年会演讲 | 袁嘉骅：招商蛇口资管模式探索

袁嘉骅（招商商管总经理）：感谢观点，感谢陈女士。三年前的时候我的身份和现在不一样。我接到这个题目的时候，是要求我说一下关于资管方面的，我琢磨了一下，我觉得在资管方面今天有很多大佬，我就先说一下我们目前在做什么。

因为每次我参加这个会议的时候，都会被问到一个问题，招商蛇口你们真的要做持有物业，真的要做资管，真的要做商业吗？这是第一个问题，第二，你们的商业在哪里。OK，今天我是利用观点的15分钟，简单说一下我们正在做和打算做的一些东西，更多是卖广告。我希望明年或者接下来在观点的会议上，会有更多的心得跟大家分享。

几个背景资料，明年是招商局150周年，150年前通过李鸿章成立了招商轮船。我到了上海以后，才知道我们在外滩还有两栋楼。招商局当时开始是在上海，不是香港，也不是深圳。所以是从上海走出去的一个央企。

150多年过去了，今年是招商蛇口作为招商下属的一个二级公司，今年是42年。在过去42年中我们专注做工业、基建和产业园，我看行业排名，我们希望下次有产业园方面的排名，我们可能会排进去。主要的原因是什么？因为我们最近零售和餐饮租户的数量，在系统里面有8千多个，接近一半，是在我们产业园和工业园里面。

而且我们的产业园和工业园，有很多新的品牌，因为我们这里的租金比较低，也允许餐饮和零售租户试错，很多新品牌是从我们产业园先开始，然后才走到商业和办公楼，然后才走出去，这是一个过去一直以来的模式。

我们过去40多年，在中国建了很多的持有物业，很多时候持有的时间很短，因为金融危机，因为一些政策的改变，所以我们很多房子和地产，都卖了，建了卖，建了卖。

40多年来，我们最近理了一下，我们还累积有1500多亿的持有物业，这是在去年，招商蛇口成立资管中心，我们大资管中心去年成立，今年是我们商业和持有物业管理方面的元年。从今年开始，我们要大力发展这块，希望在接下来的几年中，不管是商业写字楼还是产业园，还是其他持有物业方面，希望可以和大家有更多的合作。

当我们说资管的话，也不仅仅是商业，我们还有写字楼、酒店和产业。说一些历史故事，83年我们蛇口三洋厂房，到如今的产业园和产业形成超过500万平米。这是酒店，这是长租公寓，我们拿了很多地，我们很多时候是被动持有的。

写字楼，从81年的第一个工业区大厦到现在接近200万平米写字楼。最近我们理了一下我们的商业，商业体还不少，全国有65个MALL，总体量超过400万，这些加起来，我们的资产很多，怎么把这些资产盘活，怎么让这些资产回归到我们集团，这是我们资管接下来开始做的事情。

希望可以在这个会上和大家多交流，多学习。我们也推出了一个X+商业，这是几个月前推出的理念。我们发现我们商业本身单独存在的话，目的没有什么竞争力。我们发现商业以外的产业，如果和我们联合，我们还是有拿地、开发，或者是做好的可能性。

比如说全国有很多的邮轮码头、会展中心，还有产业园。我们产业园拿的都是二三十年前的地，到现在这些地方已经变成市中心，是不是继续以这个业态存在，还是改为商业，这是我们目前做的。

当然，在城市和园区综合开发方面，我们觉得在中国还是深耕很多年的，这个就不说了，前港、中区、后城，包括外向型园区方面，我们产业园大部分是开放式的。刚才我说了，我们一半的商业租户是在我们产业园里面，所以我简单的跟大家说一下，为什么是全国布局非常多，11个城市，12个项目的产业新城，还有网谷、意库等等，所以产业园本身已经作为跟我们商业本身相辅相成的一个业态。

很多的产业园是十年前或者五年前，或者二十年前拿的时候，都是城乡接合部，现在已经是市中心了。我们在资管方面，目前和市场同行相比，我们还没有什么新的做法和玩法。

我用这个机会说一下我们最近做的两件事，就是我们的REITs，我们在香港上了一个招商香港的REITs，就把我们的几栋写字楼和一个MALL装进去，还有我们一个国内的产业园REITs，把产业园的工业厂房，其实就是一个写字楼，因为地理位置已经不允许继续以产业园的形态出现了，更多是写字楼。

所以，为什么做这两个REITs，我们要打通退出通道。我们也希望这个房托的价值可以被市场认可，这个左边，我们中间掉了两次，最近的股价还是稳健的往上走，是值得投资的。

包括今年6月份刚刚在国内上市的蛇口产业园REIT，里面是几个看起来像写字楼的产业园。就是这样的，我们资管希望可以打通这个渠道，让产业可以很好的经营起来，得到市场的认可，通过上市也好，或者其他渠道也好，可以退出，让资金回笼到集团。

产园REIT发行，我们自己理理，凭什么发行我们的REITs，第一我们觉得我们的资产好，因为经营了十多年以后，已经到市中心了，影响是好的，对社会影响是正面的。我们有实力，我们先上第一轮，我们有很多的产业可以上，也有可能是产业加商业，也可能是写字楼加商业，有机会的话酒店也可以。

我们有全牌照金融，我们自己的运营管理能力。因为这些原因，所以我们觉得接下来渠道会继续好好用起来。我的分享比较简单，我们过去几年在做的时候，我们很多时候做开发，做培育，做阶段性退出的时候，更多是一些开发私募基金，增值私募基金，类REITs，自从开通REITs以后，我们发现成熟退出也是一个很不错的，而且会增加公司的影响力。

这就是我们去年刚成立的大资管中心正在做的事情，我们也会跟在座各位接下来有很多合作，我们做这些REITs，或者退出，或者私募基金的时候，都会和很多行业内的公司合作。希望大家多多指导，希望接下来参加活动，我可以分享更多的是新的东西。谢谢你们。