首地大峡谷售予旗下信托 凯德商用再演基金模式
作者: 见习编辑 王静     时间: 2013-11-08 01:53:22    来源: [ 观点地产网 ]

如果用一句话形容,应该这样说,凯德是一家金融地产公司,而不是地产金融公司。

  观点地产网 见习编辑 王静 距离凯德商用公布其因本年度开设购物中心较少,而致使物业管理费下降、第三季度收入下跌10.1%不到一周,这家以精明、成熟著称的商业地产公司,即通过首地大峡谷购物中心项目再次演练一次其拿手的“基金与REITs”模式。

  据凯德商用6日官方消息透露,其已将7月份收购的首地大峡谷购物中心转手于CRCT(凯德商用中国信托)。首地大峡谷是凯德商用全资附属公司CRI旗下物业,此次交易包括该购物中心所属公司CRI的16.7万已发行股本以及2.15亿股东贷款。上述转让全部完成后,CRI不再为凯德商用的全资附属公司。

  早在7月份通过CRI收购首地大峡谷时,凯德置地就在公告中指出,在凯德商用成功标得首地大峡谷购物中心后,CRCT的管理人通过信托的托管人汇丰机构信托服务(新加坡)有限公司,行使了优先购买权并与凯德商用签订有条件协议购买该购物中心。

  据一位知情人士透露,目前,首地集团与凯德商用收购工作进展顺利,凯德商用也已参与首地大峡谷的运营管理,只待营业执照过户程序。

  熟悉凯德商用的业内人士指出,这是典型的“基金与REITs”模式在运行。

  首地大峡谷 账面亏损的潜力股

  首地大峡谷购物中心本是首都机场地产集团打造的第一个商业项目。该购物中心位于北京丰台区南三环,总投资额约为18.2亿,建筑面积约为7万平方米。以总建筑面积(不包括停车场)计算,每平方米的投资额约为2.6万元。

  然而根据账面数据,2012年公司营业收入9820.22万元,营业利润亏损5843.8万元,净利润亏损5653.02万元。7月份,凯德商用以17.6亿的价格从首地全资子公司华坤商业投资管理有限公司手中标得首地大峡谷,包括其10.6亿元的债务。

  北京业内指出,凯德商用是很精明的运营商,选择首地大峡谷自有其道理。“任何零售商业地产都有3年左右的培育期,这期间亏损很正常。首地这个项目无论是规划、招商、租金收益、经营业绩等,在新项目中都是不错的。”该业内人士还提出,首地大峡谷目前可以算是北京南城的商业龙头,未来成长空间非常大。

  首地大峡谷内部人士曾在7月份的时候向外界透露,“这个项目实际并未产生亏损,而高额的利息支出才是导致公司最终亏损的主要原因。”据他介绍,华坤商业资本就过低,而其向关联方借款高达10.6亿元,每年利息就需支付7500万元。

  凯德的模式 私募基金与REITs互动

  凯德商用表示,首地大峡谷项目是其位于北京的第十家购物中心,将巩固其于北京的市场占有率,透过购入物业,凯德商用能保留其资本能力以投放于其他机遇,并持续扩充所管理的资产、租赁网络及市场占有率。

  观点地产新媒体曾致电凯德商用询问该笔交易的详细和后续,“一切以公告为准,其他不方便透露。”凯德商用方面如此表示。

  据了解,此次涉及的CRCT,是新加坡第一个也是唯一一个专注投资于中国零售商业地产的上市房地产投资信托基金,已于2006年在新加坡证券交易所上市。其资产组合包括9个收益型的购物中心,凯德商用现持有其26.97%股权。

  提到凯德模式,“如果用一句话形容,应该这样说,凯德是一家金融地产公司,而不是地产金融公司。”高通智库的分析师司建伟向观点地产新媒体如此表述。

  他介绍说,凯德商用融资模式的操作路径概括起来就是“私募基金与REITs互动”。私募基金介入风险高、收益高的开发和并购环节,待购物中心培育成熟后再出售给REITs,实现资产的快速周转,显著提高资金利用效率。这样一来,凯德通过它旗下的几支基金之间就构成了一条完整的闭合链条,从开发或收购到持有,从培育到上市套现,都可以在体系内部完成。

  而在这个模式中,凯德商用自身的优势决定了它的难以复制。司建伟指出,凯德商用有贯穿整条房地产价值链的多元业务体系,在这个层面上来说,它是拥有全产业链价值优势的商业地产公司,真正意义上形成了一个闭合环路。

  同时,凯德商用拥有贯通一体的房地产金融框架,可以做资产变现,拥有非常优良的退出渠道。

  另外,凯德商用拥有系统的资产提升的计划,这也是其获得多元化盈利的前提。凯德商用很大一部分收入不是来自房地产销售,而是来自租金收入、管理费收入和物业增值。

  司建伟特还别提到凯德的并购策略。他指出,该策略符合未来商业地产的发展路径,因为未来商业地产的发展更倾向于存量资产的盘活,而凯德商用确实拥有这种国内地产商不具备的商业运营能力。

  谈及“凯德模式”对于其他企业的借鉴意义,司建伟指出:“国内企业要复制这种模式很难,因为一般企业无法形成那个闭合环路,当然更难的是无法在一个企业内部体系中完成。”



(审校:刘满桃)
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