年会对话 | 主题讨论会一：存量时代的资产投融窗口

主持嘉宾

卢　锋  中信资本房地产部董事总经理

讨论嘉宾

郁敏珺  锦和集团董事长

邬伯特  合生不动产基金中心董事总经理

杨　稷  窝趣创始人、副总裁

张雅寒  岩合资本创始合伙人、CEO

庞晓云  凯保商发CEO

卢锋：大家早上好，刚才陈总说增量几乎躺平，现在就玩存量。这是一个永恒的话题，因为房地产自打建成那天起，它的功能价值都不断的在发生变化，特别是随着国内目前整个经济情况和外部环境的变化，在存量如何获得新生的实践中，目前是越来越热的话题，特别是在疫情尚未退却的情况下。

又在一个大的国家政策环境，以及双碳目标下，对我们存量房地产的老旧建筑，或者一些已经失去很多价值的物业，如何赋予新的生命，在新的环境下产生新的价值，这是一个非常活跃和非常及时的话题。

作为今天大会的第一场讨论，我们请到了业界存量方面已经深耕多年的资深人士，我先介绍一下。第一位是城市更新领域耕耘多年的代表，锦和集团的郁敏珺女士，然后是合生不动产基金中心董事总经理邬伯特先生，还有是轻资产管理模式实践多年的窝趣创始人杨稷先生，还有岩石资本张雅寒女士和致力于新经济的凯保商发CEO庞晓云先生。

本来时间有限，我还压缩嘉宾的发言时间，结果主办方跟我说，可以让大家展开说说。所以我们先把自己的情况介绍一下，我们是这样，以我们今天的话题来作为展开点往下讨论。

第一个话题是新起点，资管赋能下的存量破局。郁总是我们做存量资产的前辈，这个不好，您是很资深，实践很长。第一个项目是金星电视机厂，在座的可能不知道这个品牌，但是我知道，我家第一台电视机就是金星的，我们家里第一台黑白电视机就是金星，那个厂的改造是郁总来做的。

在今天这个大的环境下，锦和集团过去这么多年，已经得到了深入的发展，在北京上海杭州，还有南京，做了很多的产业园项目。近期的发展也是跟一些资本进行融合，去年上市了。今年6月底又和华平做了一个锦和资管平台，在这个平台下收纳了很多资产。郁总的企业是上了一个新的赛道。

我的问题，现在讲破局，除了产业园，您更看好哪些物业类型，还有细分赛道的市场机会，是什么原因？这种机会有没有一些地缘的限制？

郁敏珺：首先我和大家分享一下我们在存量市场耕耘十多年的经验。锦和整个集团成立有26年时间，我们是从房地产经纪公司起家的，对市场的把握和敏感度还是在的。现在锦和经过这十几年的存量，我们是轻重并举，轻资产上市是从金星电视机厂项目开始的，这个项目我们做存量改造，也经历了存量改造的几个环节。

第一，我们当年是用租的方式，后来这块地在11年买下来了，两年前又根据上海的存量更新政策，我们又补了地价，扩大了容积率，所以面临第三次的存量更新，我们把这个叫做3.0项目，我们经历了存量市场整个的园区环节切入，然后做商业办公、社区商业，基本上我总结下来，我们锦和做存量一定程度上，把自己定位为非标准的办公楼和非标准的商业。我们第一把自己摘出去，就是SHOPMALL不做，但是非标的办公和商业，底层是创新的逻辑。另外其实是个性的逻辑，未来的生命力更强一点，这是我们的一个观点。

第二，我们的存量运营是轻重并举，我们是在锦和资管的平台，只在上海和北京投资重资产物业，我们的产品线，把原来的公寓也涵盖进来了。我们的产品线有贝斯服务公寓两个品牌，这个贝斯的公寓，在长足公寓市场里面，我们定位是在中高端。目前这个中高端的定位，可能竞争者相对少一点。

另外是我们原来业界做的社区商业和文创园区，我们主要也是支持办公，传统的办公业改造和社区商业，在这几块，我们的产品线相对已经比较丰富了，可以自由组合成一些小的综合体。比如锦和上城就涵盖了贝斯、办公。在未来存量市场的运营管理上，我们的特色是从头做到尾，既投资重资产，在锦和的平台。在运营管理上有贝斯的管理团队做服务公寓，上市公司是做办公和商业配套。所以这块是我们比较强的一面。

从轻资产运营来讲，我们会专注上海北京和长三角地区，坦白讲，我一直在说，所谓存量资产运营或者说成是更新这个词儿，主要还是在中国各个城市发展不均衡的情况下，机会点不一样。重资产的投资逻辑和轻资产运营也是不一样的，我们比较看好长三角和北京上海。

这是我们的想法。

卢锋：谢谢，长三角市场好，专业化程度高，整个市场对专业服务的认可也比较好一些。作为我们投行也是深有感触。

另外一个存量产品的实践者，张雅寒总，我们已经认识了接近15年，当年还是小姑娘，已经帮我们做了很多项目。现在很大胆的自己卷起袖子转赛道，请您跟我们分享分享。

张雅寒：谢谢，是这样的，其实今天来的时候，一看有很多的老朋友。我一直在上海做房地产这块的工作，其实这几年我基本上没有出席过任何的商业论坛。我是19年年初的时候创立了岩合，这三年来，说实话每天盯着自己的一亩三分地，每天在做项目，几年下来，说实话，在存量这块，我还是比较有感触的，因为我实实在在的做了。

岩合当时做的时候，我们是用了自有资金做的。当时就想在存量这块，在房地产这块，他涉猎的范围很广，到底做什么？我们当时在选赛道的时候，我们想来想去，你是要规模还是要效益？对一个有大字本的公司可以要规模，因为有规模就可以带动效率更高，会有更多的收益。但是我们在选的时候，我们就想自己先把自己的基本功练好，就没有和资本合作，完全用自有资金，从19年到现在做了九个“礼”字系的项目，这两年多的时间，我们发现在存量这个地方，是有一个什么样的状况呢？

这时候大商业的存量进去的时候，他的周期特别长，投入的资金量又大，它的杠杆率又低，导致整个的回报率不高。所以后面我们在做项目选择的时候，我们就选了一个很小的细分赛道，我们做了一些小而美小而精的小项目。在做这个小而美、小而精的项目中，我们发现存量和以前讲的大的概念、大的城市更新是有太多的不一样。你看现在大的商业里面的空置率居高不下，办公楼现在的租金，包括新增量也都在增加。以前我们收的那些项目，到现在有几年了，在我以前原来收的和参与的项目，退出途径是非常非常受限的。

岩合做这一系列的“礼”字系的项目中，我们首先是选择最核心的区域，主要是选择上海和北京，但是北京看了N多项目，最终没有落。上海落了9个项目，北京现在有几个项目在谈，也很快会在明年落地。接下来还是会选择以上海为中心，切长三角的区域。在上海这个小的范围之内，我们选择的区域是集中在中环以内，这是一个区域的选择。第二，我们做了一个快周转项目，我们拿了以后改造完快速的退出。在这两年多的时间里，我们收了9个项目中退了5个。所以我是觉得，我们快周转的过程还是不错的。我们有很多企业是定制的。还有我们岩合是做的重资产，都是收的重资产在手上。

还有在做的过程中，还有一个小的问题，我们在做的过程中发现一个很大的瓶颈，一个项目你在改的过程中，到现在已经不单纯的是说把设计改改，把外立面改改，给他一点概念，这是没用的。最终落地的时候是里面的内容，而且这个内容是一定要切合实际的。如果你有一些大的概念，他在做的过程，你刚进入的时候很好，有很多的现金流，有很多的人流，但是过了一段时间，人潮退了以后，这个租金又是不持续的。这块我们做的时候也非常非常关注。

实际上现在城市更新，包括存量这块，最大的点是什么？现在很多人都做，导致现在收的资产价值是在持续的增加。我记得我们当时刚收项目的时候，一个项目基本上算回报都可以算得过来，但是上周我们收的单价基本都是4万多，你从单价低的时候算，比如从3万买，卖5万，你回报很高，但是你4万买5万卖就很低了。目前这一两年下来，存量这块的资产溢价，跟以前比已经大大降低了。

还有一个，存量里面还是有很多的坑，跟我们想象中的新增有很大的区别。你这个物业做进去了以后，你一个一个的做的过程中，你会发现有很多很多的小问题在里面。当然我今天讲的只是讲我做的过程中发现的一些问题。这几年我还是颇有感触，我们这两年把基本功练好以后，我们准备介入社区商业。

社区商业我们一个没有做过，在整个的过程中，我们找到了战略合作伙伴，他们有非常强的社区改造能力，包括在古北做的琥珀项目，三个月的时间，可以做快周转，这个月就可以开业。我们跟他们做了一个战略合作，接下来除了原有的这些存量，我们会在社区商业这一部分做一些收购。社区商业这块，我们还是延续以往的观点，做小而美、小而精的物业。谢谢。

卢锋：谢谢张雅寒总，跟郁总做的工业地产的更新相比，就是有一个打卡现象，做的东西很特别，很多人来打卡，赚吆喝还要赚钱才行，很多人说还要搞一些新科技新产品，按照现在的5G、IOT技术赋能，然后这个产品就更好玩了。这对我们存量改造和投资的人来说，是一个很大的考验。

庞总是搞跨界，现在很多的时候我们可以搞科技，科技是一个双刃剑，好用不好用的，大家也会有抱怨，到底是添麻烦了，还是真正的做到给资管提供赋能了，我们现在请庞总跟我们分享一下。

庞晓云：谢谢，首先感谢主持人卢总，感谢观点邀请我来年会，在这个场合发表自己的观点。

我是庞晓云，是凯保的创始人。我们凯保是一个年轻的企业，我们其实也不年轻了，新瓶装老酒，都是一些老家伙。只是我们的业务定位是看重未来，看重一些新的业务模式。跟刚才的两位嘉宾讲的相比，他们是讲的过去进行时，我是讲未来进行时。

主持人说到科技的问题，科技在存量破局的作用，包括出现的问题。我是这样想的，很简单。你在引入一项新科技的时候，包括你的公寓，你做酒店，甚至你做基建的时候，引入科技有两个原则，这两个原则如果脱离了，就没有意义。第一个是规则，合规，第二是财务。如果你的科技引入项目脱离这两个原则，你会发现他是一个鸡肋。

刚才卢总提到有的企业抱怨，科技在项目中没有发挥出理想的价值，原因可能很多，但是如果把握这两个原则，在我们进行项目规划和评估的时候，就放入规则，以财务视角分析项目，你一定会获得期望的成就。

我在科技领域有很多年，我想把这部分放在我后面的关于ESG的论述里面一起讲，这样会连贯性更强一些。

回到一个更加切合这次会议的原始题目，就是资管赋能存量突破。在资管两个层面，一个科技赋能，一个资管赋能。资管赋能也就是两个重点，资管真正能够赋能存量破局的，一定要看重，资管方，可以是内部的，也可以是外部的，一定要看他的利益捆绑，你到底是被动管理还是主动管理。我们可以看见，在去年之前，我们国家的基建设施REITs发布之前，我们都是属于一些债性的流动性工具，他们都是属于一些定利率的资管工具。

实际上我们资管为我们不动产底层企业提供的服务是通道服务，并没有把他的收入利益和底层资产的运营进行捆绑。说句白话，我拿利息就OK，你对资产进行相应的抵押，就是一个流动性的银行间的交易。

到今年7月份，基建REITs上市以后，我们就可以看到是一个利益型的，你的收入，资管收入是固定部分加浮动部分，这个就是把资管放在了利益的一条板凳上，在这条板凳上一定会作出主观能动性，这是真正的把利益捆绑在一起，进行所谓的资管赋能，如果脱离这个，赋能就不存在。我就这样简单讲讲，谢谢。

卢锋：谢谢，我们进行下个话题之前，我想请问一下杨稷总，因为您是做窝趣公寓，在2020年底，开业已经超过3万间，签约超过6千间，您的这个产品也是以存量作为基础，我们在这第一个话题之下，您给我们补充一点您的看法。

杨稷：谢谢，窝趣主要是做长租公寓的轻资产运营，早期我们确实是做存量项目为主，主要是市场上面的一些办公楼，一些厂房，还有一些是村里面的集体用地，还有一些是做不了酒店的物业，以托管这个部分为主。但是随着新的保障性租赁住房的政策出来以后，除了有这部分存量，未来在新增里面也有蛮多的物业可以进入托管运营中的。

在过去存量是不同的对象，他对存量的需求不一样。如果是一个个人的投资人，他最看重的是投资回报，我们更多是赋能他们运营能力上，包括产品上，帮助他们怎么样控制这个产品的造价，我们有一些品牌的赋能，让他可以更容易的获取到客户，对客户产生足够的黏性。

这个部分其实是对个人投资来说的。对一些基金公司来说，基金公司更看重的是合理的回报就可以，不像个人投资者，一定要求三年四年回本，他们可能是五年六年都可以，我希望这个收益是稳定的收益，不要出现太大的波动性，我们就考虑怎么样帮助这些投资机构在这个比较长的租赁周期里面波动性更小，我们可以获取更长的租约，以合理的价格换一个长租约，减少波动性，使他的收益特别的稳定。

反过来，对国企和政府性质，他们需求更特别，他们对收益的要求更低，更多的是要求经营安全性，是不是足够保证经营安全性，不要出运营事故，带来风险。还有经营管理的规范性，这是他们很看重的，最后他们才看重的是有一定的收益。

卢锋：我们下面进入下一个话题，收并购机会、投资法则与价值取向。我们合生大家都很熟悉了，开发运营了500万平方的商业地产面积，北京上海广州深圳一线城市都有。在新的管理层的愿景之下，2025年开发建设面积要到1600万平米，运营管理面积要达3千万平米，这是一个很大的远景。

邬伯特总是非常资深的有投行背景的专业人士，阅历丰富，从平安不动产一路走到合生，中间又由美国的基金，我们的历程差不多，目前您在合生不动产基金这个平台上，我有两个问题。一个，您目前基金的运营原则，和未来的愿景是怎么样的。另外一个是后疫情时代，您更看好哪些机会和你们的投资趋势。最近这段时间是激进型还是保收型，您给我们分享一下。

邬伯特：谢谢，合生对大家来说感觉是一个增量的玩家，同时也是一个存量的玩家。因为其实大家可能知道，我们合生是一个比较低调的开发商，最早的时候也有华南五虎这样的称号，在后来的发展过程中，合生一直没有走向其他的头部企业那样的住宅，是高周转高举债的高速发展的模式。合生一直持续做它的商业体系。到现在留存了1600万方的商业在管。我们感觉这是我们的重资产端，我们觉得更加有价值或者核心竞争力的是背后的商业管理体系，包括团队、系统、智能化、数字化等等，包括对整个行业的理解。

合生不动产做这个基金的逻辑，是把合生在建造端，包括资管端、运营端的能力做一个提炼，进行一个打通，再引入基金投资人，因为大家现在都说有一个轻重并举的方式，以这样的方式，不管是盘活存量，还是市场上一些投资的机会。我们会用这个模式推进，才能实现比较远大的愿景。

回到您说的问题，从投资偏好来看。我们今天的话题是商业房地产，在座都是业内人士，都有一个感觉，就是传统的商业最近真的是被新经济弄得有点灰头土脸的感觉。出去投资的时候，最热的是那一端，投资人最追宠的也是那一端。我们可以分享一下，为什么投资人是这样。包括我们做商业房地产，我们做存量，有什么机会。

从我个人的感觉来看，新经济，或者说做任何的投资，除了传统的底层技术分析，我们还要看两个点，一个是成长性，还有是流动性。

从成长性的角度来讲，新经济依托的都是电商，包括网购，IDC依托的是手机、物联网，对数据的依托。这是使用场景是新经济的界面连接，普遍的资本市场认为这个东西未来的发展前景性很好。包括像REITs市场的打开，有很多资本融入，大家认为未来退出没有问题，投资人都在去那边。但是反过来讲，我们商业存量仍然有很大的机会。

像刚才江总提到的停车场的运营，他们观察到所有人到这个商场去是抱着非常明确的目标来的。我们现在疫情的时候，大家在家里憋坏了，走出去以后，你到商场以后，你确实是想好了要去干什么，不管是吃饭还是购物，还是看什么东西。这就是出现了人和产业中间有一个场景。我们资管现在最重要的事情是把这个场景抓住，把这个场景放到消费者最能够产生消费的画面来。我们商业存量有一个固定的模式，两个角是主力店，中间是化妆店，楼上是一些家教类的。

今天可能不是这样了，我们一个同事跟我们分享，按照传统的角度来讲，那个地方一定是一个小食店，但是忽然之间，大家发现走过来的人在那边换了一个棒球帽以后，大家都在那边消费，他就属于不会比完了价以后在网上买的产品，他试了以后觉得特别好，就会买。现在我们资管的试图是动态的过程，回到存量资产，必须是一个强资管。

再说到办公，我们感觉办公也是一样，我之前在一家美国公司工作的时候，和同事们聊天，美国人说现在你们这个讨论，在互联网刚刚出现的时候，美国就有这个讨论了。现在互联网来了，办公楼经济不存在了，但是现在办公楼仍然是一个国际市场上比较重要的固定资产品类之一，也是最稳定的，大家都需要。

所以，相当于这个浪潮不是第一次出现，也不是最后一次，我们怎么把握这个浪潮，还是回到这个人的点。现在基本上所有的公司，字节跳动、B站，都需要一个办公点。我们现在发现，传统的办公和楼也可以为他们提供服务，就是我们如何体会用户的需求，从他们的痛点出来，打造产品，包括这个过程中加入他们所需要的增值服务，这是我们办公可以面临的新方向。

包括长租公寓也是我们合生非常看好的赛道，我们未来也希望可以大力发展。他抓住了底层的场景，房价的高启，首次置业的延迟，包括近核心区的房源品质不好，地铁50分钟以后，你可以到一个自己的环境里面，同时可以做到的是你关上门就有自己的世界，打开门就有一个小的空间，可以交交朋友，聊聊天。

我自己梳理出来，我们新经济不和人打交道，里面装的是货物，买的快递，或者是服务器，是数据，这个里面没有人。但是我们传统的商业里面，都是在和人打交道，商场、办公楼、公寓。和人打交道的业务，永远都是有市场的，也是永远有新增点，只不过如果我们没有抓住现在市场上的这些人的需求，可能就会被市场甩掉，如果一直可以通过赋能的方式，走在这个市场的前沿，我们业务就永远有增长点。谢谢。

卢锋：谢谢邬总，比较详细，我们进入下一个问题之前，我想问一下郁总，您这几个产品里面，您的客群是什么样的肖像，他们的年龄，他们的状态，您对除了现有的存量以外，您在未来的资管平台，或者是未来锦和投资方面，会有一些新的增量的考虑吗？

郁敏珺：第一，我刚才说了，我们现在做的非标准化的办公，非标的商业，我们第一个切入是创业园区，园区从建筑的形态来讲，就是有别于传统的办公楼，传统办公楼是集中的中央空调，一栋楼的管理，他和互联网企业那样的工作方式，时间的灵活性，和空间的展示性完全不一样。

创意园区，在中国这么叫，在国外的SOHO区，也是这样，新经济客户的调性，他和他的产业发展，和人群的工作、生活习惯是匹配的，我们在中国，我们最早，从文创园区来说，我们客户就是非传统类的金融客户，或者说服务业客户，在恒隆上班，或者在这个区域上班，也不是生产型企业，或者在外环以外的生产服务型企业，而是这十多年以来，以后互联网技术的发展，和各种产业的融合。我们品牌叫做越界，本身也是和新经济新产业、新商业模式下客户紧密联系在一起，他们的需求和原来传统的办公需求不一样，我们正好契合了他们的发展，也和他们的需求匹配，是这么一个逻辑。

卢锋：恒隆是穿西装的，我们是穿休闲装的。

郁敏珺：是的，新经济不是像我们这样西装革履。

完全是不一样的工作和生活方式。我们看facebook和其他的美国大的互联网巨头，他们的办公场景现在又变成最时髦的场景，他们在引领一些方式的改变，因为现在的行业都不那么说传统或者非传统了，大家在互相融合，所以这块我们也确实把我们资产管理的需求不一样了，这也是未来的方向，无论是创新的硬件还是服务的软件上，或者说灵活办公，我是不怎么觉得办公会没有。虽然大家都在讨论办公的供应量是不是太多了，但是供应量太多，市中心的交通便利的，还有硬件和服务都很好的，我觉得还是很有生命力。但是短期在某一个区域，供应量非常集中，肯定会面临竞争压力。即使是这样，任何行业都一样，没有什么不好的产业和行业，只是谁做得好和不好。

这是非常实际的一点，我也是觉得现在资本对很多风口，我突然发现原来数据中心和物流是资管的新经济。太热的东西我认为就差不多了，如果这时候再进去，大家都是明白的。最终资产还是看你的运营能力，能不能真正提升价值，或者你的现金流能不能提升，这是永远不变的原则。谁会玩，这个才是真正的核心竞争力。这一点是不会改变的。

锦和从这个角度切入，跟着您刚才说的新客户的需求，他们又是经济最活跃的部分，我经常说我们对什么行业突然兴起了，什么行业马上没落了，我们是最在前沿感受得到的。什么行业扩租最快，我们就会匹配他们的需求。今年比如说教培行业，我们非常快速的反馈，看替代他们的是什么行业。这一点上，锦和现在管了70多个项目，在长三角，主要是这个客户群，反馈速度会更快一些。

卢锋：谢谢郁总，杨总，我最近跟一个朋友聊天，他说他给他女儿在上海静安租了一个房子，我不知道您现在的客户里面，因为现在年轻人，90、95后，甚至Z年代的孩子，买房需求没有什么了，家里都有房了，反而追求自己的独立空间，就像郁总说的，我要我的空间，也要我的社交的联达性，您对您的客户观察是什么样的？

杨稷：谢谢，窝趣对外是用窝趣，事实上我们是一个集团品牌，除了做青年人的群体，95和Z时代的群体，我们还有两个高端的品牌，我们发现这个市场上的消费升级，一开始认为是一线城市和收入比较高的群体升级，但是通过我们的发现，全社会不同的层级用户都在升级。为什么会针对这些不同的群体推出这些品牌。

比如我们高端的品牌，主要是针对外资企业里面的管理层，因为他们从国外到中国以后，要解决他们的住宿问题，甚至解决孩子的就学问题。随着中国经济的发展，实际上有一大群的高净值用户，特别是80后的新一代的高净值人群，他们对这个租房产生了一些新的变化，他们不是没有房子，他们就是有很贵的房子，甚至有别墅，但是还是会到一些市区里面选择租高端的服务公寓，他们需要更好的服务，需要有一定的隐私感。

以前的国际品牌，因为他们的客户以外企为主，有一些是偏向日韩客户，有一些是偏向欧美的，他们的房屋装修，他们的服务特色，都是围绕这些人群做的，而我们的高端品牌是针对中国的新崛起的高端人士，给他们有东方美学和极简风的设计，满足他们高端住宿体验的要求。

窝趣是偏向做95和Z时代的人群，他们是属于什么样呢，这群年轻人真是既要又要，不会说选择很单一，我们称之为新享乐青年，既要比较舒适的生活，还希望生活里面有比较多的乐趣，而不是只选择舒服，他都想要，这样我们就要提供一些空间，让他们居住的舒适感很足，还要营造足够的社群活动，给他们创造一些有价值的生活乐趣。

比如说我们会跟一些跨品牌的线上七天恋爱，让不同城市的年轻人通过线上产生一个短暂的七天的恋爱关系，大家在上面有一些相互的恋爱行为。他会觉得这种生活体验特别棒，他们就会来选择这样的品牌来入住。我们再往下面的华舍，是解决什么问题呢？

现在很多企业也在升级，特别是服务型企业，因为服务型企业有一个很大的特点，像餐饮、快递，他们往往服务的都是城市的核心地段，最好的商圈。但是现在普通的一线城市最好的商圈租金越来越高，而且民宅是不愿意租给过集体生活的人了，以前一个上下铺可以住几个人，现在业主不愿意了，因为他卖出去的价值更高。那么这个问题怎么解决，我们华舍是针对解决这些集体住宿企业的需求的。我们主打的是提供一些省心、安全、价优的产品，满足这些企业的需求。

卢锋：谢谢，最后我想快速的问一下张雅寒总，您的“礼”系列的客户是什么年龄段的？

张雅寒：我们这里的客户是这样的，大部分是女性，85到95之间，是偏年轻化的，而且里面大概有10%是网红，这是一个很奇怪的现象。我的几个项目都是女性居多，我还有一个项目是给美团特定的，这是美团高管的项目，他们给的名单里面也是女性居多。这是一个特点。

卢锋：谢谢，搞任何产品，作为合生投资是五个字，投融管控退。投钱对项目的判断很重要，一不小心掉坑里我们大家都经历过，请邬总跟我们分享一下，您作为谈判专家。

邬伯特：时间不多了，我就简单一点说。

在座很多都是投融资的专家，包括退出的专家，我就班门弄斧了。从我个人的观点来讲，避免踩雷的关键是把投资逻辑建立在市场上，一定要明白自己对于这个投资的价值点在什么地方，为什么通过自己的努力可以提升，赚取高于市场的价值。第二，一定要找到一个合适的退出途径，我们看到市场上有很多项目，资产是好资产，但是对资本类型哪也不靠。一定要想明白下一手的玩家是什么资本种类的。

卢锋：张雅寒总，您简单分享一下，我们应该避免哪些坑。

张雅寒：我最近身边很多朋友都投什么呢？投元宇宙，这是一个非常新兴的概念。但是我一直跟他们讲，我说投地产虽然没有元宇宙这么新，但是他是一个有非常稳定的现金流的生意。

我在进行项目判断的时候，我个人认为底层资产还是非常关键的，你每选一个项目，单个项目要在自己持有的周期之内，现金流要为正，你不能说十个项目里面九个赚钱一个亏，那你的收益就不是特别好。你每做一个项目，单个项目的底层资产，你的现金流要为正。

第二，大家投项目的时候一定要慎重，有的时候我们手上拿着大把的现金，急于要拿项目，还有是有项目急于找资金。这个匹配的过程中，很多事情宁可不要做，有的时候是这样的，你不做的时候着急，你做了以后更着急，因为你拿了以后你怎么退怎么搞，都不知道，地产的东西不是个人资金可以覆盖的，因为他的资金量太密集了，一定是有投资人，一定是有大的合作伙伴的，对现金流的要求很严格。我还是这个观点，底层资产看好，选择的时机要看好，不要盲目，不要跟风。

大家都说选择重要还是努力重要，实际上这两点要结合起来，既然我们选择了这条赛道，我们就努力的把这条赛道深耕下去，到最后总会有好的结果，谢谢。

卢锋：谢谢，我们跳到最后一个话题，多元生态圈，创新业务的价值空间。

杨稷总，新的保障性住房政策利好，对长租公寓是机会还是挑战。后疫情时代，长租公寓是消费升级还是分级？

杨稷：保障性住房，总体来说是一个非常大的机会，最大的机会来源是什么？是显著增加了市场的供给量，对整个市场来说，对年轻人来说，是扩大了供给量。这是来自于两个部分，一个是新增，国家开始把一部分的地变成租赁用地了。

这是改变了土地的性质，这个部分非常大。但是这部分的机会点，我们认为主要是在两个类型的企业，一个是国企，国企优先拍，其他企业没有什么机会。其次是像我们这一类的纯运营的运营商，国企拿地以后有两个需求，一个是自己建运营团队运营，但是怎么建团队，怎么搭建系统，他们是缺乏经验的，我们知道有些企业也是走过很多弯路，构建IT系统就投了上千万，最后还有很多BUG，如果选择和我们运营商合作，我们可以出一些咨询方案，甚至帮他们做一些系统，解决他们自建团队的需求。还有一部分，要找一些运营商，帮他们做运营，这个也是可以通过我们这样的企业帮助他们解决。

还有一部分是存量，存量的部分主要是在国企和事业单位里面，他们需要一些租赁企业，帮助他们把资源盘活，这都是可以参与的。

至于说，创新方面，因为我前面有提到，整体上这个社会，我们的判断，不只是分级，在分级中也有升级，我们更多的创新在于什么，我们企业的价值观是这样，我们围绕用户做创新，我们所有的是看用户需求，他们需要什么样的需求，我们就提供什么样的创新，而不是说为了做创新而做创新。

比如我们做床垫，我们发现年轻人有很多的时间停留在这个空间，他需要睡得比较舒服，我们认为床垫这个点很重要，其他的空间，其他的家居装修很豪华不是更重要的。我们就围绕这个价值点创新，很多偏地产商的，把全屋装修的非常好，回报并不是很好，溢价也不一定高。

卢锋：谢谢，郁总，您的锦和资管未来一段时间，除了管自己旗下的产业，可能也会做一些第三方服务，在这个新经济环境下，如何保持和提升自己的竞争力？

郁敏珺：我们对第三方服务是上市公司做，做轻资产运营管理会对第三方服务，既服务自己资管，又服务别人。还有是贝斯公寓管理品牌，会和大的资产合作。从自己的资管能力来讲，现在这个市场大的机会就是不良，机会很大，投融管退里的退是更重要的。未来的机会是非常多的。

卢锋：谢谢，最后一个话题请庞总跟我们分享一下，在目的这个碳中和的大背景下，商业地产如何通过ESG实现可持续发展，这是我们在座所有产品里面都会涉及到的工作，两分钟的时间；

庞晓云：我先回顾一下刚才两位嘉宾的问题，关于价值判断，其实我们不动产存量突破的时候，在估值层面也有一些瑕疵存在，我们国家18年开始引入贝塔，中国企业股权成本白皮书，在这之前，我们的估值都是参考国外的历史经验值对存量资产进行估值，这块也会使我们投资决策产生偏差。

但是我们国家大量的优质老城文明，房地产行业是运动式的早熟，但是我们估值方法是不正确。我们还有一个要关注的，就是剩余折旧，这是很多企业不太在乎的，这块也会影响我们收购企业的时候，到底是放在股权收购还是放到REITs里面，如果做到REITs里面就非常关键，因为你的DA对整个运营是有贡献的，这块在REITs里面非常关键。刚才我讲了技术问题。

现在回到ESG，ESG全球有很多标准，我们国家的标准虽然是对于上市公司的。ESG有两种类型，一个是企业的行为ESG还有一个是ESG项目，瑞银投资的时候有一个ESG量化，ESG量化是很多人不敢碰的问题，ESG量化牵涉到一个问题，做投资的时候，会有一个对企业ESG行为打分的环节，这会影响到企业的估值。我们在给企业做ESG方案的时候，我们不仅引导企业建立自己的ESG体系，还会给他讲你ESG的评测标准走国外的体系还是国内的体系，我们在上层设计的时候，就需要进行确定。

真正一个企业出售或者收购的时候，真正决定你能不能出高价，或者以平常价收购，不在乎这些估值或者ESG，完全在乎你底层业务的玩法，如果你牙口好，胃口好，玩法够好，有更好的方法营造一个资产，这时候你溢价30%，没有问题。很多企业会高出很高的溢价收购，但是过了十年以后，你看价值翻了20倍，他们是早就已经做了全盘的策划。

卢锋：时间有限，内容太多，这是一个永恒的矛盾，非常感谢在座的存量玩家，给大家做的精采分享，我在这儿预祝在座所有的存量投资运营管理方，在未来的一段时间，多多的增加存量，甚至还要扩展一些增量，谢谢大家。