观点地产网 距离前联席主席郭炳江终极上诉被驳回，被要求即时入狱服刑刚好三个月之后，新鸿基于9月14日在新鸿基中心召开了2016/17全年业绩发布会。

与一年前的出席阵容并无区别，新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联、副董事总经理雷霆、副董事总经理黄植荣、执行董事冯玉麟、执行董事郭基泓、执行董事郭基辉、总会计李清鑑、执行董事董子豪合共八人。其中，作为新鸿基第三代的郭炳联之子郭基泓、郭炳江之子郭基辉分列左右两边第二位。

与前联席主席最终被判入狱的负面新闻不同，2016/17年度，新鸿基依然取得了不错的业绩。据观点地产新媒体查阅，截至2017年6月30日止上财年，新鸿基撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为259.65亿港元，去年同期则为241.7亿港元，上升7.4%，依然是最为赚钱的开发商之一。

不过，主席郭炳联却并未因此显露出开心的表情，连媒体照相的时候都笑得较为勉强，或是仍为哥哥的入狱而伤怀。

郭家的第三代同样备受关注，虽然只是短短四十分钟的业绩会，但从一些微小的细节已经可以看出两位新鸿基第三代继承人完全不同的性格表现。郭基辉全程抬高头，听到有趣的问答还不时露出微笑，开朗外向的性格显露无疑。而郭基泓性格则比较内敛，更多的是低头平静倾听，全程未发一言。一左一右，一静一动，形成鲜明对比。

我们是非常团结的

虽然主持人在问答环节开始之前就已经一直强调，业绩会“只回答和业绩有关的问题”，但关于郭氏集团的家族纠纷，依然是发布会上大家最想关注的焦点之一。作为事件毋庸置疑的主角，郭炳联显然也深知这一点，所以虽然主持人试图以“不回答与业绩无关的问题”作为推托的理由，但郭炳联依然选择作出一些回应。

“我们公司今天来说是非常团结的，大家同事都是一条心去将公司的业务去做好。尤其是第三代的合作是无间的、很团结的。”

“团结”“一条心”是郭炳联想传达给外界关于郭氏家族纠纷的回应，为此，他露出了入场以来的第一个微笑，指着他左手边的郭基泓和右手边的郭基辉说，今天也有公司的第三代在场，大家经常一起开会一起吃饭，合作都是很好的。似乎是为了证明这一点，话刚落地，在场的管理层都露出了心照的微笑。

而在团结合作下，2016/17年度新鸿基确实取得不错的成绩。销售物业方面，2016-2017财年按所占权益计算，新鸿基年内录得合约销售总额约为524亿港元，较上一年度上升28.75%，其中香港录得合约销售额447亿港元，较上一年度增长39.69%，内地录得合约销售额68亿港元，较上一年度下跌9.33%。

而虽然物业销售收益录得386.29亿港元，较上一年度出现10.90%的下跌，但来自物业销售的溢利却反而较上一年度微升了1.77%至到119.17亿元，销售物业净利润率高达30.85%，较上一年度的27.01%上升3.84个百分点，反映出新鸿基超强的盈利能力。

投资物业方面，连同合作项目计算，2016/17年度新鸿基总租金收入按年上升4%至218.97亿港元，净租金收入按年上升4%至171.42亿港元。其中，香港的已落成投资物业总楼面面积超过2900万平方呎，总租金收入按年上升4%至174.39亿港元；内地的已落成投资物业总楼面面积达到1280万平方呎，总租金收入按年上升12%至人民币33.21亿元。

虽然当期业绩良好，但新鸿基近两年来可以称得上收缩的拿地表现，也让外界担忧，新鸿基会否缺少继续发展必备的“粮草”。

以2016/17年度为例，回顾年内，新鸿基就仅仅只是透过与政府招标和更改土地用途增添了香港两幅地皮，新增土地总楼面面积280万平方呎，而内地自2013/14年度开始已经连续三年再无新增任何土储。

内地发展商有些误会

据观点地产新媒体查阅，截止2017年6月底，新鸿基在香港的土地储备达到5180万平方呎，较上年同期的5140万平方呎仅微增40万平方呎，其中1960万平方呎为发展中物业，2980万平方呎是已落成的出租物业。

值得注意的是，目前新鸿基在香港新界、元朗、屯门等区域拥有超过2800万平方呎的农地，而契合新一届政府推出的房屋政策，新鸿基亦在积极推动农地更改用途工作。此前的7月17日，新鸿基就已经就屯门的多幅农地更改为住宅用途补地价65.3万港元，新增土储480万平方呎。

而公司在内地的土地储备则为6650万平方呎，较上年同期的7120万平方呎减少470万平方呎，其中5260万平方呎为发展中物业，1280万平方呎是已落成的出租物业。

观察发现，新鸿基在内地与香港，实施的明显是不同的策略，香港以持有为重，内地以销售为主，但在拿地上，都坚持以平价为原则。

问及对于内地市场的看法，郭家第三代郭基辉就回应称，因为集团要求投资要有合理的利润，而这两年内地有很多土地以不合理的地价成交，所以公司这两年在国内的土地市场是冷却了的，因为觉得“地价水平是不合理的”。

但其同时指出，中央在去年10月开始的宏观调控是“非常有必要也非常及时的”，政府踩的这个刹车开始将房价、炒卖的气氛和地价拉回到一个比较合理的水平。其相信，未来一年政府还会在房产税、税收金融等方面出台更多持续的、长期的政策。

“整体来说我们觉得如果楼市回复健康，我们也会继续在一线和个别二线城市，尤其是在大湾区9+2个城市里面，希望投多一些好的地皮回来。”郭基辉回应。

而郭炳联则补充称，其实公司在内地仍有超1200万平方呎的投资物业将于未来五至六年落成，包括上海徐家汇中心、南京国金中心等项目，“现在内地的投资其实正在加大”，郭炳联笑着说。

早前恒隆集团董事长陈启宗在出席2017博鳌房地产论坛时就提及，香港地产商对利润率要求高，要到30%以上才可以做项目，而内地开发商可能要求10%的利润率就可以了。在中资大举涌入香港市场拿地的背景下，对于同样要求高利润回报的新鸿基来说，利润率的红线设置会否成为限制其生存空间的“拦路虎”？

对此，郭炳联则回应称，内地发展商其实有些误会，以为(香港卖楼)利润高，楼价上升时利润当然高。国内今日的楼价不断上升，现时国内发展商卖楼的利润有30至40%，比香港更高。利润高的原因是因为楼价不断上升，当楼价不再升的话利润其实也很低。

“我可以告诉你，今天投地今天卖楼的利润率是很低很低的。”郭炳联笑着说，言辞间自信满满。

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