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观点时评:组合拳再现 政策调控未了的结局
作者: 徐耀辉     时间: 2010-09-29 23:53:37    来源: [ 观点地产网 ]

这次出台的政策亦只是“国十条”的升级版,更为重要的是,我们应该如何避免出现“三次调控”乃至“N次调控”?

  观点地产网 徐耀辉 9月以来全面回暖的房地产市场终于吃下“苦果”,传说中的“二次调控”悄然降临。

  赶在国庆长假的前一天,中央多部委联合出台“国十条升级版”,从差别化住房信贷政策、房产税政策、保障性安居工程、市场监管等多个方面入手,要求地方政府立即研究制定贯彻落实国发(2010)10号文件(国十条)的实施细则,坚决遏制部分城市房价过快上涨。

  从政策出台的时机来看,无疑是选择了一个极其关键的时间点。9月份楼市在“金九银十”的号角下已是不顾一切地复苏,充斥视听的都是日光盘、排队抢房、销售火爆等报道,特别是被称为“中国第一盘”的广州亚运城日销售2000套的消息,将楼市的热潮进一步引爆。

  用著名财经评论员叶檀女士的话来说,8、9月市场投资型购房快速回流,这已经不是所谓热钱进入的概念,而是整体市场的全面复苏。

  在这样的市场态势下,所有人都对即将到来的国庆长假做足准备,期待迎接一次更彻底的复苏,希望取得一场在“史上最严厉调控”下市场的胜利。但是9月29日调控政策的出台,就像给已经兴奋过度的市场迎面泼下几桶冰水。

  无论是房贷首付比例提高至30%、二套房首付提高至50%、全面叫停三套及以上住房贷款等差别化房贷政策,还是限定房价过高、上涨过快、供应紧张的城市居民家庭购房套数等监管政策,都足于在短期内将房价及成交量打入谷底。

  从政策出台的态势来看,包括建设部、财政部、国土资源部、央行、银监会、国税总局等在内的中央部委都涉及其中,在部委网站挂出了相关的政策文件。

  可以说,这是一次规模空前强大的多部委联合干预楼市,是系列的组合拳,政策文件在措辞上也异常严厉。

  我们可以预见,已经蓄势待发的各地楼市在国庆长假必然收获一个异常尬尴的结果。

  实际上,“二次调控”早已在很多人的意料之中,甚至不少人已预测政策将在国庆之前出台。在此之前,就有房产税实转试点将在国庆前后出台的消息,而房产税在某种程度上已被认为是二次调控的核武器之一。

  9月27日,SOHO中国董事长潘石屹在媒体电话会议上接受采访时就称,下一步最有可能出台的政策是按揭贷款利率和成数的调整以及房产税的扩征。

  这同样也是大多数看空住宅市场人士的观点。虽然今日出台的政策中,关于房产税只有一句“加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国”,但可以看出,政策已经明确一定会出台房产税,并将逐步从空转进入实转,从试点扩大到全国。

  当然,房产税对于调控楼市、遏制房价方面的作用,并没有调整按揭成熟及利率此类差别化住房信贷政策来得明显和立竿见影。

  实际上,房产税、保障性安居工程等属于此轮调控政策里面的中长期政策,此类政策对于市场具有极其深远的影响,目的在于调整房地产开发结构、调整住房市场结构,是对房地产市场发展模式的一个全面变革。

  政策组合拳的意义即在于此:差别化房贷、契税调整、市场监管、开发企业监管等政策,通过抑制投资者的投机行为,在短期内实现遏制房价过快上涨的目标,取得立竿见影的效果;而后通过保障性住房政策、房产税政策的经营,达致“货币加税收”的正常调控轨道,实现房地产市场长期健康发展。

  综上所述,我们可以发现,调控政策已经非常完善,关键还是在于执行和落实。从4月份出台国十条以来,整个房地产市场调控的轨迹已然可以发现,“国十条”已经是异常完善、极其严厉的调控政策,在执行过程中却没有得到贯彻和落实,以至于出现今日的“二次调控”。

  虽然全面复苏的“金九银十”面临着被“二次调控”腰斩的局面,但是这次出台的政策在一般意义上而言,亦只是“国十条”的升级版,更为重要的是,我们要如何避免出现“三次调控”乃至“N次调控”?

  也许我们可以从政策异常严厉的措辞中可以发现,“二次调控”并没有忽略这个关键点。

  《住房城乡建设部国土资源部监察部对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》第一条:各地要立即研究制定贯彻落实国发(2010)10号文件的实施细则。对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

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