观点网 华安张江产业园REIT大租户退租导致的出租率下滑，正在被逐步熨平。

10月10日，华安张江产业园REIT于上交所披露发布2024年第3季度经营情况。

公告显示，该基金持有张江光大园和张润大厦两个基础设施项目，截至三季度末整体出租率为85.20%，较上年3季度末整体出租率67.60%上升26.04%。

具体来看，张润大厦项目2024年第3季度季末出租率为90.14%，较2023年第3季度末的57.19%同比上升57.62%；张润大厦项目2024年第3季度平均月末出租率为86.59%，较2023年第3季度的69.57%同比上升24.46%。

对于基础设施项目第3季度经营情况变化的原因，华安张江产业园REIT指出，2024年上半年上海产业园区市场有所回暖，但仍存在一定竞争压力。

根据CBRE相关统计，2024年上半年上海产业园区市场净吸纳量12.3万平方米，同比上升57%，但因新增项目供应量较大，区域空置率达20.7%。

对此，华安张江产业园REIT公告中指出，基金管理人和运营管理机构积极发挥张江科学城区域平台效应，持续加强招租力度，并通过积极维护存量客户、优化招商策略、提供优质园区服务等各项举措吸引潜在租户。

据披露，2024年以来，础设施项目季度末整体出租率环比持续提升，由第2季度末的81.88%上升至第3季度末的85.20%，高于上海区域平均水平。

实际上，华安张江产业园REIT此次出租率大幅提升，也是因2023年同期低基数的影响。

此前华安张江产业园REIT数次面临大租户退租困扰。于2023年5月，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，随后哲库科技从张润大厦完全搬出。值得关注的是，哲库科技是张润大厦重要承租方之一，截至2023年7月31日，在张润大厦的租赁面积为19314.31平方米。

大租户退租给张润大厦出租率带来较大影响，在哲库科技提前退租之后，张润大厦出租率降低至49.3%。截至该年度9月末，张润大厦出租率虽有所回升，但也仅仅为57.19%，较中期出租率94.05%下降约37个百分点，较2022年9月末出租率96.53%下降了约39个百分点。

无独有偶，在哲库科技之外，华安张江产业园REIT于今年再次受到大租户退租压力，于1月29日收到租户A退租通知函，提前退租位于张润大厦3904.58平米，占原承租部分的49.8%。

经过一年多的努力，目前来看，此前大租户给华安张江产业园REIT带来的退租影响已被逐渐熨平。

据此前披露的2024年中期数据，张江产业园REIT截至6月末的整体签约率为88.31%，出租率为81.88%（签约率在出租率的基础上考虑了已签署租约但尚未起租的面积），分别较年初增长5.54和9.88个百分点。

截至中期末，两个底层资产拆分来看，张江光大园项目6月末的签约率为86.47%，出租率为78.94%，平均签约合同租金为5.50元/平/天，较上年平均月末含税有效租金单价5.40元/平/天略有提升，加权平均剩余租期（按面积加权）为800 天，较截至去年末的672天有所延长。

张润大厦项目6月末的签约率为90.14%，出租率为84.81%，加权平均剩余租期（按面积加权）为914天，较截至去年末的587天大幅延长。

但从签约合同租金上看，或许是竞争激烈叠加急于提高出租率，张润大厦5.61 元/平/天的平均签约合同租金较上年平均月末含税有效租金单价5.63元/平/天略有降低，呈现出“以价换量”的特征，而扩募上市时的平均签约合同租金则是5.9元/平/天。

也因此前大租户退租带来较大影响，投资者尤为关注华安张江产业园REIT在出租率方面的维护工作，以及降低退租事件发生的应对措施。

于此前业绩说明会上，张江REIT基金经理表示，目前基础设施基金持有的2个项目平均剩余租约年限超过2年，意味着未来2年内面临租户到期的压力相对不会非常大。

针对未来可能发生的一些无法预料到的租户退租情况的影响，其表示，最主要是能够将租赁面积尽快去化，外部管理机构将持续定期拜访各个渠道，并通过组织踩盘、多形式推广等举措，提升项目曝光率，另外通过控制租户面积占比、丰富租户面积结构和产业结构、调整租户面积到期时间等租控措施，避免较短时间内集中产生到期面积和退租面积的情况发生。

此外，华安张江产业园REIT与张江高科和张江集团形成联动，提升区域内租户把控力，将继续紧密跟踪市场，提高储备租户的数量和质量。

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