年会演讲 | 方旭东：朗诗青杉资本城市更新与商业实务

方旭东（朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理）：大家好，各位嘉宾上午好，我是来自朗诗青杉的方旭东，感谢主办方给我这么一个分享和学习的机会，我给大家介绍一下朗诗青杉资本，作为一个地产基金，在城市更新项目上的一些实践。

朗诗集团成立20年，朗诗集团一直是以绿色建筑、节能建筑作为它的标志和特色，到现在为止，这个战略一直是维持下来，没有变。我们做的所有地产开发项目，还有我们城市更新改造的项目，都是以绿色节能作为我们的标杆。

朗诗集团目前有6大业务板块，第一块是大家比较熟悉的，就是我们的朗诗地产。在香港上市的上市公司，这是大家比较熟悉的板块。第二个板块是美国的地产业务，是今年在美国纳斯达克上市的，LSEA，这个公司在美国已经开发了超过70多个项目，今年是完成了纳斯达克上市。第三个板块是朗诗绿色生活，这也是今年完成了香港上市，1965，是专门做会员服务的，和他协同的是两个生活服务平台，一个是朗诗寓，一个是朗诗常青藤。第四个板块是朗绿科技，这是开发商背景里面为数不多的，或者有可能是唯一的做绿色科技的高科技公司，这是一个纯的轻资产科技公司，今年准备筹备在A股的上市，如果顺利可能在明年完成。

前面这四个业务板块都是我们已经上市或者计划上市的平台。后面有两个短期内不会寻求上市的平台，一个是朗诗青杉资本，一会儿详细介绍，最后一个是朗诗家，这是我们最新的一个事业部，去年成立的，到现在一年多的时间，主要的业务是服务于一线城市的高端的，TOC的房屋改造业务。

回到朗诗青杉资本，青杉资本到现在为止已经有快9年的时间了，我们是12年成立的。主要的业务是围绕一线和强二线的存量房地产业务，做投融管退。目前为止开发了超过12支基金，前后也操盘和改造了20多个项目。

我们投资的项目大致上可以分为四大类，第一类是传统的持有型的办公，这些项目包括我们在上海的朗诗绿色中心，张江朗诗中心，大连朗诗大厦，还有北京的北京朗诗大厦。我们做这些持有办公的业务逻辑，第一是把朗诗的绿建技术加进去，第二是在这些一线城市非核心的区域，往往是园区或者是有产业基础支撑的板块，寻找办公的投资机会；持有公寓，是第二大类，是围绕着长租公寓做的投资。长租公寓是我们非常看好和坚守的赛道，上海的深蓝，南京的建发，这两个项目已经完成了类REITs的发行，我们投融管退基本上实现了退出。

第三类是存量公寓和住宅的更新，包括上海这边的朗诗新西郊，朗诗藏峰，这些都是可以散售的存量住宅，或者是公寓的项目。这一类是我们最擅长，也是最得心应手的，但是这样的机会是越来越少了。第四大类，是比较传统的困境资产，或者说叫准不良资产，大家一直在说不良，真正房地产的项目到了不良的阶段，其实已经很少有人敢介入，或者说很难救活了。我们介入的时机是即将不良，或者准不良的时候，我们称之为困境资产，这些项目我们也做了四五个，包括杭州的、宁波的。给大家介绍一下朗诗青杉资本的背景，后面我给大家分享两个案例。

第一个案例，是在北京的朗诗大厦，这个项目是比较典型的城市更新项目，这个地段是比较有代表性的，是在东南三环拐角的地方，下面有三条地铁线，10、14号线和即将开通的17号线，是一个准地铁上盖项目。这个项目本身并不是办公楼，本身是一个酒店，这个酒店因为经营问题，基本处于半停业的状态。

我们看了以后，就把这个项目做了一个定位，从原来的酒店改成了办公。这个地段离国贸非常近，就是几站地铁，这个地段办公的供给比较少。我们定位好了以后，就把这个项目进行了整体的收购，去年完成收购，我们今年已经做完改造。改造以后，今年4月份向市场推出，现在正在出租，我们现在平均的租金基本可以达到6.5到7块的水平，原来的业态只有3块多。这个项目是我们在北京做的第一个存量更新改造的项目。

大家可以看看改造之前的样子，这是改造之后的样子。这个项目还有一点可以介绍，对持有型的，时间比较长的项目，还要解决资金的问题，我们引入了一家险资，由他们作为我们的股东方，不是借款，也不是融资，而是一个真正的投资。因为我们在介入这类存量资产项目之前，其实最先要考虑的就是资金的问题，我们自己开发商的钱和这类项目部是最匹配的，不管从期限还是现金流，还是最后的回报。

但是市场上有这样的资金，可以匹配这样的资产。其中有一类就是险资，我们引入了一个险资的合作伙伴。这是我们给大家介绍的第一个项目，北京朗诗大厦。这些广告就不多说了，这些认证也好，各类的绿建认证，在我们朗诗来说都是标配。

第二个案例，也是在北京的项目，是朝外朗诗阁。这个项目地段也不错，贴近北京的东二环，朝阳门地铁站北边四五百米的地方。这个项目也是一个非常典型的存量更新项目。这个项目从去年下半年开始操作，到现在一年左右的时间，这边从头到尾，从投到融，到管到退，基本已经快做完了。投资的逻辑给大家做一个汇报。

大家看这个外立面，非常清楚，基本是一个办公的样子，地段特别好，在东二环朝阳门边上。但是因为在原来开发商开发的时候，只是想着尽快的散卖掉，所以在十几年前他把整栋楼造成了一个办公的样子，虽然产证、土地证是住宅的性质，但是当时办公楼的售价比住宅略微高一点点，所以原始的开发商就造成办公楼，一套一套散卖。

到现在已经有十几年了，都是小业主，他的运营和管理一直都提升不起来，造成租金比较低，当时办公楼散卖的价格就是3万多4万左右的价格，我们就抓住了这么一个机会，去年收购的时候，是以3万多不到4万的价格，进行了一个产权的收购。收购以后，我们把所有的办公都打了，按照原来的房产证，一套一套恢复成住宅，再散卖掉。

我们收购的价格，总的成本差不多在4万不到一点，所有的这些改造成本，加上所有的这些费用，综合起来的口径成本是1万左右，所以总体上持有成本是5万左右。售出的价格，目前是在7.5到8万，这个价格是参照附近负债和公寓的市场价格，进行了一个小小的折扣。总共是以两期推出，现在第一期已经售謦，第二期也售出超过一半。

下面给大家看一下户型，每层是十套房，面积从最小的94到最大的230多平米，每户都是一个独立的房产证，我们把每户在室内做一个专门的户型设计，恢复成正常可以住人的住宅或者是公寓。其中有一个点，大家熟悉北京和上海政策的知道，既然是住宅的属性，那如果是收购下来再散卖的话，有一个限购的政策，上海是5年的时间，北京稍微短一点也要3年。

这个问题怎么解决？我们改造很快，半年就改完了，就可以卖了，根本不用等到3年，怎么办？我们以前也没有做过类似的方案，我们做了一个小小的创新，把每套房上面架了一个SPV公司，用这个公司收购这个房子，未来散售的时候，不是直接卖房子，而是把上面的壳公司卖掉，相当于做一个股权交易，这个有利有弊，好处是规避了限售政策也不需要花北京的房票，不需要购房资格，谁都可以买，这是好处。

他需要挑战的地方，是对股权交易的认可程度，我们实践下来，基本快要售謦了，我们发现中国的消费者学习能力是非常强的，虽然不是市场上典型的交易方式，但是经过我们给客户的疏导，基本都认可了这个方式。最关键的是我们帮客户把他买完以后退出的方案都设计好，未来不管是股权退出还是等三年以后资产退出，退出的方式，涉及的税费，客户的回报都算清楚。所以客户就打消了股权交易的顾虑。而且他如果都是股权交易的话，还省了三个点的契税。

这个项目是一个比较典型的存量更新的项目。给大家看一下改造以后的效果图，其实很多都已经是实景图了，这是大堂，都已经改出来了。室内就是这个样子，室内的装修，包括朗诗的绿建的记住，包括一部分楼层引入了华为的智能家居，包括这个地段，包括这个楼层，这些因素加在一起，实现7到8万的价值是非常合理的。这是我们样本房的实景图。

简单给大家汇报一下这两个典型项目，我们还有一些正在做的项目，包括养老公寓。我们一直是在北京、上海挖掘这些存量的被错配的资产，用我们的眼光、我们的资金能力，我们的改造和服务能力，把他的价值挖掘出来，给投资人带来回报，我们的客户也实现了他们想要的产品。今天就分享这么多，谢谢大家。