午餐分享会｜贾凡：BEEPLUS聚焦存量物业价值提升

贾凡（BEEPLUS创始人、首席执行官）：各位嘉宾中午好！很高兴用这样一个宝贵的午餐时间跟大家分享，我今天分享的主题是“在存量资产赛道领域咱们诞生一个办公界的万豪”，我希望分享一些不一样的东西给大家思考，这也是BEEPLUS现在在做的事情。

简单对BEEPLUS这个公司做一个介绍，BEEPLUS是2015年成立的，从公司的性质来说，我们是一个聚焦在办公领域的轻资产改造和运营公司，我们的愿景是致力于成为一个改变人们未来办公和社交场景生活方式的品牌，我们有三个聚焦，第一个是聚焦存量物业的价值提升，第二个是聚焦于企业服务和产业赋能，第三是聚焦于办公与新生活方式场景的融合和打造。目前我们在北京、深圳、珠海、广州、成都都有业务，已经有超过1300家客户在使用着我们的办公室。

这是我们股东方的背景，有一些是美元基金，Ocean Link这家基金是做中国旅游和空间类投资的基金，包括澳门的新丰宏地产等等，这是我们几家主要的股权投资的机构。

这是我们目前客户的代表，在BEEPLUS服务的企业里面，中国的新经济企业是最主要的群体，有60%到70%是中国的新经济的公司。大家看到这个趋势和价值，第一是我们相信未来90后和00后会成为工作的主力军，年轻人对于高品质办公场景的需求存在着强烈的共鸣的需求。第二个价值是中国从2020年开始，我们相信中国的To B的企业在快速的发展，所以我们坚定地聚焦企业办公，聚焦新办公，我们坚定看好中国未来20年会是To B非常大的赛道的时期，我们如果服务这些企业，我们有机会跟着中国这批企业在他们成长的时候去帮助他们，所以我们有机会跟着他们一起去成长。第三个是聚焦产业，打造电商未来的办公、生活一体化的产业社区和高品质产业空间。

 BEEPLUS2018年提出一个理念，“将生活带到办公当中”。我创立这家公司的初衷也是因为2013年的时候我去谷歌，看到谷歌的办公环境，里面有健身房、自助餐厅，我觉得这是面向未来的年轻人所需要的，因为现在很多90后的年轻人，可能你给他1万块钱的公司，另一家公司给他8000块钱的公司，他可能会选择那个8000工资的工作，他会看重那个公司的工作环境和氛围，所以未来的年轻人更看重的是他在怎样的平台和环境下工作，过去的年轻人追求的是经济的回报，但是现在越来越多的年轻人注重的是自我幸福感的提升。

第四个价值，今天上午大家一直在探讨地产从开发到精细化运营的时代，所以我们相信聚焦中国存量物业的价值提升，精细化运营管理代表中国的未来。

介绍一下BEEPLUS现在在做的模式，我们现在主要的业务是两个板块，第一个板块我们把它叫做白牌轻资产，就是做办公界的万豪。为什么说万豪呢？我们的合作模式和万豪这个酒店管理品牌是非常类似的，2018年的时候我们做了全球行业的研究，我们在探讨有没有可能在办公领域有可能像万豪一样，和业主的关系是委托经营管理的关系，所以从2018年开始我们就坚定地在做轻资产的方式，我们基本上现在所有拓展的项目全部都是轻资产的方式跟业主合作，由业主提供物理空间，由我们来设计、建设、打造和运营管理，我们通常和业主合作的关系是至少10年，我们赚取的费用就是品牌管理费和利润分成。

在这里面我们看到一个趋势，我们相信未来的办公会有一个场景，我们觉得未来在经济下行的时候，以及疫情加速这件事情的时候，未来很多的企业会选择更加灵活的办公解决方案，也就意味着100人、200人以下的团队，他不希望像过去一样租传统的写字楼，或者租传统的地产的空间，然后自己再去投入装修，因为现金流变成了很多企业在经济下行时期很敏感的东西，我们在这时候提供一种方案，我们认为一定会有企业需要拎包入住式的解决方案，我们谁在里面的终端用户有三个画像，第一个画像是一些大型企业的分支机构，通常大型企业的分支机构从十几人到20人，到三四十人，到100多人的团队，他们不需要像过去那样自己装修办公室。第二类是快速成长的新经济公司，我们服务了很多新经济公司，比如说滴滴、小红书，我们看到这些企业的分部在快速扩张的时候，其实它的扩展速度是非常快的，它是来不及装修办公室的。所以这种拎包入住的办公解决方案会成为一个很好的解决方案。第三个是初创企业和个体从业者，但是这部分的客户比例占我们的比例是比较低的。这是我们看到的第一个办公解决方案的需求。

第二个是我们针对大B的客户，就是我们看到在很长一段时间，其实还有很多大企业一定是需要总部的定制和管理的，也就是说当一个企业的总部到了三四百人以上的规模的时候，它的老板肯定是有定制化需求的，各个部门之间是有不同的解决方案需求的，这是我们针对于直接To B的解决方案，帮助客户从企业租赁完之后，我们从设计、建设、采购到交付，然后再到后期长期的运营管理，比如IT、运维、前台这样的长期运营管理，提供一站式解决方案。

在另一个模式里面，我们做的是帮助业主方去做存量物业的价值提升，所有的租金都是付到业主方的，我们和业主方进行收入的分成，这样对企业也是一个很好的保障，因为过去很多二房东的模式会让企业没有信任感，所以这样的模式很好地解决了这其中的一些问题。在这里面BEEPLUS赚的是什么钱呢？因为我们有自己的设计院，我们有自己的工程管理中心，所以整个项目从定位、设计、建设、改造、运营到招商，我们可以做全流程的管理。

我们现在的业态主要涵盖四类，第一类，比如它是一个20万或者30万方的产业园区，BEEPLUS在这里面做的解决方案就是，如果在20万平米里面，有一栋楼是万豪，万豪可能解决的是这20万平米园区里面年轻人或者商务人群住的问题，还有一栋楼是BEEPLUS，BEEPLUS解决的就是我刚才解释的，一定有一部分企业在前期入住的时候需要有拎包入住的解决方案，这里面一两万平米就是精装办公的，他提供的就是五星级酒店管理的服务，这是我们的第一个产品，就是在产业园区里面为地产商提供了这样一个解决方案。在这里面我们现在最主要合作的业主有几大类，第一类是国企，在过去10年，包括最近几年，大量的国企在一线城市或者新一线城市建了很多的产业园区，这些产业园区都存在资产的保值增值问题。第二个问题就是产业导入和产业赋能的问题，第三个是园区配套的问题，我们这样的产品解决了他们这三个问题。

第二类客户，我们现在在跟一些地产基金合作，我们近期刚刚跟北京一个做不良资产的基金翰德东辉合作。

 2017年收过来就是在空置的状态，所以相当于我们共同合作，用BEEPLUS的能力去帮它把整个的物业改造和提升，然后再去做资产赋能，这时候我们变成了它潜在的一种退出通道，让它的物业价值得到了提升。

第二块是厂房的改造，在很多城市都有存量厂房的改造，我们通常把它改成办公的载体。

第三类是我们在做的一些项目，可能是一栋写字楼当中的其中一部分，我们认为在这样的写字楼里面除了传统的办公解决方案，一定有一部分客户是需要拎包入住解决方案的。还有一些是商业裙楼的改造，等一下我会分享，我们有一个项目就是这样的商业裙楼的改造，它把商业裙楼改成一个产业空间的项目。

第四类也是我们从今年开始推广的一种新的产品，因为我们看到现在很多的产业园区整栋整栋的空置，这个背后实际上是配套的不完善，以及产业导入的能力不够。BEEPLUS能够为整栋楼去建所有的配套，从一楼颠覆式的社交的大堂，再到健身房、便利店、餐厅，再到中间拎包入住的几层办公楼的解决方案，再到后面的标准的办公楼解决方案，我们提供整栋运营。

大家看这个项目，它位于深圳的宝安，宝安是深圳非传统的办公的区域，但是这个物业的地理位置还不错，在灵芝地铁站上盖，当时这个物业是深圳的一个地产商的不良资产包，是一个综合体，地产商把楼上的住宅改造完就卖掉了，但是底下有3到4万平米的商业裙楼，其中1层和2层很好租，他也租掉了，3、4、5楼有1万平米租不掉，当时他们找到我们，这个项目他们投入了3000万的资金，我们用了4个月的时间，把它从上面的照片改成下面的样子，是BEEPLUS自己设计的，改造完之后可以容纳1600人在里面办公，这个项目是2019年12月份开业的，2020年遇到疫情，但是在2020年8月份的时候我们这个项目就满租了，周边的租金水平大概是70块钱左右，我们现在已经做到了130块钱。所以对业主来说，把一个闲置和空置的物业，通过我们改造提升起来，这个空间后来抵押给一家银行做了贷款，所以对公司的现金流也有改善，这是我们的一个很经典的非核心区域的核心物业的改造案例。我们每个项目都会赋予它一个主题，大家有时间到深圳出差可以去体验一下，我们还有一个三层楼的滑梯。

这个项目的业主是招商局集团，它原来是南玻集团的玻璃厂房，我们相当于把南玻集团的玻璃厂房改造成一个适合年轻人办公的场所，这个项目的位置还不错，周边的租金，厂房就是50到60块钱，如果是写字楼的租金大概是120到130，我们现在做到150，基本上是常年满租的状态。

BEEPLUS在过去几年花了非常多的精力在做精细化运营管理，我们的运营管理团队基本上也是请的五星级酒店的运营人才，我们花了很多的精力打造精细化运营管理的体系和能力，包括IT系统。

这是一个在四川成都的物业，它闲置有8年的时间，也是一个国企的物业，我们接过来的时候它就是这个样子，是一个商场的商业裙楼，通过BEEPLUS的改造，现在变成可以容纳1700人办公的地方，通过这样的改造和提升，我们既解决了存量物业保值增值的问题，也帮助国企盘活了物业，同时我们还可以利用在全国招商的网络，给当地做经济的招商和产业的赋能，同时我们还解决了它的整个园区的配套问题。因为我刚才介绍，在BEEPLUS所有的项目里面都有一个社交大堂，这也是我们跟其他的所有做类似业务的公司不一样的地方，我们特别强调将To C的场景融入到To B的场景当中，因为我们认为一个人，特别是一线城市，很多的年轻人，一天其实超过1/3的时间都是在办公场所，有的是2/3。所以在办公场所里面的幸福指数直接决定了每个人的幸福感。我觉得中国在过去的10年、20年，包括最近这两年在流行的一个词叫内卷，大家一直在往前奔，但是很多年轻人在一个城市当中生活，他的幸福指数是极低的，我们希望做一些事情，就是通过这样的环境的改变，去提升每个人在办公场景当中的幸福感。

大家看我们每个大堂都像酒店的大堂，我们2018年提出来BEEPLUS希望把办公这件事情品牌化、酒店化和连锁化，我们一直在做这样的事，这样的一个社交的大堂会有一些流动的办公区域，还有一些配套设施。

这是我们跟一家国企合作，项目在广州黄埔开发区，是属于开发区的物业，它是一整栋楼，这个物业非常酷，大家有空可以看一下，它原来也是商业裙楼，我们把它改造成一个可以直接拎包入住的办公，这个项目是我们最新的3.0的产品，我们加入了健身中心、会议中心，所以它承担的不仅仅是这里面的2000个人办公的问题，承担的是整个园区的配套。所以过去我们在想，像这样的五星级酒店，可能有标间，后来人们觉得有需求，加了会议中心、游泳池、健身房，为什么不可以是办公的场景也加会议中心、健身房的配套？所以我们希望把这样的过去在城市当中人们所需要的办公的所有的社交生活功能，或者城市当中城市会客厅的概念，融入到办公的场所，提升办公人的品质，然后来改善和提升整个物业的配套，让整个物业的配套价值得到提升，这是BEEPLUS和别人做的不一样的地方。

这个非常酷，这也是BEEPLUS自己的设计院去设计的，我们甚至现在会研究到每一个人在这个办公场景里面怎么去开展工作更有效率，我们在这个项目里面，因为疫情的变化，我们过去只有电话间，现在有了视频电话间，我们做了很多因为疫情时代发生的改变的研究，比如说我们每个位置上都配有无线充电等等，它会有一个五星级酒店的健身中心，它不仅仅是为这2000人配套，这也是业主愿意去投资的原因，因为无论如何，他需要为整个园区做配套的改善。这个是报告厅、会议中心，很多500人以下的公司是不可能在自己的办公室里建这样的配套的，这样的配套有没有可能带入到产业园区？这是BEEPLUS需要解决的命题。

BEEPLUS做的第二块就是直接给大型企业做总部办公室，左边这个是锦江集团华南区的总部，他们的设计、建设和运营管理都是BEEPLUS来做的，锦江集团的前台运营人员都是BEEPLUS的人员，所以他们整个后台的IT运维和其它的服务都是我们做的，还有滴滴、元气森林的总部办公室都是我们来打造的。

这是锦江的总部，还是和传统的办公环境有区别的，这是我们在上海做的一个项目，是帮Ocean Link做的，在外滩。

这是元气森林的项目。

非常高兴能够占用大家宝贵午餐的时间跟大家交流，也希望能够在等下结束之后跟大家有更多的互动和交流。左边是我的微信，如果大家有兴趣可以加一下微信。

主持人：非常感谢贾总的精彩分享。接下来我们会有一个小小的互动环节，在座的嘉宾如果有一些疑问或者想发言的话，都可以举手示意。

我先问贾总一个问题，你们在项目上花费的成本、人力方面是不是会比较多？ 

贾凡：其实不是，我们这么多年依托广东的供应链做了很多的整合，刚才大家看到这些项目大多数的单方造价是3000到4000，含硬装、软装、家具设备，我们的造价比很多五星级酒店便宜很多，这也是很多客户愿意跟我们合作的原因。BEEPLUS的设计院特别讲究一点，我们的设计是必须考虑成本，我自己也会深度参与设计当中，我们要求设计师不仅这个东西是美的，更重要的是它是符合经济模型。因为任何商业的成功不仅表现在你的一次性投资的成功，而是在未来的时间经营的成功。也只有经营的成功，给业主带来价值，给我们也带来价值，这是BEEPLUS一直的事情。

嘉宾提问：你刚才谈到有部分是设计，在工程管控方面你们也介入吗？

贾凡：对，我们是从设计、管控、供应链到运营、招商全链条，我们是有供应商的，我们没有施工单位，但是我们由供应链来试试管理。但这也看客户是谁，如果客户是国企，我们不一定帮它施工，因为国企的流程非常长。

嘉宾提问：还有一个小问题，您说精细化运营，能不能跟我们讲一下在运营上有没有遇到一些难点，有没有解决方案，有什么具体的例子可以介绍一下。

贾凡：BEEPLUS在过去几年摸索的业务，实际上每个项目都是不太一样的，特别是到后面存量物业和新增物业不一样的地方在于，它每个项目都有自己的特点，有些是厂房，有些是裙楼，有些是购物中心改造，所以对我们来说，能不能准确地理解项目的定位，以及这个项目所在的市场环境才是真正的难点。运营的核心是当你在做投资和规划前就已经规划好了，也就是这个项目能不能赚钱，基本上在你投资阶段就算得差不多了。所以如果你的经济模型在前面算的是OK的，一般它的偏差都不会太大，但是这个是要交学费的，BEEPLUS在发展的过程中也付了蛮多的学费，我觉得这个行业没有什么秘密，其实最核心的就是在你付学费的过程中不断提升你的管理上的认知，然后再不断刷新你的认知，我觉得这个过程是非常有价值的。

嘉宾提问：你们又有写字楼，又有裙楼，又有购物中心，你们大概是什么样的思路，对业态组合是什么样的考虑？是内部管理为主，还是从外面招商？

贾凡：可能我没解释清楚，BEEPLUS做的都是办公业态，我们是把零售的物业类型改成办公，所以我们实际上不是说把商业改成商业，我们是商业改办公。它原来可能是一个倒闭的商场，或者商业的裙楼，我们把它改成办公。所以我们最终招商的客户和我们终端的用户都是企业。

嘉宾提问：如果是小型的一两百人以下的公司的办公，您是按每个工位收费吗？

贾凡：对，比如说一个1万平米的项目，我们会配不同的产品类型，有些产品类型可能是十几到20人的房间，有些是五六十人的房间，然后里面有老板间，有自己独立的前台，设施是共用的，但是它有自己私密性的房间，大的有100到200人的房间，我们算价钱是以工位来算。

嘉宾提问：假设我要租一个空的写字楼，然后用来改造、装修、用网络、用IT、用自己的前台，保安周末还要值班，包括这个办公楼里面还要用空调这些，假设一个小型的一两百人的公司，您有没有算过，可以为公司办公费用带来节约吗？

贾凡：这是肯定的。在疫情前，业内很多人讲拎包入住，或者叫做共享办公的形式，可以降低企业的成本。但那时候很多企业没有实践，疫情来了之后，我们在管的一些中心，在2020年3月份的时候，大概有些项目有20%到30%的小企业死掉，大概3个月之后，很快会有一波企业重新填满，这些客户都是从传统的写字楼转移过来的客户，他原来可能在其它写字楼里面租了500人的办公空间，但是因为疫情造成经济不影响，他的人员缩减了，可能变成30人的团队，他就换到我们这样的载体里面。疫情实际上加速了业内的一件事情，就是对于这种100人以下的公司来说，它的综合成本一定是更低的。一个很简单的道理，比如说你是一个大企业，你一开始租一个写字楼，你只有30个人，但是3个月之后会出现两个情况，一个是你的办公楼租小了，你还要扩展，第二个是你的业务开展不顺利，你租大了，成本变多了，对应的这30个人的办公成本有一系列的潜在的成本，比如有装修改造成本、现金的投入、押金、退租违约、水、电、物业，甚至请阿姨的服务的成本，这些成本是不可控的。但是你跟我们合作，你派了30个人，这30个人一个月的成本，比如2000块钱一个人，这个成本是固定的，我们每个月就给你2000×30，开一张发票，除此之外跟这个人办公额外的部分不会有任何的变动，它的成本是可控的。所以疫情加速业内一件事情，越来越多的大企业，包括中国的新型企业都选择我们这种地方办公。我和胡总他们不一样，他们可能很多客户是世界500强企业，今天中国很多新经济公司也在选择这样的方式。因为很多的企业会选择这种灵活办公的方式，会通过这样来压缩企业刚性支出的成本，然后让它的成本变得可控。

嘉宾提问：你这样的业务其实大家都能做，投资人的角度来问你一个问题，你的壁垒怎么搭建？

贾凡：这个生意很像酒店，在过去20年，中国很多人都想做国际五星级酒店品牌，但是今天中国还没有一个真正的国际五星级酒店品牌。你说万豪或者四季它背后代表着什么？我认为最终有一个东西，就是它的品牌的能力。品牌的能力再分解下来里面有什么？我认为就是管理体系、运营团队的搭建，包括你的管理团队的认知。因为线下的生意不像技术型的企业，它是有专利和壁垒的，我觉得线下的企业最核心的就是你的品牌管理。因为做这个生意最主要解决的就是信任的问题，当BEEPLUS跟业主合作的时候，握有大量的样板可以让业主相信，而且我的样板是成功的，这就是最大的壁垒。当我有更多这样的样板的时候，这就是最有说服力的。这其实跟投资是一样的，大家做投资，第一只基金是最难投的，当你第一只投资基金的钱赚到了之后，第二只基金就会容易很多。BEEPLUS的优势在于，我们在这里面已经深耕了6年，这件事情看起来不难，很多人说运营酒店不难，但是那么多地产商，大家都没有做出来一个真正的五星级酒店品牌，这里面是有运营体系、理念、管理体系、管理团队等等很多的问题。所以我觉得管理的本身就是需要时间的积累，需要在里面付学费，这些学费和认知的积累，就会形成你自己的竞争力。

嘉宾提问：我们算是同行，刚才听了你的介绍很受启发，我现在有一个问题，就是在看你刚才介绍的时候，我看中心的空间布局打造的很漂亮，尤其是一些配套的设施，包括有健身房、会议室等等，这对客户来说是非常吸引人的，但是从另外一个角度来讲，从业主或者从运营方来讲，我们毕竟做生意是要赚钱的，如果有这些配套设施之后，我不知道对你们的坪效，以及对你们的收入会形成怎么样的影响？是否能够产生一个正向的促进？在五星级酒店里面有很多的配套设施，有游泳池、健身房、行政楼层，但是这些面积产生的经济效益并不大，只是打造这样的氛围，让人家享受这个空间，我不知道你们在考虑布局这些配套设施、配套空间的时候，在怎么样平衡它的经济效益和它为客户提供的体验？

贾凡：首先我从几个层面回答你的问题，第一个层面，BEEPLUS在比较标准的模型里面，在To C上面增值的服务收费可以占到20%。比如一个中心一年1000万的收入，800万是来自To B给我的租金，200万是里面的人产生的消费，比如咖啡、会议室场地租赁，比较好的项目能做到这一点。这跟酒店也是一样的，你订了标间，酒店想你能不能早上在里面吃个早餐，然后在我的酒吧喝一杯，我们这个基本逻辑是一样的。我们会拿捏好每个项目的尺度，就是到底配多大的面积，我们是根据每个项目的具体来看的，不是每个项目都会配会议中心的，您刚才看的那个会议中心，它的业主算账是不一样的，因为它的20万平米的产业园区，本身就要做这个投入，所以他给我算的经济帐，算的不是我这一两万方的面积，他算的是20万方里面的投资，所以我实际上是帮助他把这本身20万方产业园区里面的面积更高效的利用起来，他从这个角度去算这个帐，所以我跟他这个帐是分开算的。

不同的业主的诉求和痛点是不一样的，刚刚那个3.0的产品对我们来说是非标的，我们通常不会配那么大的会议中心。类似的项目里面我们也会发现很多客户有这样的痛点，所以我们的能力在于，修能力把这样的配套的增值服务给业主赋能，通过这种赋能来提升它整个园区的租金水平，它的20万平米的空间，如果每平米涨5块钱，足够可以覆盖到它这一块的成本，或者说它过去的运营是低效的，通过我们的运营让它的整个园区的价值提升了。就像很多地产企业，它不愿意做酒店，因为它的投资回报太长，但是通过一个五星级酒店的引入，可以让它的溢价提升，这个逻辑是类似的。