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地产信托融资被收紧 房企是否“有点压力”
作者: 周静怡     时间: 2010-02-28 21:41:23    来源: [ 观点地产网 ]

信托模式并不是解决地产企业拿地困境的好办法,甚至可能使得情况恶化,推动地产企业使用更高的杠杆。

  观点地产网 周静怡 日前,银监会发布的《加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,明确要收紧房地产的信托融资渠道。

  有关的通知事项中,指出信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款,即房企不能通过信托融资的方式获得用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

  通知称,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全的要求,此举意味着若开发项目没有获得施工许可证,也只能放弃借信托来撬动资金杠杆的计划了。

  企业“青睐”信托,投向利润丰厚的高端项目已不是新鲜事。如在09年11月份,平安信托已经与金地集团联手推出了国内首款信托产品,而该信托产品的标的为金地位于上海佘山顶级别墅项目。项目总投资为33亿元,其中信托资金出资16.17亿元。

  此外,绿城集团与平安信托签署合作投资战略框架协议,在3年内,平安信托将向绿城提供150亿元的信托资金用于房地产项目开发。

  清华大学博士杜丽虹此前在接受观点地产新媒体采访时指出,当公司在财务压力特别大,无法支付地价款的时候,才会寻求一定程度的信托融资,因为信托的利率非常高,一般在15%-20%左右。“目前房地产信托其实是一种比较尴尬的融资渠道。其实际上是房地产企业在最无奈的情况下才会选用的融资渠道。”

  对于去年利用信托融资的企业急速增加,杜丽虹表示,这是因为去年信托比较火还是因为地产企业的资金链得到一定程度的缓解,但是还是有一些地产公司的资金链比较紧张,另外有一些地产企业在拿一些比较高价的地的时候,希望能够借助外部的资金。

  同时,杜丽虹也提出,信托模式并不是解决地产企业拿地困境的好办法,甚至可能使得情况恶化,推动地产企业使用更高的杠杆。

  对于目前银监会下令禁止信托资金支付土地储备贷款一事,杜丽虹认为,我们国家利用股权信托融资的企业很少,基本上信托都是贷款信托,都是负债性质的。

  “应该说现在出台这个规定对地产企业会有一定的影响,主要是因为银行对地产企业的放贷也在收紧,所以这个时候信托的渠道再收紧的话,地产企业的资金链会变得更加紧张。尤其是对去年拿地多,而目前手头上资金较少的企业而言,肯定会受比较大的冲击。”

  地产专家韩世同也认为,利用信托贷款支付地价款是非常危险的选择。“很多房企希望用这个渠道绕开监管,但如果土地出让金都是贷款拿的话,企业的开发能力、资金安排、资产负债的结构是非常危险的,这种财务状况经不起任何风浪,也经不起任何市场的变化。现在大家都在拼命的挖掘资金来拿地,的确也应该收一收了。如果市场一变化,企业拿的地又特别贵,就根本没办法运作,到最后,就没办法还钱。可能原本是好的借贷,最后会变成不良资产。”

  尽管目前房企的多个融资渠道均有被收紧的趋势,杜丽虹在分析房企目前的资金链状况时,依然认为,短期内企业的资金压力未见过大。

  “目前大部分的地产企业的资金状况还可以,主要是因为去年的回款比较多。这个政策在短期内对地产企业的影响并不大,但如果这个这个政策持续下去,就会对房企产生一定影响,短期企业的资金是可以支撑的。目前总体来说,地产企业的资金确实被管控了,但09年地产企业回款的资金比较多,因此多数企业的财务状况还是属于可以支撑的状态。但如果政策持续,而房地产的销售又出现调整,会有一批企业面临资金链问题。”

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