融创业绩会:宁愿错过机会也不愿拿错地
作者: 曹萍 李雯露     时间: 2013-03-27 01:42:01    来源: [ 观点地产网 ]

在现金充裕的条件下,2013年的融创依然会用100多亿来拿地,借用黄书平的话来说,“2013年我们会非常谨慎的在一二线城市寻找投资机会,我们宁愿错过一个机会也不愿意拿错一块土地”。

  观点地产网 曹萍 李雯露  “我们的销售收入平均三年增长率达到77%,特别是售价增长了37%,溢价水平增长了45%。特别是核心利润率,核心利润我们2012年实现了27亿,比2011年有非常大的增长”,对于融创中国在过去一年的发展,首席财务官兼副总裁黄书平在3月26日召开的2012年业绩会上显得很激动。

  的确,尽管在2012年有针对绿城一笔33亿的收购,但融创中国最终实现356亿元的销售,超额完成300亿的销售目标,且保持着较高的利润率。

  据黄书平介绍,从去年下半年以来,融创中国在量、售价、后期产品结构方面都做了些调整,除了和绿城合作的两个项目外,其他项目毛利率基本能达到40%。加上其他因素的影响,实际毛利率为34%。

  但融创中国董事长孙宏斌指出,“毛利率下降是暂时的,未来几年随着新项目的不断入市这一情况将得以改善”。

  与此同时,融创中国的最受人关注的净负债率也由此前的104%降至如今的78.9%,这一降幅甚至超出孙宏斌的预期,因为在“销售额大幅增加,土地储备大幅增加,负债总额上升的情况下,负债率却在下降,这从管理上来讲是很难的。”

  尽管刚刚联手绿城完成的90亿元的上海收购会增加公司负债,但老孙有理由相信,在销售不断增加的情况下,今年负债率的增加不会有多少。因为他已经打算,今年会还100亿的短期负债,事实上到期的只是50亿。

  此外,截止去年底,融创中国手持现金为122亿元。

  在现金充裕的条件下,2013年的融创依然会用100多亿来拿地,借用黄书平的话来说,“2013年我们会非常谨慎的在一二线城市寻找投资机会,我们宁愿错过一个机会也不愿意拿错一块土地”。

  虽说2013年融创的发展重点依然在上海、杭州等苏南城市,但杭州和北京才是其寻求并购项目的重点城市。

  在深耕“京津沪渝杭”五大区域的同时,融创也计划新拓展一些城市,尽管这一提法被老孙为“留有余地”“为了赌你们的嘴,不是真的”。

  2013年,为了满足全年450亿目标的需求,融创的可售资源有180万平方米,全年可卖的房源是460万平方米。

  此外,关于融创的现金平衡、90亿的收购项目以及未来的发展计划等,融创中国董事长孙宏斌、执行总裁汪孟德及首席财务官兼副总裁黄书平在业绩会现场有着翔实的解答,以下为现场问答实录:

  现场提问:你们联合绿城收购的上海这个项目现在进展怎样?项目共70多万平方米,现在已经在建、建成及未建的土地各自大概是多少?项目业态分布中住宅占比多少?第三,项目可售面积是多少,预计货值有多少?

  孙宏斌:这个项目总体建筑面积是70万平方米,地上可售面积是46万平方米,其它的是地下的商业和车库,这些大概有20万平方米。

  现在已建部分包括住宅、写字楼,体量接近19万平方米,目前是现房阶段。有的还处于刚动工的阶段,后面会再进行建设。

  因为这个项目处在这样的经营阶段,已建部分中,单住宅部分有将近90亿的可售货值,这是马上可以销售的,这个项目的现金流还是非常好的。这个项目以后的信息我们会有公告出来,大家到时候可以关注。

  现场提问:上海这个项目中有一部分是写字楼,这部分写字楼你们会卖掉还是持有?项目会不会引入其他的合作伙伴?有消息称你们的利润和盈利空间可达50%,是否属实?

  孙宏斌:因为这个项目所处地点很好,所以项目中的写字楼我们有可能会持有一部分,但是持有哪部分还没有研究出来。

  这个项目不会引入其他的合作伙伴。项目售价还没有确定,因为地买的时候比较便宜,所以毛利会比较高,但是净利会比较正常,没那么高。

  现场提问:你们和绿城合作的一些项目为什么会有这么强的销售能力?

  孙宏斌:我们和绿城合作的项目销售比较好是和产品有关,因为融创的产品也比较接近市场,我们这几年产品品质也提升得很快,我们和绿城合作最主要还是绿城的产品好。合作后,我们在销售组织、奖金政策等方面都有改变,但最主要的是产品做得更好。

  尤其是高端房子,如果产品有问题销售就会很麻烦,便宜的房子,客户找一个优点就买了,便宜或者地段好,或者环境好。但是贵的房子是找缺点,要找一个缺点就不难。因此,高端的房子产品品质是最主要的。

  现场提问:你们住宅毛利率有没有下降?负债率还是有大幅上升,公司接下来在负债结构方面会有怎样的改善?

  孙宏斌:我们的负债额上升很正常,因为我们收购绿城大概就并进来将近60亿金额,负债总额肯定上升了。但是我觉得我们去年做得很好,首先我们销售额大幅增加了,价格也大幅增加了,如果销售额增加减价卖得也不对。销售额大幅增加的时候,我们的土地储备也是大幅增加的,增加了将近40%,而且都是特别好的土地储备。

  第三,我们的负债率下降了,这也是很难做到的,因为销售额大幅增加,土地储备又大幅增加,负债率下降了,这从管理上来讲是很难的。之所以有这样的结果是因为销售好,我觉得我们的销售会继续好。所以,负债总额上升,负债率下降,我觉得这是一个非常理想的结果。

  现场提问:虽然业绩还不错,但是对比昨天绿城的股价,你们今天的股价还是跌下来了,是不是投资者对公司改善还是没有信心?你们打算怎么提升他们的信心?第二,你们的现金有122亿,但是你们一季度已经拿了很多土地,还要付未付土地款和建安成本,今年会不会还有一些融资的计划?

  孙宏斌:我不怎么看股价,因为投资者肯定不是因为我们负债率低了还是什么原因(而套现),我觉得这超预期了,我们原来没有想到负债率会降这么多。对负债率我们自己有一个非常好的管理方式,比如说合同额除以负债,这是个非常重要的指标,这个指标我们在行业内排得非常前。

  比如说短期负债,我们短期负债量很少,去年是20亿,今年是50亿。去年20亿的短期负债我们最后还了100亿,我估计,今年也能够还100多亿,所以短期负债也是个很重要的指标。

  有很多的指标才能让现金流安全,负债只是一方面,我们要看这个企业的安全性怎么样,这个我去年也讲了。

  我觉得,今天股票跌了也不是负债率的事。投资者过去把负债率看得比较重,尤其是净负债率,但它不能反映公司的危机程度。这两年大家比较担心的是哪个公司会有倒闭的风险,所以更在乎这个数据。

  我们的负债率肯定会有比较好的控制,但是我们对现金流和公司的安全会有更好的控制,我相信投资者对这放心。

  原来我们一直说不发股,后来为什么发了股呢?其实我们去年年底账上有122亿的现金,到1月份的时候我们并不缺钱,账上有100多亿的现金。但是因为我们要做上海的一个收购,这个收购是一个境外交易,需要一点外汇,所以才发了股。

  当然现在看当时发的价格还比较高,因为股价当时是一直往上走的,我们希望发了股以后能够让投资者有空间。但是出了国五条,股价下来了,这个谁都没有预料到。我们当时做配售确实和这个收购有关系,因为和境外交易有关,而我们没有外汇,所以才配股。下一步的融资计划确实还没有,如果有再告诉大家。

  现场提问:刚才你们说去年毛利率下跌了,整个行业的毛利率都是向下的趋势,去年你们的毛利率大概是30%-40%的水平,你们今年的毛利率情况大概会怎么样?

  孙宏斌:我们去年的毛利率比上一年大幅降低,是因为结构原因。我们在快速增长的时候,入住项目就那么多,加上收购估值的影响,再加上和绿城合作的项目去年入住的都是上一年卖的,所以毛利率比较低。

  我们毛利率下降只是暂时的,今后几年肯定会改善。因为我们现在新卖的项目,包括后面的项目都会比现在的好,再加上销售增长比较快的时候,像销售费用、管理费用、利息支出都会有影响。所以,今后几年我们的毛利率都会有更好的表现。

  汪孟德:2012年我们的毛利和净利的影响是两个阶段性因素,这两个阶段性因素在后面会逐渐得到改善和提升的,特别是明年和后年,我相信我们的毛利率肯定会接近我们正常的水平,前几年的水平会在后几年得到提升。

  我们的核心利润和上一年有了比较大的增长,2011年是18亿,2012年是27亿,增长了超过50%的水平,在实际经营方面是非常好的一个结果。

  2012年我们在并购收益方面也有反映,另外我们的车库是减值的。我们报表上的利润是26亿,核心利润是27亿,我们只提了1个亿的数字,这还是从保守的方面来说。其实,评估增值影响还是有的,可能今年还会有一部分影响,但是到明年、后年影响就会非常小,现有的这些项目会反映项目实际经营利润的情况。

  现场提问:另外,你们去年买了180亿的土地,今年的买地预算是怎么安排的?因为去年和绿城合作花的钱比较多,你们的短债有118亿左右,今年怎么控制现金流的平衡?

  孙宏斌:我们把绿城项目并进来以后虽然也并入了一些债,但是我们到期该还的都没有问题,我们今年净负债预算很小,可能会有一些新的贷款,有一些还的贷款,净负债增加会比较小。另外销售额又大幅增加,所以我们买地的能力还是有的。我们今年预算买地具体的数字不好说,但肯定会比去年有更多的钱买地。

  现场提问:你们之前在上海这个项目有大规模的招聘计划,而且在上海这块的销售量2013年提了两倍多,现在招聘进行得怎么样,这两倍多的销售计划当中有多少是和绿城合作的,你们占的权益是多少,这块的利润是多少?

  孙宏斌:第一,融创和绿城要招聘跟收购没有关系,这个招聘计划很早就提出了,正好和公告放在一起,但确实没有关系。因为我们没有这个项目也需要去招聘人才,目前招聘的情况还很好,我们收购的简历大概接近一万份,面试了1000多人,很多都是其他企业的高层,效果非常好,因为大家还是觉得融创绿城这个企业有发展潜力。尤其是做销售的,他觉得绿城的产品好卖,包括我们的奖励政策也非常好,所以招聘效果还是非常好的。

  对上海这个项目的收购,我们为什么和绿城是50%对50%的股权呢?因为原来我们和绿城合作有一个承诺,在苏南地区将来融创不会单独做,绿城也不会单独做,我们会联合去做,这个地区所有的项目都会联合做。

  当然,我们融创绿城公司将来也可能会和绿城或融创合作。比如说融创集团或者绿城集团也可以作为投资商,往单个项目上投钱。但是,在这个区域里面我们所有的项目都是合作的,所以利益基本上是50%对50%的股权,这是我们最早合作时候两家的承诺。

  销售额方面,你刚才说增加了几倍,我不知道这个数字怎么来的,但我们没有这么明确的目标。如果有我们也不会说,另外利润也不方便说。但是,这个区域肯定是我们增长最快的区域,我们下一步的发展还会以上海为主,同时发展江苏、无锡、常州。因为上海的土地市场现在比北京更理性一些。

  现场提问:融创和很多企业合作,这些项目很多你们都只占了很小的股权,包括收购天津泰达的项目,你们占的股权也比较小,这对你们有没有影响?

  孙宏斌:我们现在有很多的合作,这些合作里面有一些是50%对50%的股权,有一些是51%对49%的股权,还有一些是别的公司占大头,我觉得这些都不重要。重要的是我们占小的股也由我们在操作,像天津泰达这个项目就是以我们为主操作的,和保利合作的项目都是我们在操作。

  通过这几年的合作,我们的原则是肯定要一方说了算,要么你说了算,要么我说了算,不然很麻烦。

  如果不是我们主导的项目,我们会提出很明确的要求。比如和世茂合作时,董事会里我们是董事长,他们来操作。从董事会层面我们会提出很多明确的要求,比如说进度、产品、规划、成本审批,以及何时开工开盘等。

  现场提问:公司今年打算新进入一两个城市,这是出于什么考虑?

  孙宏斌:我们今年没有打算进入新的城市,我们在报告中写上这个是为了留有余地。因为如果一个城市有机会我们进入了,你们会说我们说话不算数,所以我们是为了留有余地,我们没有计划进入新城市,为什么呢?

  因为现在我们有8个城市,平均每个城市销售45亿,同样的城市大多数在20亿以上。这8个城市里,杭州去年项目比较少,但是我们单城市的销售额还是很高的。这样做让我们很有优势,在当地的影响力会有非常好地提升。

  第二,我们买地也就100多亿,8个城市平均下来也就是20亿左右,随便一个项目都很贵,所以没有必要进入那么多城市,小城市让我们非常具有竞争优势。所以,这8个城市对我们来说已经很好了,没有打算进入新的城市,但是如果有好的机会,我们会进入一个新的城市,我们这样说完全是给大家留下一点余地,是为了堵你们的嘴,不是真的。

  现场提问:之前孙总也说看好海南的市场,但没有具体的进展,今年有计划吗?明年呢?

  孙宏斌:但是要下定决心去海南很难。现在还没有计划,因为现在我们进入了上海和苏州,我们还是想把这两个地方巩固了。我们今年主要的并购项目会在杭州和北京,但具体是继续收购还是找项目合作要看什么机会多。

  现场提问:刚才你们介绍了你们的管理系统,能不能简单介绍一下这个系统的情况?

  汪孟德:我稍微说一下管控体系,今年我们总共是44个项目,虽然还是聚焦少数区域,但未来的项目数量肯定会有所增加。虽然项目比较少,但是多区域操作确实还需要内部一个非常好的管控系统来支持业务发展。这个体系我们三年前就开始合作,当时我们和金蝶签了一个全面合作协议。

  2010年和金蝶签订战略合作协议的时候,我们就说要把所有的系统都整合到这个大的整体系统下面,像销售、成本、财务、后台、人力、物业管理所有的业务管理系统都整合到一个大的系统里面,这样所有的信息就统一了。因为在公司项目比较多的时候,这样就可以解决信息及时沟通和整合的问题。

  第二,我们把自己的管控流程和一些要求都规划到这个系统里面,包括审批流程等,同样的标准、同样的东西走的都是同一个管控系统,这样能够让所有的人、所有的项目,在集团有统一要求时可以统一执行这个要求,在管理上能起到非常高的效率。

  现场提问:你们今年高端精品住宅市场会不会受调控政策的影响?

  孙宏斌:国五条出来之后很多人都问我,我不知道说什么。这个政策出来以后对市场有什么影响,是哪个市场呢,中国市场太多了。所以,现在的市场,不同的城市,不同的项目,不同的企业差别会非常大,影响也不一样,因此很难说对这个市场的影响。

  所以,我觉得这次国五条对市场实际影响并没有那么大,为什么呢?因为现在新的调控细则出来之后会更理性一点,不说房价下降了,大家都知道房价下降很难,特别是在一二线城市。有的城市房价几乎不可能下降,不调控也不会下降。所以政策还是要求稳定房价,这是一个进步。

  另外,我相信下一步的调控也会更市场化一些,包括20%的个人所得税,不管它是高还是低都是一个市场化的手段。我觉得调控慢慢会更市场化,这也是个进步。一方面是市场化手段,另外一方面是对房价目标更务实了,这是两个进步。

  我不太关心出什么政策,这些都不重要。对我们来说,最主要还是把地买合适了,如果在我们现在这几个城市,地买合适了,产品做好了以后根本不愁销售。因为这些地方都是供不应求的城市,供应量都差很多。所以,对我们来说最重要的是把地买好,把产品做好。

  我一直觉得调控对高端是好事,尤其是地段好的高端产品,供应量会特别小,像北京的四五环内,上海的中环和内环根本没有项目。



(审校:劳蓉蓉)
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