前三季净利增1.7倍 金融街得益商务地产
作者: 曹萍     时间: 2011-11-02 02:35:05    来源: [ 观点地产网 ]

金融街大客户多为保险、银行机构,对甲级写字楼需求旺盛,对其开发项目认购踊跃,加之多年积累的客户资源,为其整售模式提供保障。

  观点地产网  曹萍 在大部分房企净利出现不同程度下滑之际,金融街三季度的净利润实现同比增长254.47%,1-9月的净利润则实现174%的增长。

  这些增长除了所谓的报告期内已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多外,更多的是因为,在住宅市场一片萧瑟的情况下,金融街更多的收入来自商务地产。

  净利增长

  10月30日晚,金融街发布三季业绩报告,第三季度公司实现营业总收入26.86亿元,同比增110.68%;今年1-9月,公司共实现营业收入73.04亿元,同比增长124.38%。

  仅第三季度,金融街实现归属上市公司股东的净利润为5.41亿元,同比增长254.47%,每股收益0.18元,同比增260%。

  今年前三季,金融街共实现净利润18.11亿元,同比增174.33%,每股收益0.6元。

  对于净利润的大幅增长,金融街称,这主要是由于公司营业收入增加,且公允价值变动收益增加导致归属于母公司所有者的净利润增加。

  公告显示,今年1-9月,金融街销售商品、提供劳务收到的现金为111.14亿,较09年同期增长96%。据东方证券分析,今年前三季度,金融街的销售额应在100亿左右。

  国都证券地产分析师则认为,金融街净利润增长的原因主要是,2010年收入确认多集中在下半年而11年收入确认比较平均。同时,11年上半年津塔和金融街中心项目计入投资性房地产采用公允价值计量,增加经营收益约6亿元。

  而从公司主营业务来讲,目前金融街70%以上为商业地产项目,而商业项目侧重甲级写字楼,产品多为地区地标性建筑。

  与此同时,金融街大客户多为保险、银行机构,对甲级写字楼需求旺盛,对其开发项目认购踊跃,加之多年积累的客户资源,为其整售模式提供保障。

  在今年住宅市场受调控影响深重的情况下,以商务地产为主导的金融街本身受影响就不算很大,第二,金融街目前住宅涉及区域重庆和惠州还没有限购,所以它不仅受调控影响较少,反而还可以承接周边限购城市的外溢需求,受益于调控政策。

  据金融街相关人士透露,随着持有物业的不断增加,截止9月底,公司来自投资性物业的收入达到6亿元,比中报时期的1.60亿元高出许多。

  未来安排

  事实上,在前三季度营业收入同比增124%的同时,金融街的营业成本也增加了133%,销售费用也同比增加63%。

  据公告显示,截止9月底,金融街经营活动产生的现金流量净额为-13.42亿元,上年同期为-60.25亿元;投资活动产生的现金流量净额为-4.16亿元;筹资活动产生的现金流量净额为-20.85亿元。

  另外,金融街一年内到期的非流动负债变动率达389%,为54.3亿元。这主要是因为年内到期的银行借款增加及公司发行的三年期债券将于一年内到期所致。

  截止9月30日,金融街持有货币资金100.6亿,较中报下降23%,对此,中邮证券地产分析师指出,虽然金融街货币资金对一年内到期的长短期负债覆盖率仍达157%,但短期偿债并压力不大。

  此前金融街中报曾明确指出,上半年公司可确认收入的项目包括天津津塔写字楼、重庆金融中心项目、重庆融城华府项目、北京金色漫香林项目、北京融华世家项目等,涉及结算面积约24.93万平方米。

  而接下来的第四季度,金融街的推盘节奏也比较集中。

  11月,北京通州金融街园中园项目预计推出30-40套约3万平米房源,均价16000元/平米;天津大都会项目预计推出500套住宅,货值16亿;天津大都会三栋写字楼12亿货值也有望在今年售出;重庆金融街融景城预计11月推出4栋合计6-7平米货量,货值7亿;惠州项目预计11-12月也将推盘。

  另外,考虑到北京、天津、重庆、惠州一些已推未售房源,预计到年底金融街可售货量合计应在90亿以上。

  东方证券预计,2011年金融街销售额保平或增长的突破点可能来自北京通州金融街园中园大客户定制、天津大都会写字楼整售等。

 

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