观点网 城市更新，是城市发展的永恒话题。

它不是简单的扒了旧房子盖新楼，拆了矮房子建高楼，也不是简单的加宽马路，铺上管线，而是能使城市肌理更合理，城市生态环境更宜居，城市可持续发展能力更壮大。

2025年，中国城市化进程加速进入“存量更新”与“好房子”的新周期。政策聚焦“稳中求进”基调，以城市更新为引擎激活存量资源价值，推动房地产行业向精细化、复合化转型。

在这里，广州万溪为我们提供了“与城市同频生长”的城市更新范本。

3月20日，观点企业课堂携手来自全国的行业嘉宾，走进广州万溪，探索以“空间重构、场景再造、文脉传承”为核心策略盘活下的万科理想花地项目，共享从土地焕新到生活重构的系统性经验。

理想起点

在分享会开始前的致辞环节中，广州万溪公司相关负责人分享和回顾了广州万溪深耕花地湾这一路走来的历程。

他分享道，花地湾理想花地项目所在片区规划接近三百万平方米，相当于一个城市副中心，直至去年才完成该片区的控规调整，历时差不多7年。另外，该项目涉及周期较长，内容包含大面积的商业、商办、约200万平方米的住宅，以及多所学校、幼儿园、医院等各种配套。

同时，他表示对未来城市做了一系列研究，希望能让大家未来的生活更舒适、更丰富。或许这就是理想花地对未来美好生活向往的自信。

产品落地

项目的规划终究还是要回归到产品落地。

分享会的第一位分享嘉宾是广州万溪产品负责人，他分享的主题是：与城市同频，从“造房”到“造城”的升维实践。

该负责人通过图片的形式向嘉宾们分享了理想花地项目的全貌及目前开发状态。据介绍，分享会所在的花地湾生活馆就是原博皇家具城，已经交付的金域曦府及西边正在建设的瑧园原先都是一些棚户区，而原花鸟鱼虫市场目前正在建设金鹏路及未来会建设的综合体。

他表示，理想花地开发理念是打造未来城市，围绕活力、绿色、智慧三大核心。在产品设计过程中，广州万溪团队研究学习东京、香港、新加波及曼谷的优秀造城案例，并将其融入到项目操盘当中。

融合了众多优秀案例下，广州万溪也总结出了自己的核心造城策略：“首先从空中要资源，把各种各样的功能在空中去高度融合，形成垂直社区。”

例如最新推出的傲璟产品，垂直自上而下划分，高区30-44F是住宅，29F设置空中会所；中区4F-28F是住宅，3F建设运动综合体；而低区1-2F则与商业结合，打造特色主理人街区。

紧接着，他向嘉宾们分享了“取其精华”下的各大业态产品的落地规划。例如住宅产品，靠近主干道的地方会更加的工业化，靠近景观河涌的地方会更加的绿色和自然，从而形成多种风格界面的变化；商业产品则更多会包括社区微度假、滨水的开放街区等。

其中，朗庭商业街区就是独具特色的“新岭南微度假”自然漫步休闲街区，目前外立面已建设完成，将于2026年首期开业呈现。

在长周期的开发建设中，不可避免会有长期闲置的大面积地块，而这些地块紧邻城市主干道，长期围挡状态影响城市形象，他表示会尽可能地将这些后期开发用地前置使用，提前呈现土地价值，增加社区配套。

例如，原花鸟鱼虫市场苗圃区如今已摇身变成趣活公园，拥有1万平方米的大草坪，7000平方米的儿童乐园、1.5万平方米的综合性球类场馆，甚至还规划了1万平方米的停车场，提供约325个停车位。

其中，1.5万平方米的综合性球类场馆更是包含了6片网球场，10片羽毛球场，2片标准篮球场，2片7人足球场，2片5人足球场。据悉，全部球场均达到市级比赛标准，每场球类比赛可容纳三四百人。有效地解决了居民运动休闲、亲子娱乐的需求。

舞台搭建

在产品负责人分享的基础上，广州万溪建筑负责人更加具体地介绍了花地湾项目的未来蓝图，他分享的主题是超级十字路口：城市活力与社区共生的连接器。

如今，金域曦府已交付、广州11号线超级大环线已开通、省实中小学及协和幼儿园已开学、广州医科大学附属第一医院花地湾院区已启用，覆盖生活全维度配套已兑现，高浓度城市活力聚集地的雏形已成。

未来，如何让理想花地的“超级十字路口”从二维走向三维，形成立体的TOD空间，是广州万溪团队所需要思考的。

他表示，整个花地湾项目中，浓度最高且挑战性最大的就是十字路口：“十字路口不仅是交通枢纽，同时也是经济文化社会活动的超级容器，更是承载着城市竞争力象征的意义。“

目前，理想花地项目呈现出四大规划原则，一是要有门户领域感；二是被动式地形成立体漫游网络；三是高度吻合的多元混合业态；四是有效链接枢纽到生活居住区。

他认为，花地湾项目最核心的节点是面临花地大道和横跨花地大道商业综合体的一个界面，“这个界面将来一定是我们这里的一个城市封面”。

为此，广州万溪团队必须解决在该节点中人流导向的问题。他分析，理想花地的裙楼在6层以上，住户则更高，但过街连廊在3-4层，若想将有效人流往上倒，要用到日本TOD理论，性价比最高的方式是做通道连廊。

在他看来，类似这种场景，要把综合体立体城市的活力通过不同的的标高把它真正的呈现和立体化，就必须在不同的标高上打造出有一定体量的城市广场空间。

然而，立体城市混合的业态能级的高低、业态的数量也必须有秩序分布。例如商业集群的能级，以地铁站、城市界面为中心向四周由强至弱扩散，依次建设大MALL、社区商业配套、底商等。

最后，万溪建筑负责人也对理想花地片区未来的发展充满愿景：“希望是能超过九宫格，有9个以上不同的生活方式和工作方式的体验。”

共议理想

分享环节结束后，世联行首席技术官黎振伟作为主持，就理想花地项目的前期工作，开发过程，以及未来憧憬与在场嘉宾展开了热烈讨论。

黎振伟提出，一个项目的规划和实际落地效果有时不免会因为各种因素存在偏差，包括房企做的配套与政府基建秩序错配、政府规划指标过多等，在调整规划中广州万溪是如何与政府沟通，平衡当下规划与未来发展需求？

万溪建筑负责人回应，核心就是基础设施要不要先行，先行多少。他指出，在规划审批规程中，配套指标每年增长，但广州万溪用地是十几年前批的，有固定指标，这就会存在原指标与新建的冲突。

但就目前而言，理想花地项目的配套是远多于政府指标，这是基于更远的视角以及更好服务的视角。同时，项目的基础设施基本是先行的，可涉及到地铁的十字路口，他表示需要时间去做更长远的规划，而不是图快，从更长期他们会保留一些弹性。

与此同时，就万溪产品负责人分享的“从空间取资源”观点，有嘉宾提出理想花地项目是如何平衡高层住宅的舒适性？

这位负责人表示，传统观念中高层不适宜居住或许是技术导致的问题，在目前技术条件下，只要高度重视并投入资源，高层产生的风压、电梯、水压等技术问题都能解决，例如香港65层高的豪宅凯旋门。

紧接着，另一位嘉宾提出：“未来，基于客户需求的迭代转型，是否考虑增加康养方面的配套，包括康养产业方面？”

万溪公司相关负责人表示，康养已经在分批规划当中，有5-6千平方米的要求，而广州万溪是希望一部分康养与医院相结合，医养康一体化，比如楼上是养老公寓、养老住宅，楼下是老年人活动场所。

与此同时，他指出，随着城市的发展，在未来城市人们越来越认同多元混合的生活模式，更便捷、更低碳、更绿色、更智慧是未来城市的基底内涵。广州万溪团队希望能通过各种配套，商业、产业等，形成15分钟生活圈，从而增加该片区的便利性和多元活力。

讨论环节结束后，嘉宾们一同前往项目大沙盘听取现场工作人员的讲解，更直接、更宏观地了解花地湾项目的全貌。

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