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观点时评:对不同房价数据应作出正确解读
作者: 韩世同     时间: 2011-04-21 00:29:51    来源: [ 观点地产网 ]

国土房管部门的数据,比较多的反映的是这一种均价下降的现象;而统计部门的价格指数则反映出其实质性并未降价的现象。

  观点地产网 近日,有媒体报道称3月广州一手房价是涨是跌?国家统计局和广州市国土房管局各有说法。根据国家统计局公布的数据,广州3月份新建商品住宅价格环比略涨0.3%,同比上涨2.7%;二手住宅价格环比则下降0.5%。

  但广州市国土房管局昨日公布的数据则显示,今年3月份广州一手住宅网上签约均价为12859元/平方米,同比下降1.5%,环比下降8.2%。

  对于两处数字明显的不同,媒体在报道中表示是因为尽管两个部门都采用网签数据,但统计方法并不一样。房管局的住宅网签均价计算方法是,统计每月楼市网签成交数据,以销售总金额和销售总面积相除后,得出平均交易价格。

  国家统计局则是在按不同面积、项目分类基础上使用加权平均法,采用国际通行的链式拉氏公式计算,以2010年为基期的定基价格指数。计算方法为:第一步,计算某一新建住宅项目90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类的环比指数;第二步,采用双加权计算全市三个基本分类的环比指数,即分别利用本月销售面积和金额作为权数计算价格指数,然后将两个价格指数再简单平均计算。

  有专家表示,房管局的网签数据只是平均均价,容易受成交量结构性变化影响,不能真实反映楼价的变化。比如今年3月广州花都、番禺这些周边城区的一手住宅成交量明显高于中心城区,从而拉低了全市均价。而国家统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行了加权处理,受成交量结构性变化影响会小一些。

  我同意上述有关统计数据不同是因为统计方法不同的解释,可以说两个数据的不同,有些类似于同比与环比或年度均价与月度均价不同。关键在于如何正确理解和解读。现将近期我的一些主要看法和观点总结如下:

  我认为3月一线城市出现的成交均价下滑,应该是结构性变化带来的。即限购政策抑制了中心城区的成交,市场观望成交萎缩,开发商无意推盘,即使有成交也是一些尾货;而郊区盘则趁势推盘,由于价格较低而成交放大,导致整体均价下滑。

  实际上,并没有出现或发生实质性的降价促销。这种现象实际上可以称之为“假摔”或“假跌”,但结构性价格变化也是一种变化,而且往往是楼价将要发生实质性变化的前兆。

  尤其是国土房管部门的数据,比较多的反映的是这一种均价下降的现象;而统计部门的价格指数则反映出其实质性并未降价的现象。因此,对于不同的数据应该根据市场实际作出相应的正确的解读。

  但这些情况都是3月份的情况了,4月以来情况已经有所变化。近期一线城市开始出现成交回暖、甚至价格回升的现象,有些城市如广州还出现连夜排队购房、日光盘和夜光盘等现象。这些现象在我看来,并不是因为新政无效、调控变成空调的,反而是因为新政开始发挥效力,迫使开发商降价促销所带来的市场变化。因为,新政已经迫使开发商不得不采取降价促销的策略来应对限购、限贷等新政对市场构成的压力。

  但为何会出现房价没降反升呢?因为,中心城区的楼盘促销即使是大幅度降价,其价格也要远远高于郊区盘和尾货盘,加上之前成交均价较低,现在中心城区成交放大,同样会造成反向的结构性价格变化,显得似乎房价在“上涨”,实际上房价是“假涨真跌”。

  为何会出现这样的现象呢?原因在于即使是网签,其成交数据也要比市场实际成交时间要滞后一星期左右。等到数据出来,市场已经发生一些新的变化。

  我认为在房企资金链紧张的情况下,楼市必然会出现降价出货的情形,一是因为开发商资金紧张、短缺;二是开发商的房价处于历史高位,利润空间很大,房价下行的空间也很大;三是如果多套购房的投资性需求被限制,市场会陷入有效需求严重不足的状况,且多数中低端的购房者短期内是难以大幅提升购房能力的。

  至于降价大约什么时候会出现的问题,如果前面所讲的“假涨真跌”的判断是符合事实的话,可以说一线和部分二线城市已经开始进入实质性降价的阶段,只是数据滞后尚未能显示真实情况而已。

  韩世同 观点地产新媒体专栏作者

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