楼市观察:调控再至 深圳“银十”面临转折
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-09-30 02:20:38    来源: [ 观点地产网 ]

深圳目前不少银行仍一直在放贷,只要贷款者还清了之前所有的贷款,便可按照首套房的要求进行贷款,这也是造成近期楼市井喷的主要原因。

  观点地产网 梁嘉欣 踏入“金九银十”,当大家还在探讨楼市是否回暖之际,深圳楼市早已进入高烧阶段。然则未曾料到,昨日晚间多部委新一轮的调控忽然而至,“银十”能否像金九这般持续火爆,已经成为未知数。

  “金九”热销

  受惠“金九”,作为深圳宝安区龙华新城第二大盘潜龙曼海宁自9月推出以来,便录得了不错的销售。据了解,曼海宁项目共配有住宅925套,计划第一批推售100套,目前已售出已卖出60多套,均价达2.1万元/平方米。

  事实上,这样的销售成绩在整个深圳楼市并不算突出。据知情人士透露,在同一区域,与曼海宁同期开盘的水榭春天花园到目前为止已经卖出了600多套,金地的上塘道花园项目也卖出400多套。

  相关人士指出,曼海宁项目所在的龙华新城属于热点片区,2.1万元/平方米的均价并不算高,均价达2万7、2万8的项目并不少见。

  观望之后,整个深圳市场的热度早就开始持续加温。9月份以来楼市供应大增,价格不降反升。

  根据深圳市规划与国土资源委员会信息显示,上周(9月20日至26日),深圳全市新房住宅共成交1266套,成交面积106251平方米,成交均价19715.37元/平方米,成交量环比微降2.6%,成交均价环比微涨0.7%。

  中秋期间,深圳楼市更尤为活跃,三天成交量达482套,部分楼盘排队买房的情景再次重现。

  深圳资深地产专家林晓华指出,决定“金九银十”量价齐涨主要是因为开发商在下半年有大量的现楼供应,加上深圳由于本身人口结构及土地供应问题,导致永远都是人多地少、需大于供,而新政更是让购买力压抑了三个多月,需要一个爆发期。

  林晓华称,“调控期在4-6个月以后肯定会有个爆发,这就决定了金九银十,由于销售量高,那么价格也会高,因此会造成整个价量往上走。”

  不少业内人士断定,如果新一轮调整政策不出,深圳楼市热卖的高潮还将会延续。

  资深人士风语表示,目前深圳楼市已开始进入上行通道,大家都开始抢房,主要因为调控的影响已经过去,很多人会认为在这样的调控力度下,房价还不会降,抱着房价是不可能会降的的想法的人很多,包括投资者及普通买房者,所以只要有房子推出来,大家都去抢。

  “普通刚性需求者是怕房价越来越高,以后买不到,投资者就想现在买房,等以后房价高涨时获利。”风语表示。

  在如此好行情之下,开发商的推盘计划也开始提速。据了解,上周全周深圳新政供应项目高达11个,当中龙岗8个,宝安1个,盐田1个。

  风语指出,开发商大量出货,主要是看中眼前的行情较好,价格可以卖很高,且卖得快,能尽快地收回现金,倘若再遭遇调控,开发商得开发压力也会相对较小。

  深圳资深地产人士贺承军也表示,因为开发商已预计下一波的调控政策将要出来,所以开发商都赶着时间来博银行的按揭贷款,赶在能成交的时候成交,若政策继续收紧,就更加成交不了。

  调控与市场

  9月29日消息,国家有关部委近期已分别出台措施,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。内容涵盖住房信贷、税收、住房供给、市场监管等方面。

  这无疑给目前持续高烧的深圳楼市拨了冷水,“银十”成交情况将成为深圳楼市下一步走向的关键点。

  贺承军表示,眼下深圳的“回温”可能快要结束了,高潮快要过去,而政策出来后,市场肯定会进入观望。

  风语指出,现在的深圳市场仿佛回到了06、07年的全民炒房时代,大家只要手上有点钱,都会拿来炒房。“如果不出政策的话,以后肯定会更加疯狂。”

  但他认为,实际上,目前出台的政策对市场的短期影响并不大,要控制房价最直接的做法就是收紧信贷,对买房者的购房需求有所抑制。

  他表示,尽管中央不断有相关政策出台,但地方政府在执行的时候往往“阳奉阴违”,产生不了太大的影响。就深圳而言,目前不少银行仍一直在放贷,只要贷款者还清了之前所有的贷款,便可按照首套房的要求进行贷款,而这也是造成近期楼市井喷的主要原因。

  林晓华指出,就算没有调控政策的出台,按照正常的市场规律,在经过了“金九银十”的大涨之后,市场会进入一个正常的阶段性的回调,因为供应量始终有限,成交量不可能无限放大。

  “目前深圳的存货量是3万多套,9月、10月爆发式的成交,结果会造成开发商的现货卖完了,后续卖的货量就会减少。这轮爆发也让房价有所上涨,但随着房价反弹,需求则会开始逐渐减少,从而造成11、12月的下跌。”林晓华表示。

  他指出,调控已经不是制约房价的因素了,只是增加开发商的成本,包括土地、开发、建筑、营销等成本,只能是推高房价,如果真的打击房价,就是投鼠忌器。“现在就是前期调控太多,把成本拉高。”

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