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我们认为行业和宏观整体仍在政府的可控范围之内，政府对于行业平稳发展的指导意见可以看作是市场万一走弱时的支持承诺，而目前合理的供求关系和行业资金情况也让我们认为市场所担心的房价下跌的可能性非常的小。

　　投资要点：

　　主要行业和公司数据：

　　统计局7月行业数据尤其是新开工等投资数据较预期理想—国家统计局周五公布了7月全国房地产行业数据，显示全国新房销量仍然维持低双位数正增长，销售均价则由于基数原因呈现同比增速进一步放缓的局面，而买地和新开工等投资活动同样由于基数原因呈现同比增速大幅反弹的态势，行业资金到位情况维持稳健。行业和宏观整体仍在政府的可控范围之内，政府对于行业平稳发展的指导意见可以看作是市场万一走弱时的支持承诺，而目前合理的供求关系和行业资金情况也让我们认为市场所担心的房价下跌的可能性非常的小。

　　根据去年下半年的基数判断，3季度销售和投资的同比增速都会比较理想。

　　大城市8月一手房成交数据自7月低位企稳并小幅反弹—我们作为先行指标跟踪的8大城市7月一手房成交量仅环比下滑7%，但这是建立在整个二季度因政策干预而基数较低的基础上，因为同比出现了16%的回落，相对全国情况弱一些。但我们的实地跟踪显示这主要是由供给端下滑导致的，流动性的略微趋紧目前并未导致去化率出现走弱。而进入8月份以来成交量出现回升走势，日均销量较7月环比增加4%，同比跌幅从上月的16%收窄至3%。

　　开发商7月合约销售数据—我们跟踪的前20大开发商7月合约销售数据平均下滑13%左右，同比增速则是10%，累计增速从前6月的35%略微放缓至32%，全年销售目标的平均达成率为58%。多数开发商表示流动性对销售并未产生显著影响，未来推盘仍会按照原定计划按季节性铺排，对全年销售充满信心，认为下半年总体量价都会维持在上升通道中，房价暴涨或大跌的可能性都很小。

　　开发商中报—三家大型开发商中海外、碧桂园和万科在上周公布了中报，核心净利的增速分别高达27%，45%和23%，但毛利都呈现进一步下行的局面，分别从去年全年的38%/37%/31%回落到今年中期的36%/34%/28%；负债率方面中海外维持在非常低的20%一下，碧桂园和万科则因上半年买地加速从年底的53%和30%分别上升至60%和55%。

　　我们与市场的不同：

　　我们上周在香港走访了近10家机构投资者，总体感觉市场依旧以谨慎者居多。大家的担忧仍然主要集中在对于宏观经济和流动性的担心上，尤其是担心四季度新盘供应显著增加后需求无法持续支撑消化，这样的情况下可能房价会出现向下的压力。

　　与市场观点不同的是，我们反而是担心短期内由于中央最新对于房地产行业平稳发展的表态，将刺激买房者的看多情绪而导致房价涨幅反弹。因此我们认为在A股房地产再融资已经放开后，整个三季度很难看到行业政策进一步变化，而流动性在房价和CPI上行风险的预期下也难有放松，而四季度在三中全会召开以后房地产政策可能会有适度调整，中心思想将以‘去行政、市场化’为主，这其中房产税温和地扩大到更多一些城市、限价限购等政策在部分城市退出的可能性都存在。总体而言，我们认为行业和宏观整体仍在政府的可控范围之内，政府对于行业平稳发展的指导意见可以看作是市场万一走弱时的支持承诺，而目前合理的供求关系和行业资金情况也让我们认为市场所担心的房价下跌的可能性非常的小。

　　申银万国-房地产：政策预期下地产板块有望继续跑赢但房价反弹风险可能压制估值修复空间

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