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1-7月份房屋新开工面积同比增长8.4%，略超我们此前预期。1-7月份商品房销售面积同比增25.8%，增速回落2.9个百分点，符合我们预期。

　　核心观点：

　　新开工略超预期，投资符合预期

　　1-7月份房屋新开工面积同比增长8.4%，略超我们此前预期。超预期一方面是去年同期基数较低，另一方面是开发商的原因：第一，本届政府注重房地产政策长效性和制度性将减少开发商的投资波动；第二，13年上半年商品房销售与土地市场延续了12年四季度的火热情况，对于新开工具有促进作用。我们维持对13年全年新开工增速的预期，大约在5-8%。1-7月份房地产开发投同比增长20.5%，整体保持平稳，符合预期。维持对13年全年房地产开发投资增速的预期，大约在20-21%。投资的分区域数据符合我们此前对于区域分化的判断。

　　土地市场继续保持火热

　　13年上半年全国土地出让金1.67万亿元，同比增长近46%。土地市场火热主要有两方面原因，第一是主流开发商的上半年销售回款情况良好，补库存的意愿和取地的现金流充沛；第二是因为地价上涨带动土地收入相应增加，同时一二线城市土地的活跃程度也高于三四线城市。

　　销售增速预期内回落

　　1-7月份商品房销售面积同比增25.8%，增速回落2.9个百分点，符合我们预期。7月份单月住宅销售面积环比下降20.74%，7月份销售处于低位一方面是受到夏季这一楼市传统淡季的影响，另一方面是银行对于首套房按揭贷款的利率优惠有所收紧。我们预计8月份的销售环比改善是大概率事件，8月份前两周的数据已经出现了环比上扬的趋势。房价仍在上涨，但上涨动能在减弱。判断基于两点，第一是库存，反映全国库存的指标商品房待售面积继续上扬；第二是货币政策，总体来看下半年流动性不会松于上半年。东部地区的商品房销售增速下降幅度要超过中部和西部地区。

　　资金面未有松动，仍需关注资金压力

　　1-7月份房地产开发企业到位资金6.68万亿元，同比增长31.5%。国内贷款同比增长约31.1%，增幅扩大0.7个百分点，个人按揭贷款同比增长约56%，增幅回落4.4个百分点。按揭贷款的增速回落符合预期。开发贷的增速保持稳定，并且随着房地产再融资预期逐渐兑现，资金压力渐趋缓解。

　　资金方面，总体仍然需要注意9月份市场的流动性风险，一方面是海外货币政策的变化，另一方面是季度末国内自身流动性的变化。上半年土地出让金创出新高，下半年销售不达预期对于开发商的资金链仍然是有压力的。

　　风险提示

　　成交在8-9月份的环比改善不达预期；房价继续上涨引致政策风险。

　　广发证券-房地产行业：新开工略超预期，投资符合预期报

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