雅居乐业绩仅达七成 地王毛胚入市或证踏错时点
作者: 鲁鹏     时间: 2013-11-08 01:49:21    来源: [ 观点地产网 ]

当年的地王现在获得了足额的升值,但雅居乐对项目定位与区位优势的判断,现在看来只能说是踩错时点。

  观点地产网 鲁鹏 十月刚过,众房企纷纷亮出最新成绩,万科1458亿、保利1007亿、碧桂园接近800亿、绿城超500亿,业绩一片飘红。

  然也不是所有房企都能这般风光,雅居乐11月6日公布其最新业绩,首10月完成销售296.5亿元,仅达年度目标七成。

  仅完成七成的业绩

  数据显示,10月份雅居乐实现销售金额为41.9亿元,同比增长34.7%;销售面积为41.1万平方米;10月份销售均价为每平方米1.02万元。

  前10月,雅居乐实现累积销售金额为296.5亿元,同比增长24.3%;累积销售面积为257.9万平方米,销售均价为每平方米1.15万元。

  据此计算,雅居乐地产首10月完成420亿元销售目标的70.59%,若要完成全年目标,其接下来的两个月需平均每月销售62亿元以上。

  事实上该成绩还是第三季度加快销售步伐之后的结果,据中报数据,截至6月底雅居乐销售161.4亿元,仅为全年目标的38.43%。

  面对如此业绩自然难以满意,虽然在今年中期业绩会上雅居乐管理层已提出要调整思路,加快周转,朝“短、平、快”方向发展项目,并主推刚需产品。并在面对是否能否完成全年目标的问题时,雅居乐管理层回应,如果有必要愿意调整销售价格。

  而部分市场分析师亦认为,第四季度是雅居乐销售达标重要时点,预计在市场环境没有出现显著波动的情况下,雅居乐仍有机会完成全年420亿的销售目标。

  但此前更有多数业内分析人士指出,雅居乐近年过于沉溺在原有项目的辉煌,以及对后续发展项目布局定位的失误及执行问题或许才是今年业绩销售疲弱的主因。

  而近期盛传,即将入市的雅居乐南京原地王项目或可成为此一注解。

  南京地王毛坯入市

  上周,雅居乐南京项目传出将以2万元/平毛坯价高价入市,不过最后自证仅为吹风价。

  据悉,该项目地块是雅居乐于2010年10月以7813元/平的楼面地价拿下的浦口新城地块,创下彼时浦口新城地王价。

  据南京雅居乐滨江国际项目最新销售许可证,其公布的销售均价仅为14999元/平方米,但保持毛坯入市不变。

  从吹风价2万/平到入市价1.5万/平,其间落差可谓不小。此前雅居乐集团华东区域营销总监表示,因为整个项目的地价,再加上其它的配套设施,所以在首批房源推出来的时候,会以相对沉稳的价格推向市场。

  但据南京业内分析,定位尴尬难以寻求目标客户群才是该项目低价入市的真正原因。

  “虽然雅居乐想把控住项目的高端定位,但现实情况却不允许,只能以1.5万/平相对较低的价格入市。”该业内人士指出,本是针对中级置业客户的房源,现以毛坯形式入市,也是无奈之下的妥协与补救。

  据悉,雅居乐滨江国际项目位于浦口新城临江路,在区域上属于南京江北板块。

  业内指出,“南京人的传统观念是市区范围不过江,而从江北板块来看,滨江国际又处在江北的外围。”项目在区位上显得尴尬,缺乏明确的受众目标。

  “当前江北板块最大的价值在于地铁,但对中级置业的客户而言,又不会去看中地铁价值。板块客群与项目客群之间有很大落差。”

  此外,滨江国际项目虽然此次推出的户型是200方左右的大小,但整体规划基本是230-680平米的大平层,使得总价基本在500万以上。

  “500万的总价可以在南京近郊挑到相对较好的联排。”业内分析称,超大户型的定位,总价太高后又缺少与别墅项目抗衡的优势,导致项目缺乏吸引力。

  “以毛坯房的形式推向市场,也算是无奈之下的妥协。若是以两万、两万五的精装修推出,更高的总价会使本就不多的目标客群压缩得更少。”

  事实上,紧邻滨江国际的中国铁建江佑铂庭,一百多平方左右的房型,销售状况就很火爆。上述业内补充。

  据了解,滨江国际项目所在区域曾创下地王纪录,业内指出,“这个地方的潜力肯定是好的,可以算是泛河西的概念,毕竟河西也只是隔一条江。从今年的这个土地市场来看,成本是可以接受的。”

  然而,区域发展并未朝着雅居乐预期的方向前行,当年的地王现在获得了足额的升值,但雅居乐对项目定位与区位优势的判断,现在看来只能说是踩错时点。



(审校:刘满桃)
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