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观点时评:楼市涨跌 调控背后的货币尺度
作者: 朱大鸣     时间: 2011-07-05 21:50:05    来源: [ 观点地产网 ]

当土地市场萧条的时候,鼓励开发商拿地,就成了既让马儿跑,又让马儿不吃草的问题。

  观点地产网 下半年最纠结的问题,大部分集中在土地问题上。

  当房地产调控快使得市场成交量大量萎缩的同时,也挤压了地方土地财政,而本该依靠税收来养活地方的财政,过度依靠卖地过日子,实在令人难以启齿。但是,日子还是要过的,当土地市场萧条的时候,鼓励开发商拿地,就成了既让马儿跑,又让马儿不吃草的问题。

  有消息说房地产调控下,北京市密谈稳定房价,发起开发商拿地总动员。今年上半年,由于大部分土地在出让时都要求配建保障房,开发商的拿地热情骤然下降,北京市的推地计划也无法顺利开展,“说白了,会议的目的之一也是希望能够动员开发商拿地。”

  回想2009年,为了刺激新一轮拿地高潮,央企率先领跑,瞬间整个格局就发生了巨变:原本降了下来的土地价格,又如同打了鸡血一般,迅速的反弹,地王的产生,让原本判别错方向的王石,迅速转向了抢地,于是,一场向着三线四线城市进军的道路,就这样被开辟出来。

  再加上从去年以来的限购令,大量资金进入三四线城市。笔者三年前那次预测,即今后将有大量的房企转移到三四线城市,以更凶猛的方式实现了。

  楼市调控的压力依然存在,市场还在沉默期。如果楼市今年下半年有所调整,我们相信首先调整的是城市的市郊,即城乡结合部。这些地块的房市,本来就不稳定,一遇到风吹草动,率先调整是可能的,特别是那些年年都在暴涨的楼盘。

  与此前楼市乐观情绪改变的一个重要因素,就在于楼市资金迅速减少。想当年星河湾在普通的地方就能创出天价的价格神话,只是印证一个问题,市场不缺钱,尤其是银行不缺钱。

  如今是银行缺钱,市场更缺钱,特别是流动性的钱。为了吸引储蓄户储蓄,银行甚至不惜以预期收益高达7%的理财产品揽客户。高利贷盛行,也是当前楼市缺钱的一个重要因素。从不差钱到钱很多,再到很差钱,这三年中国流动性经历三个不同的景象,是整个产业资本萎缩的缩影,是中国信贷调整的真实路径。

  在如此背景下,差钱成了全社会性的话题,土地市场沉寂也在料想之中。在土地成本如此之高的情况下,中国楼市正面临外无需求者内有高地价的高税收压力。房价运行至此,一般的人真得买不起,而造楼成本却一再高企,特别是土地成本,一再突破人们的心理顶点。当然,在此背景下,楼价也在不断地突破人们的心理顶点。

  与此前相反,现在看多中国楼市的声音占比更多,这不是反映在媒体上和网络上,这种声音在民间更大。几乎没有人再相信,楼价会跌下来了。更多的人,由于已经成无房者变成有房者,心态已经发生变化。

  不少人表示,中国最大的空军谢国忠的话千万不能应验。而此前,谢国忠的粉丝成千上万,企图消除房价在涨与房价应该涨的区别,结果更多的人踏空。永远都有未购房者,但是有房一族的雪球却是越滚越大。

  因此,民间声音的转换,并非没有道理,但还是那句话,事实与理想总是有差距。不能相信,中国楼价“只涨不跌”的神话,原因在于,从来就没有“只涨不跌”的商品。黄金如此,楼市也是如此,只不过背后的货币尺度变了,以及楼市当前处于上升通道,使得楼市展现只涨不跌的一面而已。

  如果全社会都将对冲纸币贬值的梦想,寄托在房地产上,那带来的危险是很大的。

  如果地方政府都指望土地卖钱过日子,这只能造成土地市场“大到不能倒”的局面。如果银行总是指望房地产来放贷,那么,毫无疑问,中国金融系统可能会遭遇重创。

  作为这个行业的房产商,如果只期待赚一把就跑,而不是致力于整个行业的健康长远发展,最终可能全部都被套进去。

  朱大鸣 观点地产新媒体专栏作者

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