上海浦东新区再拿地 阳光城加强高周转模式
作者: 梁嘉欣     时间: 2013-04-04 00:36:13    来源: [ 观点地产网 ]

公司坚持奉行高周转策略,土地储备量保持在二至三年开发所需,不囤地,不捂盘。

  观点地产网 梁嘉欣 4月3日,阳光城在上海外高桥再下一子,旗下福州滨江房地产开发有限公司以1.005亿元底价竞得浦东新区外高桥新市镇G03-17地块,楼板价4267元/平方米,溢价率0%。

  根据土地出让公告,该地块东至G03-7地块,南至G03-06地块,西至G03-06地块,北至德爱路,出让面积7851.2平方米,容积率3.0,规划用途为办公和商业用地,出让年限商业为40年、办公楼50年。

  而在此前的3月20日,阳光城全资子公司福建汇友源房地产开发有限公司,另以1.5亿元竞得上海外高桥新市镇E06-03商业地块,成交楼面价9742元/平方米,溢价1.36%。

  低溢价拿地

  今年以来阳光城在土地购置方面明显表现进取。仅仅过去的三月,除了上述上海外高桥E06-03地块以外,阳光城还先后在太原、福州、石狮拿地,计容建面达84万方,楼面均价每平米1500元左右,且从相关资料显示,阳光城今年所取得的地块溢价率都不高。根据早前公布的资料数据显示,2012年阳光城通过招拍挂、受让股权等方式获取多宗土地储备,取得土地面积达126.21万平方米,总建面达250万平方米。

  阳光城在2012年年度报告中表示,未来房地产调控将常态化,调控政策的纲领仍为抑制投资性需求保持不变,旨在实现居者有其屋,保护合理自主需求,从长期来看,房地产调控有利于房地产市场实现可持续性健康有序的发展。在这个政策背景下,公司将保持“理性投资、精准定位”的策略,审慎关注土地价格的合理性,低溢价多参与投资。同时公司坚持奉行高周转策略,土地储备量保持在二至三年开发所需,不囤地,不捂盘。

  资料显示,截至2012年底,阳光城已累计储备土地可开发建面逾600万平米,除了福州、西安,新增土地亦集中于厦门、上海、太原、兰州等新的扩展重点区域。

  然而,在土地方面表现如此积极,自然也令人更关注阳光城的资金链。

  根据阳光城2012年报以及相关公告,2013年,七需要偿还的资金比起2014年及2015年相对较多,但阳光城年报显示,公司每个融资计划都有还款项目来源,而且还款时间错配,不存在集中兑付的压力,另外,根据阳光城公告显示,公司今年已经提前还款10亿元,另外一笔15.5亿今年内到期的贷款已经做好还款安排,故今年接下来还需要偿还的贷款额度仅有5至6亿元左右。

  资料显示,2013年1月、3月阳光城分别提前偿还中信信托、五矿信托各5亿元信托计划。

  当然,随着公司经营活动的开展,对资金的需求是企业经营的正常之道。阳光城并在年报中表示公司现行融资成本已呈下降趋势。

  据阳光城介绍,公司的资金来源除了销售现金回笼以外,还包括各种融资,如与房地产基金合作、信托贷款等。资料显示,2012年,阳光城通过信托融资、基金合作、委托贷款等多种方式,筹集资金20.87亿,存续的融资项目均运行正常,未有逾期或违约等情形发生。2012年至今,已偿还金额为20.03亿,其中提前偿付3笔融资计划,合计12亿。阳光城在年报中表示,未来,公司在通过快速周转加速销售资金回笼的基础上,会充分利用资本市场各类工具,在传统融资方式基础上,创新合作模式,扩大资金来源,降低资金成本,以确保企业发展的资金需求,且公司不会特别偏重哪种融资方式,而会在融资方面审慎决策评估,谨慎选择交易对手,严格控制成本和风险,选择更为合适的融资合作伙伴,而且公司认为通过低成本融资置换成本相对较高的融资,也是总体降低公司的资金成本的一种有效方式。

  蓄力冲锋

  “跑得快已经不再是一种选择,而是一种必须。”阳光城集团总裁陈凯如是说。

  年报显示,阳光城2012年实现主营业务收入54.52亿元,同比增长68.88%。归属于上市公司股东净利润5.58亿元,相比2011年增幅达78.85%。其中房地产主业2012年实现营业收入35.13亿元,比上年同期增长99.57%,几近翻番。

  销售方面,2012年阳光城的销售认购亦超过百亿。另根据第三方机构统计数据显示,截至2013年一季度,阳光城共已录得销售额39亿元。市场上用“快”来形容公司的规模发展速度。

  据介绍,产品的标准化与复制也是阳光城“高周转、高成长”运营模式的重要组成。根据这一模式,阳光城要求在拿地后快速开发、快速销售,甚至是高端产品,也会被要求在短时间内迅速去化。其中阳光城厦门翡丽湾就是一个很好的例子,该项目拿地后六个月即开盘并当天售罄。

  阳光城此前表示,因为战略清晰,对拿地的标准明确,所以拿下地来就能迅速决定产品流水线,并通过标准化与复制提升效率,提高周转速度,降低研发成本。

  同时,在产品定位方面,公司侧重推出契合满足真实、合理自住性需求并充分考虑一步到位的购房诉求的刚需住宅及经济型别墅等适销产品,同时关注受地产调控较小的商业领域,适时进行商业产品的运作,延长和丰富公司的产品线。

  “一种是刚性需求的产品,在福州我们就比较成功,当地刚性需求的产品量超过50%,所以卖的很快。一种是经济型的别墅,这个也是首选的改善住房标准,另外我们也会加大商业、写字楼等的比重。”阳光城集团总裁陈凯介绍。阳光城年报中也表示,在限购加码、二手房交易成本提升的政策背景下,消费群体将更加珍惜购房的权利,一步到位的购房诉求也越来越强烈,在这种背景下,具有合理价格的经济型别墅也是具有竞争力的。

  关于商业方面,阳光城表示阳光城将在早前在上海外高桥购入的地块试水商铺打造,未来公司会逐步加重商业物业的开发比例。



(审校:武瑾莹)
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