世房:有信心超额完成全年550亿目标
作者: 梁嘉欣     时间: 2013-03-27 01:06:08    来源: [ 观点地产网 ]

尽管存在着各种不确定的政策影响因素,许世坛对于业绩的完成依然信心十足。

  观点地产网 梁嘉欣“今年公司销售目标550亿,我们很有信心超额完成今年的指标。”在3月26日召开的业绩会上,世茂房地产副主席兼执行董事许世坛表示。

  2012年世茂房地产录得460.97亿元的合约销售额,同比上升50%。而今年,世房的销售目标较之上涨20%达到550亿元。

  在已公布业绩目标的众多房企,大多数考虑到政策调控的因素,皆有意将销售目标的增幅调低,基本处于与2012年销售业绩相若的水平。相比之下,世房20%的增长幅度稍显激进了些。

  不过,尽管存在着各种不确定的政策影响因素,许世坛对于业绩的完成依然信心十足。“我们很有信心在今年3月底完成全年目标的25%,往往一季度是销售最困难的时候,也是推盘量较少的时候,但如果是这个时候我们还是能够完成目标,那么随着二季度推盘量的增加,三季度更多项目推出,我们完全有信心超额完成全年目标。”

  新国五条主要影响二手房

  据透露,今年全年世房的新增供货量大概是630亿,上下半年的推盘比例约为4:6,上半年货值约240亿元,下半年则约为380亿元。

  早前数据显示,截止2013年2月28日,世房2013年累计合约销售金额为73.3亿元,累计合约销售面积60.65万平方米,较去年同期分别升151%及137%。按照最新公布销售目标计算,截至2月末,世房已完成全年目标约13%左右。

  据介绍,3月世房旗下新入市项目亦不多,仅上海佘山新盘入市,厦门、苏州两项目新推产品入市,世房计划二季度有大量新盘入市,新推盘量将超过一季度。

  许世坛表示,若2013年上半年销售均价平稳,预计本年将不会再有新调控政策出台,若上半年市场商品房售价出现明显上涨趋势,下半年预计会出台新的调控政策,因此集团目标上半年完成全年销售目标50%以上,以应对市场可能的变化及风险。

  同时,许世坛认为,新国五条主要的影响在于二手房,“现在可以观察到二手房在国五条出台之时就已经有大幅的成交,但最近开始慢慢冷静下来,预计这个月底下个月初政策出台以后,二手房的成交会大幅减少。这个政策长远来讲对二手房的压力比较大,另一方面对一些不是属于刚需刚改的大单位影响也非常大,因为投资也要算回报,20%的税始终都是一个比较大的金额。”

  其续称,其实世房从2012年开始就加大幅度调整产品,目前76%以上可售资源都是刚需、刚改产品,而这些项目在一二线城市的需求非常大,故世房今年也加大了一二线城市的土地储备,包括杭州、南京、宁波等城市。“这些产品很多会在今年6月、9月陆续推出市场,而6月及9月也是供货量较大的时间。所以我们有信心超额完成今年的指标,而且我们觉得中国城镇化未来会推动需求的增长。”

  值得一提的是,早前数据披露,2013年世房的平均销售价格为1.21万元每平米,与2012年末的12223元/平米持平。换言之,截至目前世房并没有对销售价格作出折价的调整。

  “从一二月包括截至目前的销售情况来看,我们的销售价格都没有调整,没有任何的降价,截至2012年底价格已经升至1.2万元/平,而一直到现在都超过1.2万元/平,所以我们没有降价,甚至还有一些加价,现在我们有些楼盘也有一些稳步的加价,当然还要监控市场,如果有调控,我们也会因应市场考虑降价。”

  在2012年上半年,世房对库存价格进行调整,以价换量取得销售额大幅上升,实现大量现金回流,净负债率也大幅降低,然而同时也导致利润率有所下降。年报披露,2012年世房毛利下降4%至96亿元,毛利率由2011年的38.4%下降至33.5%。不过,许世坛透露,其实从2012年9月开始集团销售均价就开始得到提升,从10014元/平回升至年末12223元/平,而这些项目会在今明两年内入账,对今后毛利水平的提升有帮助,同时,2013年集团也将推行成本、品质问责制,加大管理力度,集团有望在未来将毛利率提升2%以上。

  此外,许世坛透露,2013年世房全年新开工面积由2012年的530万平方米提升53%至800万平方米,可售资源由550万平米增加40%达770万平米,全年竣工面积预计相比2012年增加50%达500万平米。

  净负债率维持60%以内

  大量销售回款,加上暂停了不少高息融资,世房2012年的财务状况确实改善了不少。年报数据显示,截至2012末,世房的净负债率由2011年底的81.7%降至55.9%,手持现金超过181亿元;一年内短期借贷为124亿元,仅占总借贷的30%;现金比率达到146%。利息成本也由2011年底的7.9%降至7.7%。

  许世坛表示,由于今年会有一些买地的计划,故预计负债率会有所上升,集团目标将净负债率维持在60%以内,继续维持利息成本由2012年度的7.7%降至7.5%以下。

  许世坛另透露,今年世房计划支出超过160亿元的资金用于购地,重点关注的地区集中于长三角地区及福建地区。资料显示,截至今年2月底,世房按权益占土地储备约为3623万平方米。今年世房拿地的规则也有所改变:只有区域在完成季度销售目标时,才可以考虑新增加土地储备。

  许世坛介绍,160亿的土地价是内部通过非常详细的计算所得,且公司现金流充裕,故不需要为此而在市场上做特别的融资。“其实从2012年开始我们已经停止了很多高息融资,而我们今年年初还做了一个美金的高息债券,利率相当低,才6.625%。我们今年的计划还是以销售为主,计划今年的现金收款比率从80%上升到85%,相当于470亿。我们觉得这已经足够应付土地的支出。”

  今年以来,世房在土地市场上的表现也甚为积极。

  1月31日,上海世茂至勤投资管理有限公司以楼面价9580元/平方米,总代价21.39亿元竞得浙江宁波江北宝庆寺1#地块。2月20日,世茂旗下硕通投资有限公司以16.02亿元竞得杭州滨江区之江度假村地块,折合楼面价8002元/平方米。

  3月8日,世茂旗下上海世盈投资管理有限公司竞得苏州石湖东部建设区4号南、北两宗土地,总面积达29.09514万平方米,成交总价达31.5亿元。3月14日,上海世茂股份有限公司以3.4亿元的底价竞得宁波江北包家漕2#地块。

  其中尤其值得一提的是杭州之江度假村地块,在世房拿地后不久便宣布,该项目49%股权由融创中国9.07亿收购,换言之,世房将于融创共同合作开发该项目。

  在业绩会上,许世坛表示,类似的合作对世茂来说并非是新模式,“重要的项目或者土地款较大的项目,我们都会考虑类似的合作。但大部分项目还是我们自己做,包括杭州项目,还是由世茂的团队去负责管理。”



(审校:劳蓉蓉)
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