位于硚口区东顺道社区的一宗国有建设用地地块,成功抢滩武汉武广黄金商圈,瞄准武汉高端消费人群。当时土地成交总价33亿元,楼面地价7200元/平方米。

  事实上,继在上海成功发展了两个地标物业恒隆广场和港汇恒隆广场后,恒隆目前已成功进入沈阳、济南、无锡、天津、大连及昆明的市场。目前,恒隆旗下的济南恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、沈阳市府恒隆广场在过去数年相继开业后,恒隆另一个位于无锡的恒隆广场也于今年9月正式开业。

  在此次活动上,恒隆地产董事长陈启宗表示,在华东和东北之后,武汉恒隆广场的获得和开工将填补公司在中部地区的空白,也希望武汉项目将辐射更广的区域。

  在对武汉项目的发展前景表示看好的同时,因恰逢今年双十一结束不久,一向在商业地产方面颇有建树的陈启宗也不免被问及对于电商的看法。

  对此,陈启宗回应称:“网络带来的影响最可能是,一个知名品牌原来可能要开100家实体店,但是现在仅开20家就够了,其余的交易都移到网上进行,如果你的商场排名到第二十一,这个品牌可能就不会选择你。而恒隆的秘诀,就是要做那二十分之一。”

  以下为恒隆地产董事长陈启宗于武汉恒隆广场开工新闻发布会现场问答实录:

  现场提问:前段时间一直有传言香港李嘉诚内地有很多撤出计划,恒隆过去十年在香港都没有发展新的项目,重点放在内地,这代表了恒隆未来的什么发展方向,你怎么判断中国房地产市场前景?

  陈启宗别人怎么做我们不方便评论,但是我们不否认以往这十年我们在香港买的土地很少。主要因为我个人和我的团队,都非常认同中国的发展是人类二十一世纪里最大的经济机遇。

  我相信二十一世纪头30年最大的经济机遇在中国,时间可能更长也说不定。既然如此,我们作为一个总部在香港的公司,离中国内地特别近,也是中国的一部分,没有理由不在这个大的发展过程中分一杯羮。

  当然,市场太大没有一个公司能够取得很大的份额,但是市场够大一个小份额就不得了。在全国有275个城市有100万人口,180多个城市有300多万人,有90多个城市有500万人,其中有11个有一千万以上人口。现在我们在整个大陆,在上海之外,盖了750亿左右的项目。

  虽然经济发展慢下来,但有中国一半发展速度的国家没有几个了。中国这么大的经济体,又有这么快速的增长,要是我们不在这个环节里分一杯羮,我觉得对不起我们股东。

  当然,在内地做生意不容易,很多制度、文化和香港有点差异。赚钱是非常困难的一件事情,所以唯一的方法是谦卑的学习,我们也学了20年。

  像今天的武汉,我们以前从来没有在武汉盖过项目,两个月前我们在第一次在无锡开一个商场,之前也是第一次到济南开发。所以,只要学习应该是可以制胜的。

  恒隆有幸在香港这个地方,能够利用这个机遇来中国内地大发展。

  现场提问:你下一个项目打算在哪里?要不要把恒隆看成一个内房股?

  陈启宗:下一个项目在哪我也不知道,因为武汉项目地块是今年二月才买的,之后没有成功买其他地方,当然我们不否认也在其他好几个城市研究。下一个项目在哪里我们只是有一个猜想,成功不成功还不知道。

  内地的内房股在我的理解来看绝大部分是以住宅为主,住宅和商业房地产完全是两个概念。

  当然,在亚洲房地产业务刚开始的时候,很多人都是两边一起做,但是在比较发达的经济体里会主攻某一领域。

  别人都是以为我们做住宅的,我们不是做住宅的。住宅是我们在发展商业项目连带做的一点,所以不要把我们看成内房股。在内地专门做商业地产的没几家上市公司,所以也没什么好比较的。

  现场提问:武广商圈是黄金地段,和恒隆隔街的是武汉本地非常有实力的商业体武广,在前段时间离恒隆广场这块地不远处的地方也创造了武汉市最高成交价的地块。你们有没有什么独特之处,能够在这么多商业体里脱颖而出?以后在武汉地区会不会考虑有住宅项目?

  陈启宗:首先,买地是最重要的。房地产也有基因,第一个是地点,在哪里买,要不要买,你可以自己决定。第二,规划,能盖什么不能盖什么。比如精武片区地块很大部分有公共设施,还有一部分住宅,那块地给我不合适。第三个,设计。第四个,建筑的水平。我把这些叫做房地产的基因。

  刚才你说武广商圈是全武汉最好商业中心地带,所以我们才来这里。现在至少有四个百货店和商场在这里,研究他们的产品后我们认为可以在这个环境里脱颖而出,所以才决定做这个项目。当然,时机也要拿捏得准,在中国土地一般占房地产项目成本40%,而武汉恒隆广场大概是20%。

  只占20%的一个原因是我们盖的东西比较贵一点。但更重要的是拿地时机拿捏准,去年第四季度土地市场冷却下来,所以去年全年我们加快买土地速度,基本上在去年第四季度拍板这块土地。

  到了今年九月,精武片区那块土地比恒隆广场贵了差不多一倍。我们的规划条件,土地的地点等都是非常优质的。

  除非我找到最好的地点,要不然我不干。所以,我们是非常执着的,除非我的基因是对的,要不然我们不干,这个是让我们比较有竞争优势的原因。

  陈南禄:我补充一点,我们不怕竞争,有信心可以在竞争中脱颖而出。大家可以看到我们的规划,最高的是写字楼,中间比较低一点的是一个商场,这三个是酒店式公寓,里面有非常多的住宅设计,将来会是武汉黄金地段最好的公寓式酒店。

  这些公寓式酒店不排除会出售,但是它和一般的住宅有不一样的体量和定位。规划方面,公寓下面是恒隆广场,旁边是非常大的空间,交通非常方便,地段也好,将来是我们中部地区最好的公寓。

  现场提问:恒隆是做中高端地产的,也有一个理论说人均到3000美元,地方市民对奢侈品的需求比较旺盛,我们在这个地方也有高端奢侈品区域吗?恒隆为武汉引入奢侈品,将来的定位和销售方面有什么计划?

  现在网络销售比较热,之前在上海有一个说法,恒隆不要做网络试衣间,武汉这个商场有没有这方面的考虑,在具体的业态方面会不会摆脱网络试衣间的未来?

  陈启宗:武汉已经是一个商业氛围非常好的城市,大名牌差不多都来了。不需要我们引进一些大名牌。当然,我相信武汉恒隆广场开了之后还会有更多的大品牌跟着我们来。

  吸引他们要有一定实力才行。我们盖得好就是一个互利的环境,和奢侈品大名牌相互都有需求,这才有好的结果。所以,我不太担心这个东西。

  至于网络,不可否认发展很快,会把相当一部分营业额分走。但是这个既是危机也是机遇。

  打个比方,要是没有网络销售,某个品牌可能要开一百个店,有了网络他可能只开二十个店,所以除非你是最好的,是那二十个店之一,他才到你那里开。

  另外一方面这也是个机遇,我认为恒隆能够在这个环境里利用新经济销售来为我们服务。

  有人说现在在网络上买卖东西不需要去商场购物,我说这是莫名其妙的一句话。人是群体动物,十九世纪末开始有电话,就有人说交通工具都不用了,结果整个二十世纪汽车好得不得了。不可能完全用网络销售取代人与人之间的接触。

  陈南禄:刚才你问恒隆是不是只招奢侈品,不一定,恒隆广场里面有国际顶尖品牌,也有一些比较受欢迎的一般品牌和很多餐饮。

  客人不一定全部是来恒隆广场买东西,我们是在提供一个体验,让他们来到恒隆广场觉得很舒服,可以跟朋友来喝茶,吃饭,看电影,这是我们特别的一个定位,也是恒隆广场成功的元素之一。

  武汉的恒隆广场设计方面也非常特别,顶层有一个空中花园,希望将来给武汉市民一个喝茶、吃饭的好去处。这种感觉网上没办法提供,而且我们也觉得互联网和我们商场是可以互补的,很多人看商品可以到商场里面去。最重要的是,人都是群体性的动物。

  现场提问:一开始听到你介绍在沈阳的恒隆广场,在西南,在中部,在华中的动作,什么时候你们在华南会有动作?

  陈启宗:华南是经济活力非常强劲的一个地区,特别是珠三角的广州和深圳,深圳离香港比较近。广州我们去晚了一点,很多大亨在那里落户。但是太多人去的地方没有那么多机会了。反而中部、东北、华东、华中很多没有世界级大项目的地方机会多,我们去那里就变成第一个。

  比如说我们在沈阳、济南、无锡都是第一个做真正世界级商场,在那些地方竞争可能小一点,机会大一点。

  现场提问:有很多地方都想搞金融中心,而武汉的发展都是滞后的,特别是相对一些大城市,你觉得武汉这个地方将来是不是可以做到金融的区域中心或者是华中的金融中心呢?

  陈启宗:在内地大家都知道,去到哪里到处都是金融中心,听一下无所谓,相信多少自己有把握就可以了。

  所以我一直对于高档写字楼看得不是那么好,我们自己的规划也只有一栋。

  其实我觉得全国都要谨慎,不仅是这里。你想一想全国有多少是用写字楼的?用写字楼的主要是金融业以及金融业有关的行业,什么律师、会计师等等。另外一个就是大公司的总部,但是中国大公司总部绝对是自己建的,不是租的。像国外的话,整一栋都不会买下来,只是会租。他们都会有一个很大的保险公司在那里,中国是没有这样的东西。

  比如刚刚我这里有五家银行未来可以搬进我们武汉写字楼,五家银行是多少人呢?不会有多少人,每一家一百人已经很了不起了,一百人就已经是一层楼了,五间就五层,还可以用多少?那为什么建呢?第一个就是现在要建一个商场就要建写字楼,如果是地点最好那一间、最中心那一间就不要怕,为什么呢?因为总会有一个点在那里,不是说没有的。再加上我们财务健全,我不怕你打,我们就可以一直打价格战,到别人顶不住的时候我还可以,因为我是零负债。如果是最好的那个,其实不需要怎么样做都不会很离谱。

  现场提问:商场、写字楼是怎么样的一个方向呢?

  陈启宗:写字楼容易建,建好之后要管。写字楼建好之后不会这样、那样,商场不是这样,需要天天看做了多少生意,每三年要调整业态,一般商场每年都是15到20%的调整。另外一方面,写字楼也带很多人流给商场,上海也是一样。

  现场提问:可以认为恒隆在内地现在还是投资期,还没有进入收成期吗?

  陈启宗:开始进入收成期,因为这两三年已经建好了几个,第一个项目就是沈阳皇城广场,第二个是济南,第三个又回到沈阳,第四个就是无锡,已经新开了四个了。加上之前上海还有两个。

  现场提问:现在武汉项目的这个地方您有什么好呢?

  陈启宗:这是全武汉最好的一个商圈,周边的话新世界过了之后就有世茂广场、武汉广场,等等,中间的一条街不是那么阔,就可以走过去,街太宽很麻烦的。

  杭州钱江新城那个马路很宽,我有一次去那里看,司机载我去十字路突然急刹车。因为那里有老婆婆在过马路,我一看知道怎么回事。儿子、女儿搞科技赚到钱,就在杭州买了一套新楼跟爸爸妈妈在那里住,很孝顺。但是老人家很无聊,马路太宽,过马路非常危险。就觉得很恐怖,其他城市哪里有这么宽的马路,所以这也是要考虑的一个问题。反而我在苏州见到一个副市长,这个副市长很厉害,一个一个城市跟我们分析,他的想法和生意人很相近,但他做官的却可以看到我们做生意看到的事情,潜力更加大。

  现场提问:华东、上海这些地方你们都有占据市场,再下去的话有一些主要的城市其实都已经很拥挤了,未来是不是难找一些有发展空间、潜力,风险相对都觉得都可以承受的地点?

  陈启宗:两方面看,第一中国太大了,真的是太大了。我跟你说一个故事,武汉我们有很大的争议,因为之前市里面很难搞,有一天我的同事回来跟我说,现在来了一个新市长,很有头脑,很有魄力,跟你一定可以谈得来,我们安排去见他,跟他聊聊天。这就是今天的市委书记。那个时候他请我吃饭,一聊很聊得来,很有思想。聊得来是人与人之间,能不能做成也都不知道。又很幸运,硚口区之前从来没发展,因为是老工业区来的。那一条大马路京汉大道,这一条对面就是武广商圈,这一条就是解放大道,我们就在京汉大道跟解放大道中间的。以北就不是它的区,以南就是硚口区,但就是一直没有发展。谁知市长来了就说硚口区要大发展,就开始侦察了。第一个项目就是京汉大道,就是武广商圈,我们就捡到宝。我们那一块地拿到七个月之后附近不是很远的一块地的出让价格就差很远了。

  所以有没有地方呢?内地的地方发展、变化很大。有一些地方已经很漂亮、很好,人家有很多李冰冰、范冰冰在,就不用去做了。但是很多还没有。中国就是这样了,还有机会。

  另一方面,现在我手上的那些货量已经可以做很久了。我手上的那些货量一年可以完成一个帝国大厦。完成一个的意思平均每一个项目要建十年八载的话就很大的项目,而六、七年就建完已经很不得了。一个大厦是265万平方米,如果我要完成的话要十二年才可以完成,就有3200多万平方米左右的面积。

  现场提问:是不是会暂停买地计划?

  陈启宗:有好的地块就不怕不买的。因为我们是零负债,如果有好地块,就无所谓了。

  现场提问:是不是现在到处都在卖一些地块呢?

  陈启宗:今年2月份的时候我们买了地到今天升了一倍。你叫我7个月前去买我就买,今天要我去买我就不买了。要什么时候买呢?市场都是上上下下的,不需要那么着急,这三五年有没有机会呢?一定有机会的。因为买地一回头就已经不是你的钱了,钱在自己的袋子存一下暖暖袋子算了。昨天区委书记跟我说,陈先生,如果你这一块地不是之前那个时候买的话,完全是两个世界。我说是,大家都心知肚明,不妨直认,价格绝对是一倍以上。

  现场提问:之前马云因为“双十一”做得很好,其实你会不会很关注?是不是觉得不用害怕呢?

  陈启宗:不用害怕。我上个星期才跟马云吃过一顿饭。有很多话聊,就当普通的聊天。

  前天晚上马化腾在我那里吃饭,上个星期六马云在我那里吃饭,我跟他们说,你们两家公司,任何一家都是新鸿基的三倍,是长江的三、四倍。并且你们的增长率是非常快的,去年光棍节,他们卖了32亿美金,今年卖了57亿美金,差不多翻倍了,当然我也很明白,十年之后、十五年之后,这些公司还会不会存在我不知道。不是这一家就是另外一家,肯定有这样的公司存在。当然新鸿基、长江的地皮会稳定很多的,但就公司目前的体量来说,人家已经过了我们全香港做得最厉害那一家。我十天内跟这两个人吃饭,每个公司都是新鸿基的三倍,甚至是我公司的6倍,这个是事实。

  现场提问:讲完之后您希望得到什么呢?

  陈启宗:有很多东西可以学的,人家做的一些事情我们要知道才可以。我三年前已经请了两个年轻一点的40岁左右的电商专家来讲了一场,三年在这个领域里面是一个时机,所以要找一个专家来上堂。

  现场提问:三年前讲的东西是不是已经实现了?

  陈启宗:基本上是。

  现场提问:你们会不会自己做电商?您怎么看电商?

  陈启宗:讲笑的话就是,我宁愿在星巴克看美女也好过在网上看美女。人是群体动物,人与人之间怎么可能没有接触。那再加上社会上是发展的,我最近不知道去了哪个餐厅,餐厅里面就有一男一女,互相都不会看,都低头玩手机,这个不是很正常。社会是不是永远都是这样呢?这个是值得考虑的一件事情,所以这个一定会有影响。但是不是影响到没有生意做呢?没有可能的。比如外国的大品牌来中国,第一件事情就是去找一家店铺。

  现场提问:去淘宝就不需要店铺了。

  陈启宗:我认为真正的电商公司是淘宝,是天猫。凡客不是电商,这还是品牌公司,不过用的渠道是网络。另外一种公司就是百货店,1号店、京东那些就是百货公司。那一班家伙未来也是不可以的,真正厉害的是淘宝、天猫。

  未来天猫不会停滞,其他会停。当然了世界会变的,诺基亚曾经那么辉煌,那么厉害。所以那些公司十年、十五年之后在不在这里没有人知道。中国人在这个范畴一定会继续发展的。



(审校:刘满桃)
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