师从万达 绿地商业模式转型超越之惑
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-07-06 01:45:53    来源: [ 观点地产网 ]

万达的经验为绿地商业模式的快速复制提供无数的可能,然而绿地是否真如其所愿实现商业版图的快速扩张仍是个未知数。

  观点地产网 梁嘉欣 万达商业版图的扩张速度快得惊人,按照目前的速度,到2012年全国万达广场将有70个以上,五星级酒店将开业40个以上,而今年万达的营业额更有望突破1000亿元。

  “保守估计,我们再过四年就可以在经营规模、租金收入等方面做到全球第一。”王健林曾如此表示。

  万达的表现让不少开发商看到商业地产投资潜力,并开始效仿,以期实现旗下商业规模的大幅增长。

  对于致力要成为商业地产全程运营商的绿地来说,万达无疑是一个成功的范本。而万达独创的“订单商业地产”模式,也自然而然地成为绿地效仿的内容。

  近日,绿地集团宣布,将牵头自主选择基础好、发展潜力大的商家发展捆绑式战略合作,向“订单式商业地产”的开发模式过渡,从而使绿地商业资源的优化整合与模板式复制成为可能。

  6月27日,绿地就与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城、美格菲健身等国内外知名商企宣布建立全面战略合作关系。

  绿地的捆绑

  绿地口中的“捆绑型商业地产开发模式”,即商业地产开发商选择同质性较强、可复制性较高的一批商业项目,建立长期战略合作关系。

  在商业地产类项目的开发初期,使这批合作商家提前介入项目的整体设计,提供标准化设计图纸;项目拿地之后,即与一揽子品牌商家集体签约,进行订单式合作。

  对捆绑型合作品牌商家,开发企业承诺给予最大程度的支持与协作,从而节约合约谈判的成本和时间,并最终通过全程技术对接和协作做到“竣工即开业”。

  相关业内人士指出,绿地通过捆绑方式先带入一些主力商户,并借这些商户吸引人流,有利于其项目的运营。据了解,首批采取这一模式的项目中就包括顾村缤纷城,该项目预计将在2013年落成。

  这与万达的“订单商业地产”如出一辙。万达成立专业的商业地产公司后,并不急着拿地开发,而是与沃尔玛、欧倍德、大洋百货等12家跨国连锁企业和部分国内知名企业签订联合发展合同,双方共同选址,万达投资建设,沃尔玛等租用卖场。

  这亦是王健林所带领的万达通往商业地产成功道路的一个捷径。

  曾有研究分析指出,订单模式开发至少能为万达带来三个好处:项目号召力的提升,项目商业价值的提升,投资开发风险的减少。

  事实亦证明,万达的“订单商业地产”模式颇受市场认可。万达每到一处,均能吸引众多品牌主力店追随,并带动区域周边的发展、拉动了整个城市经济的上升。先租后建、满场开业、场场旺铺,是万达的特色。

  “先租后建”更是订单商业地产的精髓。“因为解决了房子给谁的问题,在建设之前就确定了资金和下家的落实。”兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆表示,这对商业模式的扩张很有帮助。

  而招商在前、建设在后,除了能解决开业时招商难的问题,还可组合不同业态的主力店,满足一站式购物的需求,提高所有商家的效益,并能在开业后一两个月就能收到租金。

  先行者万达的经验为绿地商业模式的快速复制提供无数的可能,然而绿地是否真如其所愿实现商业版图的快速扩张仍是个未知数。

  学习的空间

  过往,效仿万达“订单商业地产”模式的房企比比皆是,然而成功者却几近为零,包括凯德在内。

  据了解,凯德嘉信茂项目也是采取订单地产开发模式,但是相比万达一般在开业前底商全部售罄,嘉信茂从奠基到开业将近一年半的时间里,商铺的空置率还是高达50%。

  王健林曾针对凯德的效仿失败作出分析,他指出,万达的订单不是凯德成立个商业咨询公司招商那么简单,它讲求跟租户的同步:同选址、同设计、同运营、同物业管理。

  道理很简单,万达每一个战略合作伙伴都有自己的标准装修时间,万达商业管理公司会根据业态、装修时间的不同,与万达的建设部门一起排出详细的完工进度表,来对接每一个商户的入场时间,一定要保证店铺在开业前能进场装修,从而保证同期满铺开业。

  但很多效仿者从万达身上学到的只是订单,而不是订单管理。

  此外,即使绿地将万达的订单商业地产模式完全复制,市场是否还有容纳更多绿地式“万达广场”的空间还存在质疑。

  相关分析人士指出,目前万达已经进入全国100多个城市,中国60万人口以下的城市万达都要进入,且一个城市要做7-8个万达广场,整个商业模式的市场空间已经越来越小。

  “如果按照万达的模式,永远不会超过万达,因为没有足够大的市场空间,其次,学完之后,有没那些城市可以做还不知道。和万达相比,绿地如果没有绝对的成本优势,商业经营上的优势,生存的压力都会变得非常大。”上述人士指出。

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