钱钟书先生的一部《围城》将尘世中的男男女女的心态刻画得入木三分，在城外的想进去，在城里的想出来，以此来形容目前北京房地产市场的一个现象是比较恰当的。

　　最近，北京房地产市场最大的新闻莫过于潘石屹“撤出北京”重返海南，在博鳌买下1000亩地来开发海南目前最大的一个项目，9月1日潘石屹正式对外发布了这个消息，无独有偶，京城的另一家房地产商----阳光100的易小迪跟着走出北京把触角伸向山东济南。而与之相反的是，一批外地的发展商如深圳金地、大连实达、珠江峻景等却纷纷圈地北京，一时间许多人用“南征北伐”来描述当今他们，给原本就竞争激烈的北京楼市增添了几分“血腥”。“围城”内外的发展商们本身如何看待这种现象？北京楼市到底是“香饽饽”还是“鸡肋”？让潘石屹、易小迪、深圳金地的陈长春来回答吧！

　　潘石屹：我这人能量很大。

　　记者：有报道指出，您由于对北京楼市未来预期不高，所以要“撤出北京”重返海南？潘石屹：这完全是那家媒体不负责任的报道，我重返海南并不意味着撤出北京，前些天我已经召开新闻发布会澄清这件事了。

　　记者：那可不可以理解为您在向南扩张？

　　潘石屹：现在很多发展商都喜欢用一些很大的词来为自己壮胆，比如说“进军、扩张、北伐”等等，其实这些行为都是很渺小的，只是这些商人动不动就用这大的词，去咋呼别人，不就是跑到北京来，拿了三五公顷的地，建个房子，这就口口声声叫做北伐了？作为商人，有一个原则，那就是一定要赚钱。你作为一个商人去谈高调，像某个发展商说的他不喜欢赚钱，他不赚钱。这显然是不可能的，作为一个上市公司的董事长，你说不赚钱？那股民买你股票干什么？所以，作为商人来说，只有赚钱才是道德的。这是一个职责。对商人来说，赚钱也是天职。而且，商人也是机会主义者，他们在低点进入，在高点卖出。从宏观上来看，这就是商人在社会生活中的调控。对一个明智的商人来说，当一个事态已经很热闹了，已经有很多人参与了，那就应该赶在热闹趋⊥退出。否则就会在一个地方挤死。这块宝地能承受的了么？现在这个市场有这样大的购买力么？商人从个体上来说，是非常机会主义的。记者：大家都说北京的楼市过热，您认为现在北京的房地产市场已经到了一个什么热度了？潘石屹：我们可以看一个数字，北京的房产价格主要包括地价款和拆迁费。就拆迁费给言，现在比1999年翻了一番。

　　记者：可是海南现在的地产很低迷。

　　潘石屹：低迷并不意味着不能去。如果一个地方基础设施不行，不通水，电，气，道路也不通那再便宜的地价也不能去开发?quot;但博鳌基础设施很好，而且自然资源非常好。从地价来说，是北京的1%。所以，非常明显的看出，这个地方有着很好的优势。从市场上看，"博鳌"定位类似美国夏威夷。我们的项目名字叫做"博鳌蓝色海岸"，就象法国著名的蓝色海岸一样。和夏威夷、蓝色海岸一样，这里建造的项目并不是卖给当地人的。

　　记者：那也就是说，您做的"博鳌蓝色海岸"将会面向全国各地招商？

　　潘石屹：是全亚洲，全亚洲的市场。所以我们会在北京、上海、东京、香港四个城市设立市场推广部门。当中国人吃饱，穿暖的以后，旅游，度假，包括一些会议都要提到日常生活的议程上来，所以这个点是个很有前途创意的点。而且，买了别墅还有租出去的可能，这是一个很好的投资。

　　记者：我记得您在不久前的"博鳌房地产论坛"上说过，除了有一个好的项目以外，还要有基本的市场需求。“博鳌蓝色海岸”有1000亩，这么大的项目，您觉得现在市场对这个项目的需求足够大么？

　　潘石屹：1000亩放在北京就是非常大，可是这个小岛上，1000亩的岛是很小的岛，在这小岛上，我们一共才放置了450座别墅。所以，市场上对这450个房子的需求应该是没什么问题的。

　　记者：您预计您的客户都是从哪里来？

　　潘石屹：国内客户能占70%，在国外，韩国、日本将是我们的重点。因为东南亚和海南的风景都差不多，没什么反差，可是，对于北京、汉城、东京这样的城市居民，是很有吸引力的。记者：除了您刚才所说的博鳌有比较好的客观条件之外，您重返海南，是不是在感情上有一种"海南情结"？您当初的梦想在那里？

　　潘石屹：万通的冯伦在“博鳌论坛”上把海南比做初恋情人，我觉得还是有一定的道理的。在我20多岁的时候，带着梦想，唱着“万泉河水清又纯”的歌来到了那片土地，这种梦想，对一个人的影响还是非常大的。在88，89，90年，海南最低潮的时候，我们一直都在一起，尽管物质条件非常艰苦，我们待的很愉快！很有点海阔天空的感觉。紧接着就到了泡沫经济的年代。那是海南的泡沫经济还是挺厉害的。最重要的是，它把人的思想给影响了。

　　记者：我们放下海南回到北京，曾经有媒体在分析北京楼市时用了这样一组数据：近年来，北京市民的收入平均增长只有10%，而房价的增长是25%，这样一个差距说明什么？

　　潘石屹：这个数字可能是对的，在房地产市场上用这种方法分析这组数据是没有任何意义的。虽然看到了居民的收入和房价上涨的比例，但忽略了一个存在的事实：北京现有的住房就有1个亿的平方米。北京的老百姓现在就住已有的房子，实际上，购买商品房的这部分人，只占这个社会的3%，甚至是1%。所以拿着100%的收入来跟1%的购房人来比较的话，那一定会得到荒唐的结果的。很有可能这3%或1%的人，他们的收入可能远远大于平均的增长，因为是市场经济嘛，一定是收入拉开档次。所以，做为房地产发展商，盯的是购房点，也是就，什么样的人可以购房，购房阶层的收入是高还是低？这样是不是就不管别的阶层了呢？其实也是不矛盾的，举个例子，当一个人今天有房子住，因为他的经济增长速度快，他就买了新房子，他就把他的旧房子腾出来，让给别人，那么别人住的小房子就般到他的房子去了。同样，没有房子的人就搬到那个人的房子里去了。所以，这么一看，这个分析方法，长长说的是房价的增长速度高于平均经济的增长，实际上，现在的房价，我们只看到增量的房价，也就是建设的新房，建设好房的房价。但，整个二级市场实际上还是可以流通的。

　　记者：那您在做现代城这项目中，您的价格政策是根据什么判定的？

　　潘石屹：市场有更直截了当的答案，就是按照你的价格去说话，如何你的定价高了，客户不能接受，那么他们就不购买你的房子，如果你的定价低了，那么客户就会排队，甚至打架，抢你的房子，这就证明你的价位定低了。这样看来，我们的现代城的定价肯定是低了，定的低了就会产生很多不平衡，这是非常可怕的事情。例子：一开始，我们公司里面的人购买房子的时候，我就动员他们，我认为，当他们购买的房子在里面，也就是他们的利益在里面的时候，他们就会尽心尽力的把这房子做好。也就是把客人的利益跟公司的利益结合在一起了。我们给我们的员工一个优惠，结果，我们公司内部所有购买现代城的员工都获得了很大的经济收益。总之，价值决定价格。

　　记者：在这之前，您一直只做一个项目，而现在，您同时操作两个项目，对此，您将如何处理？

　　潘石屹：你可能是在说，第二次世界大战希特勒两线出击，最后被打败了。首先，我不是希特勒。我这人能量很大，作房地产大概只用我五分之一的精力，所以再开几个项目，我还是顾得来的。问：您认为，您的精力应该集中在哪一边？

　　潘：我的精力是集中在这个项目的初始阶段。只有在这个项目刚启动的时候，我才花费精力去关注它，我要定一些制度，一个机制，如何选择设计单位，如何选择施工单位，对待员工的激励，是一个怎样的机制，怎样才能给他一个很好的激励，面对周围的市场，应该怎样很好的激励。包括市场的价格定位。这都是初期我要制定好的。

　　记者：据报道，您在北京的新项目建外SOHO由于新的CBD规划被缩小了25%，您个人对此如何看待？

　　潘石屹：首先说明缩减没有25%这么大。北京市的领导，包括北京市主管规划的行政官员和规划的专家，他们都是讲求经济利益的，就怕建设的规模量很大，影响到这个区域的交通问题，一下就把这个区域给弄跌了。所以他们采用一种很保守的办法，就是把规模缩小，各个地方大一点，道路面积增大，绿地的面积铺大，所以他们就在呼吁这件事。如果一个区域投资上千个亿，房子建完了，又都给堵住了，这是在一个犯罪呀，因此，缩小规模我能理解。但按正常来讲，我个人认为，削减的量有点过大。

　　记者：有一个观点说，北京目前没有更好的土地开发了，对此观点，你有何看法？

　　潘石屹：我认为这个好土地和坏土地都是相对的。只要市场有一个需求量，就无所谓一个好和坏。没有绝对的好，也没有绝对的坏。都是相对的。

　　记者：您认为这些南方的发展商进入北京能取得成功吗？

　　潘石屹：现在说这个问题还为时尚早，但我认为一些南方的发展商在自己的项目还没有得到市场认可时就大说北京的发展商如何落后是不可取的。

　　记者：最后一个问题，除了海南之外，您还看中了什么别的地方吗？潘石屹：到目前为止还没有，如果有了我会马上去的，到时候你就知道了。

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