保利宋广菊:“新国五条”是政府表达调控态度
作者: 彭飞     时间: 2013-03-27 00:12:18    来源: [ 观点地产网 ]

对于调控,宋广菊表示支持,“只有常态的调控才会促使房地产行业更健康、合理的发展,也才能使房价趋于平稳。”

  观点地产网 彭飞 得益于近几年高周转、高杠杆的经营策略,保利地产终于在2012年跨过千亿销售门槛。

  3月26日,保利地产公布2012年年报,期内保利地产累计实现销售签约面积901.13万平方米,同比增长38.57%;实现销售签约金额1017.39亿元,同比增长38.91%。

  与此同时,报告期内,保利地产实现营业收入689.06亿元,归属于母公司净利润84.38亿元,分别同比增长46.5%和29.2%;房地产业务结转收入663.14亿元,同比增长46.94%;房地产业务结算毛利率35.24%,同比下降0.93个百分点;净利率也同比下降1.64个百分点至12.24%。

  但在相关机构看来,保利地产的毛利率下降幅度相对较少,降幅低于万科和招商,这主要是由于其2010和2011年土地成本控制得力,同时2011和2012年价格下调幅度相对较小。据保利地产年报显示,2012年销售签约均价为11290元/平方米,与2011年基本持平。

  不过,利润率的下降在保利地产董事长宋广菊看来却属正常,“利润水平回到合理水平是行业大势所趋,未来保利会更多的向规模、向管理要效益,这也是今后行业整体的发展方向。”

  另外,由于营业收入的大幅增长,保利地产2012年的财务状况也进一步改善。2012年末共持有现金326.7亿元,有息负债为815.2亿元,净负债率较2011年末下降近30个百分点至89%,负债率也继续下降至78.19%。

  深耕一二线区域贡献

  迈过千亿门槛之后,外界将目光聚焦在后千亿时代保利的增长来自何处,而保利给出的答案还是主要依靠住宅,并有信心继续保持每年20%-30%的增长速度。

  据保利地产的统计,在2012年全年新推住宅产品中,92%为144平米以下中小户型产品,刚需占主流,自住需求的购房者比例达到85%,首次置业比例达82%。在自住需求的客户中,保利地产客户首次置业比例高达96%。

  在去化方面,保利地产2012年销售整体去化为78%,平均开盘当日去化率达到52%,郑州、合肥等新进城市项目开盘当天成交率接近九成。120平米以下刚需产品平均成交率为90%,平均消化周期约19天。

  由于继续坚持成长型企业定位,保利在今年的开工方面将进一步加大,计划2013年全年完成房地产直接投资930亿元(同比增长37.17%),新开工约1600万平方米(同比增长13.48%),竣工约1000万平方米(同比增长6.04%)。

  而在项目拓展方面,保利也将继续加大拿地力度。宋广菊就表示,今年公司预计的拿地资金在280至290亿元,并会尽量将这些钱花出去。拓展区域仍将以市场容量大的一二线核心城市为主。

  据保利地产介绍,公司去年深耕北上广,这些区域的销售超过372亿元。其中珠三角实现销售额288亿,长三角地区突破140亿,北京公司单个公司销售突破126亿,成渝地区销售额也达到120亿。

  对于这些区域今后的规划,保利地产表示,今后会形成以珠三角、长三角、环渤海三个300亿级,和成渝区域、武汉区域两个200亿级的销售贡献区。

  而对今年的销售,宋广菊透露,今年还会继续保持一定规模的增长,目前在手的销售额已接近300亿元。

  当然,除了以住宅为主外,保利地产也将加强在商业地产方面的布局。

  保利地产总经理朱铭新当日介绍到,公司2012年商业销售额达140亿元,其中写字楼整售达到40亿元,目前整个商业地产约有300万在建面积,其中已经建成的有100万平米,在建、拟建的项目有200万平米,2012年的租赁收入超过9亿元,未来两三年内,还会有一批大型商业中心和五星级酒店陆续投入使用。

  “按照公司的计划,未来商业地产的年度投资额会占到公司总投资额的30%,持有比例将达到10%,商业地产会构成保利地产业绩的有力支撑。”朱铭新称。

  “新国五条”是调控表态

  既然保利明确表态仍将以住宅发展为主,那么如何面对日趋收紧的调控政策,也是保利必须考虑的问题。

  3月25日,广东省关于国五条调控政策的本土细化执行政策正式出炉,但就具体政策而言,还是没有更细化的。

  就此,宋广菊认为,“新国五条”细则不管是从国家公布的,还是此次广东省公布的,其实就是政府表达一种严格执行调控政策的态度。

  对于调控,宋广菊表示支持。“只有常态的调控才会促使房地产行业更健康、合理的发展,也才能使房价趋于平稳。”

  另外,对于近年来房价的不合理上升,宋广菊认为根源还是来自地方政府的土地财政思路,如果不在土地财政方面进行深化改革,房地产还会是政府持续调控的对象。

  而对于新国五条,朱铭新也称,只是延续了过去两年的房地产宏观调控政策,是限购、限贷、限价等基本调控政策的深化执行,调控可能在短期对市场产生一定的波动影响,但还是不会改变市场本身长期向好的根本格局。

  基于此,朱铭新表示,保利对房地产行业的中长期发展仍然抱有充分的信心。如果目前行业的调控政策不发生大的变化,也不会出现所谓的2015年以后房地产会出现拐点。

  此外,保利地产也表达了海外发展的意愿。

  宋广菊当日提到,本月初保利地产海外考察小组刚从非洲回来,对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚的房地产市场进行了调查,如果今后真正进行海外布局,非洲很有可能是保利的第一站。



(审校:劳蓉蓉)
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