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博鳌专访 季斌:蓝光的思考

http://www.guandian.cn 邬琼 2009-08-21 00:20:05 来源: [ 观点地产网 ]

  2008年之前的蓝光所有的业务基本都集中在成都市场,这是蓝光遭遇非常2008的重要原因。

  观点地产网 邬琼 与成都一样,蓝光遭遇了一个非常的2008,但这也让大多数中国房地产业内人士开始熟悉这个成都市场的“龙头老大”。

  受地震影响,2008年的成都市场与全国性市场的周期调整并非在同一曲线之上,从某种程度而言,2008年的成都市场之清冷也许超过更受关注的上海、深圳及北京市场。

  用蓝光集团总裁季斌的话来说,2008年5月的成都,是零成交。对于成都这样一个城市而言,地震后被全中国的目光关注的同时,也将所有看好成都的投资者“吓走”。

  2008年之前的蓝光所有的业务基本都集中在成都市场,这是蓝光遭遇非常2008的重要原因。正是在这样的基础之上,蓝光做出了自己的思考,开始了自己的转变。

  以下观点地产新媒体对蓝光集团总裁季斌的采访实录,正是蓝光在危机中的思考与转变。

  观点地产新媒体:成都市场在2008年的表现可能和其他城市不一样,因为成都市场受到地震的影响,这个影响到底有多大?

  季斌:成都市场去年遇到地震,一方面是带来了经济损失和大量同胞的死亡,带来了很多悲观的因素。但是从另一方面讲,地震也带来了新的城市发展机会,尤其是重灾区。类似于都江堰这样的城市,因为城市被破坏得很严重,所以整个城市应该说有一个新的规划起点,而且也有很好的国家投入的保证。再加上现在除了国有的企业,民营的企业也在进入灾区,进入灾后重建的恢复工作,在这个时期,确实也有很强的刚性需求。所以从未来一个时期来讲,其实灾后重建区域市场也带来了很好的发展机遇。

  就成都市场来说,因为整个城市的聚合效应非常明显,它其实不仅对四川省内城市有需求的聚合,同时对西南几个省区,包括西藏、贵州、青海、云南等相近相邻的省区的聚合效应非常高,所以在成都整个成交比例当中应该说有过半是外地的购房者。其实地震对成都来讲更多是一种软伤害,成都震后是经济受影响的重灾区,大家感觉在去年的环境下,投资没信心,而且大家不了解,成都的情况到底怎么样?是否受地震影响很大?因此外来购房受到了影响,而成都本地人的刚性需求也因为地震被压抑了,大家没有心思去买房了。

  在这样的情况下,我们看到成都市政府还是做了很多事情,非常有力度,包括城市整体的营销方面,专门成立了营销小组,灾后重建的对外形象宣传效果很显著。因此,从今年年初开始,大家的投资信心有很好的恢复,包括在购房投资方面的信心也很快恢复。从上半年开始,整个成都市场一方面是刚性需求在增加,因为地震过后以及包括地震期间压抑了很长时间的刚性需求,在今年上半年爆发了。

  从今年上半年来看,外来购房至少超过50%以上。成都是一个真正意义上的聚合型城市,具有相当强的辐射能力,所以整个区域市场的前景我认为非常好。

  目前在金融危机过程当中,沿海地区是外向型经济,受冲击非常大,而成都是一个消费型的内陆城市。今年上半年的统计数据显示,成都市的GDP增长超过14%,没有受到过大的冲击,而今年6月之后,随着信贷开始向民营企业转移,成都房地产开发开始进入健康轨道。

  观点地产新媒体:您刚刚讲了信贷,成都可能是承担灾后重建的主要基地,当时地震之后,成都的信贷直接就很放宽吗?

  季斌:大量的贷款是贷给政府,像周边重灾区的这样一些城市,这样一些政府融资是很容易的。因为去年房地产确实是一个低谷,作为银行来讲他们也是企业,不敢做投资风险过大的投入。真正意义上信贷放宽是在今年六月份,五月份以前没有实质性的放开。尤其是民营房地产企业,应该是从六月初才真正意义上开始获得大量信贷上的支持。在此之前,大家对下半年整体的看法是不清晰的,是一个小阳春?反弹?还是真正的逆转?银行其实也是带着这样的态度,它也在观察。在此之前,金融政策对民营企业包括中小型的房地产企业支持力度方面,应该说局限性很大。

  观点地产新媒体:刚才讲到成都市场,成都市场基本上因为销售有一个周期的问题,成都市场去年下半年整个施工是停止的?

  季斌:没停工,至少蓝光没停工。因为地震过后,有一个安全结构的排查,当时所有项目都要求停工,停工之后逐一地去检查,有专门的国家检验检测机构对所有的整个楼体建筑、安全结构做检查。当时因为停工有可能会有延期的可能性,所以当时政府给了一个80天宽限,允许合同延期80天交房的延期时间。如果自己检测结构安全,出具了质检部门排查报告,政府是允许复工的。

  观点地产新媒体:去年蓝光在成都降价比较厉害?

  季斌:是有降价,但我们在降价这个事情上有一个战略上的决策。在去年那种很特殊的环境下,整个销售在五月份基本上是停止的,几乎不卖房,六月份有一定的恢复。再加上金融从紧的政策,企业现金流量方面来说比较偏紧,我想不只是蓝光是那样一种状态。

  企业在这个时候就面临一个取舍的问题,继续等、还是通过低利润换取现金流?我们也在思考,最后我们认为哪怕不赚钱,至少能保持非常好的现金流量,有了现金意味着我们在这个时期可以把握很好的土地机会。其实蓝光选择“等”也没关系,但这就意味着放弃了先机,只能很被动地去等待,但如果主动出击,从策略上去讲,主动把握机会,可能会有新的机会。所以蓝光是主动在调整价格策略,主动有目标地回笼资金,再拿非常好的机会型的土地,蓝光实际上在08年和09年上半年进行过一轮土地储备。

  观点地产新媒体:去年的市场,外来企业与蓝光竞争的市场可能非常大,我们感觉成都市场在去年有很残酷的竞争。

  季斌:应该说这个竞争不是去年才开始。华润进入大概有七八年了吧,中海至少也有六七年,华侨城是去年进入的,首创是前年进入的,保利也进入了,万科就不说了,也很多年了。对这些大的公司来讲,其实我们都是很好的朋友。虽然我们目前开发量可能大一些,但是对全国性进入的公司我们还是抱着一种学习的心态在看。

  房地产市场不是简单的竞争关系,也有共荣共生的关系。占有率肯定存在,但是还是有一个绝对量,作为企业来讲需要多大的绝对量?一个市场共荣共生的时候,能够把市场的绝对量做大,增加整个城市的吸引力,也提高整个城市对周边省市的聚合能力,其实这个是很重要的。

  越是激烈的竞争,越会带来产品的突破,带来产品的进步,这是很明显的。但同时一个企业在市场当中也有一个绝对量的问题,像蓝光,在一个城市里做了很多项目,可能形成自己的楼盘之间的竞争,这对于企业而言是不利的,所以不能说企业在一个城市当中的市场占有率高企业就是健康的。而且,一个企业在一个城市的产品集中度过高,那么当这个城市遇到风险的时候,对于企业而言是不利的。

  所以,一方面在一个城市的市场占有率高,规模上有收益,有效益;但是另一方面,在一个城市集中度过高也有风险。占有率太高,有可能自己的盘和自己的盘在打,成都市东南西北都有我的项目,这时候相互之间会出现竞争的情况。

  所以我们也在思考,在一个城市的市场当中,并不是市场占有率越高就越好,要保持一个合理的度。从整个公司战略角度去讲,立足于西部,立足于西南地区,面向全国的一线城市和二线省会城市,再进行相应的扩张。我们也希望通过我们的努力能够使蓝光地产成为整个西南地区目前这个阶段做得最好的企业之一。

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