被限购的“豪宅” 广州亚运城拔高的背后
作者: 见习编辑 汪少平     时间: 2011-06-13 03:58:43    来源: [ 观点地产网 ]

亚运城一旦建成豪宅产品,售价是普通产品是四五倍以上,将获得巨大的销售利润。

  观点地产网 见习编辑 汪少平 6月7日,广州规划局网站公布了广州亚运城地段自编号D地块批后公示,自此在经历两个多月的时间后,闹出众多风波的亚运城申请拔高一事终于落下帷幕。

  根据公示的内容,该地块将建设3栋32层住宅、2栋48层住宅、2栋52层住宅以及6栋55层住宅,合计50层以上的超高层达到8栋,在广州并不多见。

  “拔高”起了风波

  值得注意的是,D地块容积率达到4.26,这已是目前亚运城已经建成部分容积率的两倍多,不过广州市规划部门一再强调,亚运城"拔高"不增加建筑面积,属于"长瘦长高"型,因此不会增加人口,而且该地块在拍卖时,协议中已允许开发商调整楼层可能性存在的相关条款。

  对此,由富力、雅居乐、碧桂园等联合组建的,广州利合房地产开发有限公司常务副总经理刘天宇也曾解释称,项目原地块的容积率、总建筑面积这些都不能突破,其只是将层高,楼间距之间做了改变,使得设计更加完美。

  今年3月16日,广州利合房地产开发有限公司拟对番禺区广州亚运城地段自编号D地块修建性详细规划进行调整,申请调整内容为:原地块计算容积率建筑面积为637625.2平方米,建筑密度为25%,绿地率为35%,建筑限高为120米。建设单位申请将建筑限稿调整为170米,其余指标均未超出原规范要求。

  根据开发商的要求,该地块申请建筑限高从原来的120米调高至170米,使该地块拥有6栋56层超高楼、2栋52层高楼、2栋48层高楼、3栋38层高楼。而该楼盘"拔高"后,东南可尽揽一线江景与珠江入海口景观,东北可远眺莲花山金身观音胜景。

  "拔高"申请在市规划局网站批前公示时,曾受到众多亚运城业主的强烈反对。不少业主提出,"当初之所以买亚运城的房子,就是因为其绿化多。如果拔高,容积率随之增加,环境也就没那么好。"

  有业主表示,规划用地建筑随意拔高,对参与亚运城招标而未中标单位和已买该城住房的业主不公平。而且低密度才是亚运城的卖点,因此坚决反对拔高。

  此外,还有业主在网上表示,楼层增高容积率肯定上升,居住的舒适度下降,楼层拔高之后整个亚运城的格局将变成城中村的格局,与现有业主的购买愿望严重不符。而且,现有的规划公示图只是平面图,看不清也理解不了,强烈要求召开说明会与听证会。

  3月30日上午,部分亚运城业主前往规划局信访,并要求开调整规划听证会,被工作人员劝回。

  广州市规划局曾表示,进行批前公示并不表示已经同意了开发商的申请,任何人提交申请,都可以做批前公示,距离批准规划还有很大一段距离,所以业主们不用过于紧张。是否举行听证会要视情况而定,如果小业主们反对意见强烈,规划部门会要求开发商和小业主充分协调;如果协调后依然反对意见强烈,规划部门则会组织听证会,现场进行了解和协调。

  不过,现在亚运城的规划调整最后结果已出,其拔高50米已成定局。

  被限购的豪宅”

  根据业内人士的说法,该地块申请建筑限高从原来的120米调高至170米,增加50米后,该盘东南可尽揽一线江景与珠江入海口景观,东北可远眺莲花山金身观音胜景,这无疑提升了该盘景观价值。

  显然,亚运城修改规划后,修改后的地块项目将打造成豪宅项目。

  关于亚运城改做豪宅的动力,合富辉煌首席分析师黎文江表示,中信、世茂的加入或许是亚运城该做豪宅的底气所在,他分析称,"世茂一贯走高端路线,而且他手中有豪宅的客户资源"。

  而关于改做豪宅后定价,刘天宇则表示,楼盘的价格将随市场而定,也要市场能够接受才行。

  据了解,目前广州番禺商品房市场,洋房价格基本在6000元/平方米以上,而别墅价格或豪宅价格则可高达2-5万元/平方米以上。由此可知,亚运城一旦建成豪宅产品,售价是普通产品是四五倍以上,将获得巨大的销售利润。

  事实上,广州业内人士普遍认为,改规划后利润的大幅增加无疑是开发商谋求拔高的基本动力。

  对于拔高后对开发商具体收益的增加,广州经纬行研究中心主任曾英杰在接受观点地产新媒体访问时表示,拔高后利润翻倍或不可能,但是肯定会有一定的提升,因为豪宅和普通公寓的建筑成本其实也相差不多,但豪宅每平米售价却要比普通住宅高上2000-3000元以上。而且做成豪宅后,小区档次提升,从而提升其整体利润,这样拔高改建豪宅后其隐形利润的增长就相当可观了。

  改做豪宅利润增加是可见的,不过也有人质疑,在目前市场适合中低端刚需产品时做豪宅是否明智。

  此外,广州中原地产项目部经理黄韬也解释,无论调控与否,豪宅受关注的程度都高一些,且拔高改做豪宅毕竟有利于开发商丰富产品线,拔高后每层建筑都有标准层高3米左右提高到4、5米左右,这将成为一个大的卖点,而且开发商也不相信调控会一直持续下去。

  不过也有业内人士称,增加开发成本不是没有风险,豪宅利润虽然较高,但那也得按着豪宅的价格卖出去了才成。而目前,在受限购令等宏观调控的作用下,豪宅看起来并不是当前受到追捧的主力产品。

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