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中国奥园:又快又好发展商业地产
作者: 奥园地产集团     时间: 2012-12-24 12:01:01    来源: [ 观点地产网 ]

  2012年中国的房地产行业为自身持续、健康、稳定的发展,正在进行一场重构,房企的发展模式是否与国家调控的方向一致、以及现金流的稳健性、抵抗周期性市场调控的能力,成为至关重要的因素。

  早在2009年,中国奥园地产集团(香港联交所上市编号3883)已充分意识到商业地产由于其自身的商业价值具有较强的抗风险能力,并具有在政策环境下难得的发展机遇,开始实行“商住双线发展”产品策略,2010、2011年及今年上半年,集团陆续推出的商业项目,包括广州奥园广场、沈阳奥园会展广场、奥园养生广场、南沙海景城二期等,均获得销售佳绩,证明其“商住双线发展”策略的行之有效,而未来奥园表示将继续坚持该战略。

  奥园地产商业产品的定位及开发模式

  奥园地产集团执行总裁杨忠表示:目前奥园持有近30个处于不同开发阶段的房地产项目,主要分布于广东、沈阳、重庆、湖南、江苏等地。奥园的“商住双线”产品策略,在未来几年,商业产品在总销售额中,将逐渐达到和维持在40%左右比例。奥园商业地产大体分两种模式三类产品,一种模式是商业MALL、主题商业街、酒店、写字楼(公寓)构成的商业综合体,一类是商业主力店和主题商业街构成的居住区域配套商业;产品大致是主力MALL(酒店)、写字楼(公寓)、主题商业街三类。奥园商业地产开发,坚持“销售为主、自持为辅”,按商业价值估算,持有比例大约占商业总价值的20%左右,并将根据我们队商业地产发展趋势研判、商业具体情况及资金安排动态调整比例。

  奥园集团无论“商业综合体”还是“主力店加主题街铺”的商业模式,都已具有很好的开发经验和模具,具备快速、高效复制的能力。以“商业综合体“来说,奥园目前成功开发的大型商业综合体有奥园广场、沈阳奥园会展广场,这二个项目都处于城市重点发展区域核心,以大型购物中心为主体,综合住宅、写字楼、商业街等物业,集居住、商务办公、购物、休闲娱乐等功能于一体,对区域商业形态整合提升。奥园广场项目于2010年开盘,开盘当日,140间商铺全部售罄,一举创下珠三角地区商业地产单日认额销售记录。招商情况非常理想,近百个知名品牌签约进驻,除了HM、ZARA首度广州联袂外,还包括华润万家、星美影院、稻香迎喜、苏宁精品店、反斗威龙、ZARA、H&M、星巴克、必胜客、面包新语、苹果数码、屈臣氏等国内外知名品牌,区域商业标杆地位已奠定。奥园保留了8万平方米的奥园广场Mall作为投资物业,以获取长期租金收入。奥园广场于今年圣诞前正式开业。

  以奥园广场为蓝本,奥园成功将该模式复制到沈阳,并根据当地情况因地制宜,对沈阳奥园会展广场进行设计优化,由一个超大型商业Mall加商业街的模式转变为两个大型商业Mall加商业街模式。该项目是奥园入主沈阳打造的东北地区国际化会展主题城市综合体项目,配套有购物中心、五星级酒店、大型影院、休闲餐饮、健身娱乐等多种业态,打造一站式便捷生活,未来它的落成,将代表沈阳南区的高端消费水准及居住典范。目前招商情况进展顺利。该项目一期销售进度理想。

  打造独具特色的“健康养生”商业

  奥园以“构筑健康生活”为企业品牌理念,秉持先进的健康人居理念,通过精心规划设计、材料工艺选型、施工建造,为客户提供舒适、健康、养生、环保的居住环境和商、住产品;发挥奥园养生城的健康、养生资源,通过有特色的物业管理服务,促进业主享受身心健康、愉悦的生活。奥园地产在养生地产的研究和实践方面,已当之无愧走在全国同行业的前列。

  奥园从2002年开始研究养生地产,并将第一个养生地产项目落户广州南沙。南沙奥园所拥有的、在广州堪称独一无二的靠山望海的先天优势,有着“山、林、湖、海、泉”齐备的优越自然资源,东西北三面被葱郁山林环抱,南面可远眺珠江出海口。在这里居住,是背靠森林面朝大海,环境舒适,空气氧分充足。奥园在此打造了全国第一个集酒店、健康检查、康复管理、保健于一体,总面积达5万多平米的“特色商业综合体”,其中核心之一的健康检查中心,采用国际一流的德国罗氏生化仪、超高清晰X光放射检查仪、全身骨密度检测仪等健康检测设备,采用全球领先的美国疾病分析评估模型等健康指标;而健康管理中心,除提供一般酒店健身、网球、游泳等项目外,则提供特色养生健康配套服务,如中医养生堂提供药膳、食疗,国医经络馆、音乐治疗中心、水疗、中医坐堂等。养生城酒店综合体,已能为业主和客户提供高素质的养生环境,高标准的健康检测,高水平的养生保健项目,高质量的人性化服务体系。南沙奥园养生城2011年开业,反映很好。

  奥园地产杨忠表示:养生地产和养老地产还有区别,养身地产覆盖人口范围更广,内涵更多。据不完全统计,目前全世界人口85%处于不健康或亚健康状态,其中老年人比重约15%,而影响健康最主要的因素是生活方式和习惯。随着中国局面对健康重视程度的改变和富裕度的提升,养生产业在未来发展机遇和前景很好,而养生商业是一个很好的平台。基于奥园养生城的成功开发,奥园积累了许多养生商业地产开发的经验和管理、服务资源,在目前奥园商业地产“商业综合体”模式中,奥园会根据具体项目位置、定位等情况,选择性打造一些更具“养生”主题的商业,在“主力店加主题商业街”模式中,依托奥园养生城的优势,融入“养生”的元素,提升商业竞争力。

  奥园养生广场是奥园“商业综合体”模式中,养生商业地产的最新代表。该地块因临近医院,在2011年挂牌时很多开发商没有信心拿下,但奥园发现这恰恰是一个很好的支撑点,将项目定位为依托番禺中心医院、交通枢纽、现代新区规划等优质配套条件,打造集“运动养生、休闲养生、生理美容、健康管理、康复理疗、保健品养生、健康培训和饮食养生”于八大功能于一体的高端养生产业服务集群,为大华南健康养生产业的发展发挥重要的引领作用。今年4月项目正式公开发售时销售喜人。

  注重商业地产发展又快又好

  目前,奥园广场、奥园养生广场、奥园国际中心、沈阳奥园·会展广场、海景城、奥园都会广场、奥园城市大厦、奥园养生酒店、南奥高尔夫酒店等十余个商业项目已在全国全面开花,项目遍布广东、沈阳、重庆、湖南及广西等地,将为区域商业与城市发展注入新的活力。奥园集团旗下专门负责商业运营的商业团队——广州奥园资产管理有限公司,以奥园广场为核心正在不断扩大,精耕细作,构建奥园商业地产的宏伟蓝图。随着商住双线发展策略的进一步落实,奥园表示未来商业板块将会成为与地产开发并重的管理板块。

  对于现在盛行的商业地产热,奥园地产执行总裁杨忠认为:商业地产由于不受目前房地产限购、限贷政策的影响,去年以来商业开发、推出量再有增加趋势。国家未来几年仍会注重拉动内需促进消费,为经济增长提供动力,商业作为促进消费的重要平台,加上不受地产现有调控政策影响,对未来几年前景我们总体是看好的。但我们会更注重商业的质量,从拿地、定位、设计、招商到经营等环节,会更细致,同时我们对人们购物行为的改变也会持续研究。奥园40%左右商住比例,就是我们对商业热潮中理性抓住发展机遇的思考结果,我们希望奥园的商业发展,是又快又好。

  11月1日,奥园公布完成出售北京项目,获得32.3亿港元资金回笼,11月中旬,奥园又在国际资本市场成功发行1.25亿美元外债,进一步加强了集团原已稳健的现金流,使其处于更有利位置。

  有分析师认为,在当前政策的背景下,奥园明确的“商住双线”产品策略和“快速开发快速销售”的开发策略,成熟的经营模式和团队,目前又具备充裕的现金流,应颇具竞争优势,预计这家意欲“弯道超车”的企业将会采取更积极的发展姿态,俨然已成为国内最具发展潜力的房地产企业。



(审校:劳蓉蓉)
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